长沙中小开发商跑路潮
“房子钱都交了半年了,没想到当初签的合同是假的,开发商人都不见了。”2月15日上午,捏着一份没有编号的购房合同,34岁的长沙麓山里佳园业主唐女士欲哭无泪。
唐女士在去年下半年购买了该小区2单元一套房,在付清首付款和相关税费后,等到约定交房日,迎接她的却是开发商“跑路”的晴天霹雳。
其遭遇只是长沙房地产开发商跑路潮的缩影。记者了解到,最近一年多来,长沙先后已有数十家中小地产开发商因资金紧缺而跑路。
作为一个典型的二线城市,长沙房价一直低位徘徊。中部六省省会城市中,长沙住房均价最低。资金断裂、开发商跑路的达摩克利斯之剑为何偏偏在此落下?
“长沙土地供应充足,房地产市场供应量持续增大,而且调控政策相对宽松,造成房地产市场供大于求现象明显,房价一直低位运行。”区域经济学家、湖南商学院教授柳思维分析,在房地产进入买方市场时,最先扛不住的往往是那些资金实力偏小、开发经验不足的开发商。
有别于其它二线省会城市,长沙本土开发商实力普遍较弱,且出现“国大民小”的分化,房地产市场的主角一直是万科、保利等外来大开发商。中小房企在外来同行竞争压顶下,生长空间有限,多依靠地下钱庄、高利贷维持资金运转,进行“赌徒式开发”。
深圳一家上市房企长沙分公司内部人士透露,长沙现在跑路的几个开发商,都不是单纯做房地产的,本身还有其他生意,银行信贷、民间高利贷、资金腾挪错综复杂。
调控趋紧、银行惜贷、地下金融猖獗,长沙中小开发商在宏观调控与畸形金融生态双重夹击下,生存状态几成怪胎。
不独长沙,最近厦门、珠海等地也发生类似跑路事件,以中小开发商居多的二线城市,在本轮地产严控下或最先扛不住而成政策“刀下鬼”。
中小开发商“跑路”忙
2月15日上午,记者在地处长沙河西岳麓区的麓山里佳园售楼部看到,项目沙盘已被砸烂,墙上“黑心开发商”字样格外醒目。一只被打烂的柜子旁,满地散落被随意丢弃的资料。几名买房的业主神情焦灼,希望讨个说法。
唐小姐告诉本报,在麓山里佳园买房的业主中,不但遇到签订虚假合同的情况,甚至还有一房多卖的怪事。业主彭小姐证实,自己在2011年9月交了40多万元买的房子,却早在去年4月就被开发商卖给了一个叫“覃文平”的人。
麓山里佳园买房业主们提供的数据显示,该项目涉及虚假合同的有8户,涉及一房多卖的有4户,未备案的有38户。多名业主已经向当地公安机关报案。
现场有业主告诉本报,麓山里佳园开发商学士房地产的老板名叫朱双文,除了麓山里佳园,其开发的另一个项目江滨家园,亦卷入跑路风波,目前已经停工。
据业主证实,朱双文目前已远走北京。但他在与业主的沟通中,坚决否认“跑路”,并表示自己正在融资解决问题,不过截至2月16日,依然没有给业主们一个确切说法。
朱双文不是第一个跑路的。
记者了解到,自去年下半年来,长沙跑路的开发商已近20家,其中仅长沙市岳麓区一个区,就有江滨家园、麓山里佳园、湘江700等近10家开发商跑路。
颇为讽刺的是,这些跑路的老板中,有些人还担任着人大代表或政协委员等职务,如前述学士房产的朱双文,跑路前曾担任长沙市政协委员。
双重挤压
“经济实力和开发经验都不足的小型房地产商最先扛不住了,这是长沙部分房地产商跑路的最根本原因。”长沙中原地产研究总监陈世霞对本报称,2011年上半年,限贷切断资金链,控制供给;另一方面限购,抑制需求,使房地产市场上成交非常低迷。
调控对于长沙这个省会级城市而言,打击来得尤其猛烈。中国指数研究院长沙研究总监唐明对本报回忆称,和诸多省会城市一样,2011年前房价节节上升,很多投资、投机资本趁机涌向房市。
2011年,长沙出台限购细则,针对90平米(含)以下商品房住宅在主城区只能新购一套,直接导致2011年成交量回落,颓势显现。
陈称,限购政策也波及了长沙大的开发商,比如万科、保利、绿地等,但其还可以通过降价、促销、特价房等手段加紧出货。
“然而,经济实力和开发经验都不足的小型房地产商却没那么幸运。”陈世霞说,他们遭受着地产严控及畸形金融生态的双重挤压。
“银根紧缩后,开发商只能在当地商业银行获得小部分贷款,杯水车薪。”柳思维称,开发商不得已大量举借高利贷,而为了偿还高额利息,开发商只能通过售房加速回款,致使一房两卖等违规情况发生。
记者日前走访长沙相关银行,发现多数银行已大幅缩减对开发商的开发贷款,至于在建工程抵押贷款,大部分银行表示不予办理,少有通融空间。
正规贷款渠道收紧,地下钱庄等高利贷无疑成为中小开发商的救命稻草。
高利贷之于部分中小开发商的毒害甚深。如今,他们似乎已经嗅到地产调控带来的风险,开始大面积收缩。
记者调查到,去年年底,针对房地产开发商的开发贷,上千万元的借贷额度,高利贷公司一般收取的年利率在20%左右;但到今年年初,即便开发商愿意给30%的利息,很多高利贷公司依然不愿意放款。
“今年地产调控更紧了,我们也要控制风险。别的行业还好说,地产行业的话,现在暂时不能放贷。”2月16日上午,一名刘姓高利贷者如是向记者坦言。
供需矛盾样本
尽管资金紧缺是中小开发商跑路主因,但同样的信贷紧缩和调控加码,缘何达摩克利斯之剑偏偏在长沙落下?
