北京锦鸿阁小区
现在私家车逐渐普及，小区停车位供不应求。北京锦鸿阁小区开发商在向业主出租小区人防工程地下停车位的时候，要求一次性交清20年的停车费，大约20万左右，要不然就不把停车位租给业主。电影里面的“把税收到2010年”的台词成为现实。
开发商要求20年停车费一次性交清
家住北京三环附近的锦鸿阁小区的张女士最近一直在为自己的地下停车位发愁。开发商几天前在车库门口贴的一个通知让她和业主们难以接受：
业主：他（开发商）实际上贴了个通知，让我们把20年内的钱一次交清，一个车位平面车位是20万到23万。
另一位业主何女士告诉记者：她目前的租金是600元一个月，包括物业管理费，如今要一次性拿出这20万租一个车位，她无法接受。锦鸿阁180多户业主，多数都认为开发商现在的做法就是想以租代售。
业主：按道理说，是不可以售的，他这就是以租代售。租也好售也好，业主都没有意见，但是我们现在就想维持现有的生活状态。
开发商称并未违法 只是改为长租
锦鸿阁小区的地下车库是人防工程改建。法律规定，人防工程性质的停车位不能出售。开发商北京金政房地产开发有限责任公司锦鸿阁项目的负责人称：对于一次性收取20年租金的做法，开发商只是改变了车位的租赁方式，并没有违反法律规定。
开发商：现在开发商这边准备改变经营的方式，原来都是短租，几个月一交几个月一交，现在改为长租了，直接签一个出售使用权，以后没有短租了。车库是开发商的，我们在维护自己的利益，我们在处置自己的房产。
开发商在车库门口公示了与北京朝阳区人防工程经营管理中心签订的《人防使用合同》。合同显示：开发商已经与人防办签订了一份从2012年3月29日开始20年使用期的合同。这份合同得到朝阳区人防工程经营管理中心工作人员证实。
朝阳区人防工程经营管理中心：他（开发商）办的手续没问题，他之前来这边办过手续，他去发改委，市政管委都备案了。
业主：他签的合同是20年的？能证实吗？
朝阳区人防工程经营管理中心：这没问题。
业主：这个合同小区业主能不能通过法律途径或者其他公开渠道去看一眼这个合同？
朝阳区人防工程经营管理中心：这个我们是不会公开的。
20年20万每月租金近千元 被指不合理
20年20万人民币的地下停车位，算下来每月租金近千元，这高额的车位收费是否合理？车位有了人防工程的标签，产权和使用权究竟归谁所有？
开发商要求业主一次性缴纳20年20万到23万不等的租金，但记者从北京市朝阳区人防办了解到：按照相关收费标准，开发商需要向他们缴纳的人防工程使用费一般每平米每天不会超过1毛钱。
北京朝阳区人防办值班人员：按照政策，具体他这情况我不知道，因为有的项目签的时间长一点会稍微便宜点，有的签时间短一点会贵一点。一般都是每平米每天从5分钱到一毛钱之间，最近一两年都是这个价格。
记者算了一笔账，锦鸿阁小区地下车库使用面积共2145平方米，按照每平米每天1毛钱的计算，开发商20年需要交纳的人防工程使用费在156万左右。按照开发商向业主收取的每个车位20年20万租金的标准，90个车位将为开发商带来1800万收入。
律师：人防办和开发商签订合同
那么，开发商到底有没有权利对人防车位收取这20年的租金？房地产律师郑争元告诉记者：
郑争元：人防工程的话开发商是没有产权的，是开发商出资修建的，人防办可以和他签订协议，把平时的使用权给开发商来支配和处理，最长的使用期是20年。
我国《人民防空法》规定：“人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有，但国家可以在战时征用人防工程。”因此人防工程车位的投资人究竟是谁成了问题的关键。
房地产律师秦兵进一步解释说，如果在建筑规划时，地下人防车位建设成本包含在总面积之中，业主实际上支付了人防工程的建造费用，则业主应当是所有权人。
秦兵：小区里建的这个空间，这是利用业主的土地共有权利，由业主拿钱来建的，应该是人防办和开发商签订的合同是无效的。应该有业主委员会的参与。
资料显示：北京市从2009年开始，人防工程累计为社会提供了6.9万个停车位。北京市民防局相关负责人接受媒体采访时曾表示：人防工程停车费要根据北京市物业管理有关规定来定价，不能随意在费用上拔高。
目前，相关部门已经介入协调锦鸿阁小区停车位矛盾。
正如律师所说，事情的关键在于地下人防工程的所有权问题。业主的购房款当中都要包括公摊面积的费用，这其中就包括地下人防工程的建设费用。所以地下人防工程应该为所有业主共有，而开发商和物业管理公司占有了本属业主的资产，再租售给业主，这样的事情实在是很荒谬。
北京锦鸿阁小区的地下停车位纠纷很有代表性，也提醒了人们一个熟视无睹的问题，那就是本身属于业主的人防工程，却一直为开发商和物业管理公司无理霸占。
北京市地下人防工程提供的6.9万个停车位，按平均每年每个租金4千元计算，每年收入将近2亿8千万。这些都是应该是业主的钱，但是没有哪个小区把这个收入分给业主。
