2012年房地产销售已经启动，但是今年楼市普遍不景气，与2011年相比，市场启动变得更为缓慢。此前多家地产公司发布公告，1月份的销售额不到15亿元，仅是全年销售任务的一个零头。与此同时，2012年将是房地产行业的“还债年”，在万亿债务将到期的背景下，房地产商面临着更严酷的考验。
世联地产的一份研究报告指出，今年全行业到期的各类债务中，离岸私募债、信托、房地产基金以及民间借贷是最考验房企短期债务偿还能力的。而其中，信托债务又是各家房企首先要归还的债务。今年信托债务的到期高峰正在今年7月，有超过500亿元的信托债务将到期。
有专家总结：海外债、房地产信托、基金、私募、民间高利贷这四个维度的债务将一一引爆，无论开发商采取什么办法，楼市前景难料。
在房地产债务单中，不仅有中国的债务，还有外国的债务。我们重点关注这部分海外债务，海外债务和人民币债务不一样，他会随汇率市场而波动，而且有些债务可能有金融杠杆效应，并有可能进一步引发房地产崩盘。我们希望对这个海外债的风险进行解读。
记者：中国房地产商的海外债务具体有哪些？当时什么情况下借的？
牛刀:这个问题已经很严重，我已经多次说过，什么钱开发商都可以借，唯独美元不可以借，一借就会出问题，而且会出大问题。道理很简单，中国的外汇是政府管制的，任何企业或私人需要外汇都要经过批准；对外贸易一律强制结汇，形成了这么庞大的外汇储备，全世界的资本都眼红。根据关贸总协定，在人民币和美元最后结算时，我们欠美国的是美元，而美国欠我们的是商品。我们欠美国的，就包括房地产的这些海外债。
很多经济学家在解释元月份CPI突破4.5％,比上月上涨0.4%时，解释的理由是什么翘尾的因素和节日因素，根本就不是这个原因。真正的原因是，去年12月M2突然增加2万亿，比常规增加了1万多亿，岂能不通胀？
那么为什么增发了1万多亿呢？道理很简单，在去年11月12月两月，美元出逃了2000多亿美元，折合人民币1.26万亿。这就是央行被迫增发1万多亿人民币的主要原因。美元出逃，全民买单。
更加严重的是，美元正在以这个速度加速出逃，逃多少根本就是一个无底洞。从金融学上说，这个风险敞口不知道有多大？从我们的目前根据各种数据测试得出的结果，如果任美元出逃，那么总额可能达到3万亿美元，相当于我们的外汇储备总额。那就是说，我们十多年对外贸易的结果就是什么也没有了，只留下高房价和通胀。
房地产的海外债务和部分信托产品、以及外资投资房地产等加在一起可能高达3000亿美元，相当于将近2万亿人民币。而这些开发商借的钱将于2012年7月陆续到期，面临赎回。很多外商外企的房地产项目面临集中撤资撤股，逃向欧美。
现在我们来分析一下当时是在什么情况下借钱的？外商外企投资房地产是在2005年就大规模开始了，更早的港商台商在30年前就开始。在珠三角，根据我在写作《穷人通胀富人通缩》这本书时（也就是2010年初）的测算，仅仅在珠三角，港商和台商在珠三角购房就高达1300万套，香港720万居民平均每人在珠三角拥有1.5套住宅。5年前购买的大约占600万套。如果他们集中抛盘，不仅获利丰厚，而且，将直接影响人民币汇率的稳定和平衡。其次是开发商大肆举债是在2010年10月第一次加息后就已经开始，包括恒大、金地、碧桂园和后来的潘石屹的公司，海外投资人已经大幅抛售手中的股票。2012年7月到期信托产品500亿美元，到明年初会遭遇赎回高峰，大约高达2000亿美元，需要大约1.26万亿人民币。
记者：房地产商的海外债务可能还和汇率市场的走势有关？如果汇率市场出现变动，对房地产商意味着什么？能否具体分析海外债务的风险？
牛刀：现在央行已经到了应该决断的时候，如果现在开始实行利率自由浮动，那么，我们有可能保住了外汇储备和未来的国际贸易和国际市场；如果我们优柔寡断，继续这种单边升值，可能继续放大房价泡沫加剧通胀，这样，很有可能错失良机，未来堪忧，因为错失良机的后果就是，那就不只是房地产崩盘，而是中国经济从此陷入深度萧条，恢复起来要几十年的时间。一切在考验中国决策层的智慧和魄力。
记者：房地产欠这么多债务，尤其是海外债，这些危机将会在什么时候以什么方式引爆？地方政府救市的信号已经出来，如果政府救市，这会有用吗？
牛刀：危机一直都在，不存什么时候什么方式。国人不要用什么阴谋论来考虑市场，一切都是国际资本的天性使然。既然在中国不能赚钱，资本就会避险，回流欧美，可以寻找到天然安全，何乐而不为？具体我就不说，请大家参考奥巴马国情咨文和美联储的做法，一目了然。至于地方政府没法“救市”，也毫无作用。如果现在政府救市，维护房地产的规模发展，那么一年大约需要10万亿人民币；相反，如果房价下降30%，那么，央行可回收货币大约9万亿，这样，就能渡过这场危机。记者：海外债务是否比国内债务风险更大？海外债务的问题该如何解决？
牛刀：是的。从国际金融学的角度来理解，国际资本在进行投机操作时，常常具有很强的杠杆效应，出乎意料爆发很大的破坏性。开发商要尽快解决这些问题，唯一的办法是降价销售，才能解决问题，否则，不仅仅只是影响人民币汇率问题，还将影响到国际声誉。
至于国内的债务问题，中国的商业银行一而再再而三的突破底线，先是将票据作为信贷工具和储蓄工具来创造货币，现在又玩起来高招，把信用证也当做信贷工具和储蓄工具来使用，风险很大。我们知道，信用证应该只存在国际贸易中，以国家信用来背书，为了更好的进行国际贸易而使用的。而在国内使用信用证，变成了直接创造货币，这些货币至今还在源源不断流向房地产，后果很严重。
