牛刀:现在房地产就是30年来的一场灾难
中国房价高,房价收入比高过西方发达国家。中国房价涨,世界性的金融危机也打压不下其疯涨的势头。中国房地产犹如一个怪胎,越长越大,越来越诡异,并且还有人编造出各种理由为这个怪胎辩护,完全违背了常识。
疯狂的楼市,荒谬的理由
现在的房地产可以说是中国经济30年来的一场灾难,它完全背离了“居者有其屋”的基本理念,成为一个不折不扣的资本炒作的市场。房价泡沫比人类有史以来最大的拉美泡沫和日本泡沫都大,房子已经完全异化成一种只涨不跌的资产,而不是供人居住的住宅。
房地产疯狂的背后离不开媒体与开发商的“狼狈为奸”,有关中国房地产的舆论一直被开发商变相控制。不管哪个城市,媒体都必须依赖房地产广告生存,所以各个媒体都有房地产版:报纸有房产版块,电视有房产频道,网络更是如此。大家一起吆喝房价万年涨,什么城市化、刚需、通胀、人民币升值,被吹得天花乱坠。
那么,我们来看看刚需是什么?刚需,这是一个缺乏经济学常识的概念,在传统经济学上根本就没这个名词。经济学家易宪容认为,即使在房价很高时,也有一些消费者进入市场,但这并不能改变楼市的根本性质,“刚性需求”是房地产开发商虚拟出来、鼓励消费者进入高房价市场的一个概念。他解释道,居民的住房需求不是“刚性”的,而是有条件的,它取决于住房市场的价格水平以及居民对这种价格水平的支付能力。如果居民没有支付能力进入这种价格水平市场,居民的住房需求是不存在的。
还有一种观念,GDP涨房价就要涨?这更是糊弄人。房价只对应城市居民的实际购买力,与其他任何经济数据都不对应,所有违背城市居民购买力的房价,必然会导致经济大萧条。更何况很多地方政府的GDP数据伪造假结果,可信度值得怀疑。种种违背常识的谬论在中国房地产极为盛行,何故?就因为开发商几乎控制了媒体。
中国房地产的税制也存在很大的问题。中国这么大,人口13亿,而住宅的税收主要集中在交易环节,在持有环节没有税收。这样产生的导向就是鼓励市场进行交易,更直接地说,就是鼓励投机行为。当初实行这种税制和开发体制,主要是借鉴香港模式,但是香港只是一个城市,英国当时管理也只有100年,实行这种税制情有可原;但是中国这么大,一旦房地产投机猖獗,就无法收场。所以,未来一定要对住宅持有环节课以重税。
这两种原因导致整个市场把房子不当住宅,而当作家庭的主要资产。一步一步放大了的泡沫,现在已经开始破灭。后果,无疑是严重的。
有关房地产的四个基本常识
衡量一个城市的住宅价格,有四个指标,这四个指标是关于房价的基本常识。
一个是房价收入比,也是住房价格与城市居民家庭年收入之比。按照国际惯例,目前比较通行的说法是,房价收入比在3~6倍为合理区间,如考虑住房贷款因素,住房消费占居民收入的比重应低于30%。但是在我国很多城市,房价收入比已超过10乃至20。房价收入比这个指标非常重要,它关系到中国经济的健康运行。其意义在于,一个健康的经济体,有赖于生产和消费有效健康地运行,而城乡居民的消费力直接关系到生产力和生产关系的水平。如果房价过高,必然会影响城乡居民的消费,消费的急剧萎缩将会导致中小企业一排排倒闭。
第二个是租售比。租金和售价应该有一个合理的比值,也就是说,30年至50年的租金能够收回投资。而我们一线城市,却要80年至100年才能收回投资。这种投资还有价值吗?而且,有的三四线城市,连一个租赁市场都没有,那根本就不是一个成熟的市场,却无限炒高房价。这是很可笑的事。
第三,空置率。空置率的国际标准是6%~10%。而中国绝大多数城市的住宅空置率起码在30%以上,有的城市部分地区甚至超过了50%。住宅空置,不仅影响土地资源的合理配置,更加引起相关产业的产能过剩。房地产热的最后结局,一定是泡沫破灭,不管是哪个国家,都不可避免。
第四,住宅总值和GDP总量的比值,不能高过200%。也就是说,这个城市的住宅价值总量不能高过该城市现有GDP的2倍。仅就以二线城市来说,住宅总值已经达到GDP的3.6倍,甚至4倍。日本东京房地产泡沫破灭时,住宅总值仅为GDP的3.1倍。
还有人说,房地产拉动消费、拉动就业,这是一个误区。房价泡沫只会蚕食大部分企业的利润,影响绝大多数中小企业甚至大型企业,而拉动的只有水泥、钢材、建材、家居等几十个有限的行业。
回归之一:土地出让金服务于民
一个城市的土地出让金,多少比例用于社会保障性住房的建设,住建部没有制定统一的标准,这是我国土地制度最大的一个缺陷,也是住房困境的主要原因。目前,这个标准由各个地方城市自行订立,向住建部备案即可,这就造成地方政府在认识上严重分歧,也是导致政府保障性住房严重短缺而商品住房严重过剩的主要原因。
广东省前几年土地出让金根本就没有标准,2011年在土地出让金急剧减少后,才制定一个标准,将土地出让金的20%用于社会保障性住房建设。这个标准低于国际标准的30%,低于新加坡的50%。一般国际标准是50%,最高的达到90%,比方说西班牙。