长沙中原地产研究总监陈世霞说,长沙特殊的土地出让政策、超巨量的供应、以及较少的投资需求,导致长沙楼市极易受影响。
长沙市区并不大。当地房地产业内一位知情人士介绍,2006年之前,政府不富裕,基础建设跟不上,于是大量微利出让土地给基建公司,又将基建土地旁边的地划给基建公司作补偿。这些基建公司摇身一变成了一级土地运营商,自行开发或转让开发。
2008年至2010年,长沙土地供应量每年都供过于求;尽管供应量在2011年有所减少,但存量土地仍足够长沙消化很久。
因土地供应充足,长沙的房价、成交量在很长时间内保持稳定。2006年到2009年商品房单价一直在3000元/平米-4000元/平米之间徘徊,但近三年慢慢涨到了6000元左右/平方米。
但此时长沙楼市已步入供过于求的时代,住房空置率不断攀升。
除供应充足外,开发商不断加剧的竞争也是原因。上述人士透露,05年之前,长沙少有外来开发商,“当时大家的日子都比较好过,只要拿到一块地,投点钱搞出一个楼,就可以卖了,现金哗啦啦往回流。”
2006年后,外地房企大量入湘,带动长沙房地产风生水起,也正是在这种背景下,本地一些实业资本也纷纷杀入房地产行业。
“外行入市的后果是,这些机会主义者成为开发商的主流,他们缺乏对房地产开发的整体科学规划,因此一旦政策调控来临,根本无法应对局面。”柳思维直言。
二线城市的忧虑
中小开发商跑路潮下的长沙,具有“二线城市、信贷收紧、供应充足、限购不严”的标本意义。
中国房地产学会副会长陈国强直言,目前楼市调控已进入深水区,调控持续时间越长,地方政府感受到的压力就会越来越明显。
根据财政部数据,2011年与房地产交易额密切相关的契税、房地产营业税增速逐季回落。其中,房地产营业税增长14.9%,比上年增速回落17.5%;契税实现收入2763.61亿元,同比增长12.1%,比上年增速回落30个百分点。
这意味着,地方政府除了土地收入锐减之外,房地产税收收入缩水也很严重。根据中国海外集团主席孔庆平的预测,2012年楼市成交量必定减少,地方面临的财政压力将更大。
“我们倒不担心一线城市,像北京、上海、广州,仍然是业绩和利润贡献最大的区域。”保利地产内部人士对记者坦言,某些二三线城市,实际上比一线城市更危险。
“因为没有那么多投资和外来需求支撑,基本以本地富人为主,第一拨卖房可以回笼资金,第二、第三次开盘就很难卖。”他说,类似东北地区的辽宁、中部地区的安徽、湖南等省份的二三线城市,增长乏力。
截至目前,长沙并没有出现类似佛山、芜湖等地的“救市”政策,当地业内人士认为,这是因为境况还没坏到威胁大开发商和整个行业的地步,毕竟还有成交。
而高层对于“救市”的强硬姿态,打消了部分地方松绑限购的念头,市场对于微调的乐观预期也已滑落。
“房地产业内一股"上书"潮正在暗涌,确实到了很关键、很艰难、很迷茫的节点。”上海易居房地产研究院副院长杨红旭称,芜湖“救市”被叫停,说明至少年中之前,政策仍难以明显放松。
面对窘境,杨红旭直言,身板不够硬的开发商,晚降不如早降。去年10-11月有一波降价,“很快会有第二轮更大范围降价”。
来源:21世纪经济报道
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