中国各大城市土地出让金比例与中国住房制度建设关系重大。一方面,土地出让金已成为很多地方政府财政收入的主要来源,地方政府大量挤占土地出让金推高GDP谋求政绩,而不愿拿出更多的土地出让金用于保障性住房建设;另一方面,利益集团主张取消政府保障性住房,全部实行住宅商品化,以谋求更大利益。结合我国实际,土地出让金的50%应该用于当年的保障性住房建设,应该由全国人大立法,各大城市严格执行,这样才能真正保障民生居住问题。
回归常识,那就是将土地出让金的50%用于建设普通住宅,特别是保障性住房,以改善和满足人们的居住需求。城市市政工程和公益设施,应该由地方政府财政支出,而不是从土地出让金中获取,挤占保障性住房的建设资金。
在保障性住房上也问题多多。首先,涵盖的群体存在诸多争议。很多国家是以纳税人在所在城市连续纳税5年以上为标准,我国大部分城市实行以户籍人口为标准,更有甚者,只为公务员解决住宅问题,其他群体一概实行商品住宅;其次是保障性住房的户型问题。很多城市公租房只有一种户型,保障性住房的主流户型应该分为两种,一种是90平方米两房,一种是120平方米三房。两房适于刚刚成家立业的年轻家庭,三房适于长期居住于一个城市、三代同居的家庭。
利益集团强调住宅商品化,是无视居住权的行为,必然会引起社会混乱,更会引发社会的严重不公,这是我们这十年诱发高房价的重要原因。
回归之二:实行土地金融差别化政策
我们目前的土地金融政策存在巨大的系统性风险,泡沫破灭几乎难以避免。其主要原因就是金融政策完全鼓励投机,而不是真正为民生服务。1980年,深圳开始出现我国第一批商品房,当时深圳对住宅和商业物业、工业物业进行了严格区分,这符合当时深圳的特殊情况,但是现在应改变这一切。
比方说,在住宅上,当时实行三成首付利率七折的优惠政策,住宅年限实行70年产权制度,这样便于刺激购买,更有利于解决绝大多数工薪阶层的居住问题,是一种积极行为;对商业物业实行的是40~50年的土地使用权制度,在金融上实行的是五成首付政策,利率不予优惠;工业用地放得更开,深圳很多村里不需经过批准就可以建工业厂房用于出租。
后来其他很多城市模仿深圳,但是对高级公寓、酒店式物业、产权式商铺、旅游地产等商业性物业全部采用住宅式金融,一下放大了房地产的金融杠杆效应,鼓励了投机炒作。在土地上先是交纳保证金就可以办理土地使用证,后来又允许将土地使用权用于抵押向银行贷款。这是一种空手套白狼的行为,用的都是银行的贷款。在上世纪沿海房地产泡沫破灭时,海南发展银行被迫破产,一个主要原因就是,在圈地运动中产生大量的债务都是以土地为抵押物品,土地价格一下降,银行坏账就大量产生,最后只得关闭。
所以,土地金融政策应该有所区别,住宅的归住宅,继续实行三成首付和利率优惠政策,只限于第一套房;而商业物业和高级公寓、别墅等一律不得使用金融杠杆效应,不得采取首付几成的方式,才能阻止投机行为,也才能够遏制开发商打擦边球的行为。
因此,我们回归常识,那就是三成首付只能适用于首套居民住宅,房贷利率应该和国际接轨,其他房地产开发贷款必须按时足量地缴纳。
回归之三:远离投机
在中国各大城市买房子有四种形态:
第一种形态是,绝大多数人买房子为了自住,他们是有真实购房需求的群体。他们自己赚钱交首付,三成或者五成,然后依靠每月收入交月供,所以月供和房价之间应有个合理的比例。如果房价过高,绝大多数人就会感到不堪重负。
第二种形态是,一部分有一定财富的人买房为了出租。用一个首付款做杠杆,在银行融来一倍的资金,然后将整套房子出租。2006年以前,这种买房形态绝大多数是买商铺,只能做五成按揭。后来开发商开发出投资性小户型公寓,国家的金融政策是住宅可以二成或者三成首付,投资人在银行的杠杆效应是5倍,从商铺1倍放大到住宅3至5倍,是开发商钻了金融政策的空子。就这样,开发商一步一步把中国房地产变成了一个赌场。
第三种形态是,买房子是为了卖出去赚取差价,这叫投机。他们仅支付二成或者三成首付,利用银行贷款购房,然后伙同媒体和开发商一起,炒买炒卖哄抬房价,牟取暴利。
第四种形态更加荒谬,交很少首付款买来房子后,找评估机构评估成两倍甚至三倍的价格,转手倒卖,从银行套取大量的资金。上海的姚康达,买了一套200万元的房子,评估成2600万元,只用200多万元在不到半年的时间赚了银行将近2000万,还有什么比这个更赚钱?这种买房形态,叫做“庞氏骗局”。这就是房价成倍上涨的主要原因。
住宅市场的常识是,而且只能是,改善和满足人们的居住环境,而不是用来投机炒作。只有遏制疯狂的投机炒作行为,房地产市场才有公平可言,才能做到“居者有其屋”。否则,房地产泡沫破灭,将危及整个金融体系,破坏国家经济稳定。
来源:商界评论
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