首页 › 看财经 › 房地产

房价调控已到摊牌时

作者：刘胜军发表：2012-06-16 12:04

手机版正体打赏 3个留言打印特大大中小

房价

调控

摊牌

中国楼市属结构性泡沫∶一方面，高房价背后有真实的社会财富和旺盛需求支撑；另一方面，房产的社会分配严重不均，有钱阶层大量囤房，普通民众则买不起房。眼下，中国基尼系数已超0.5的历史高位，收入分配两极分化不断加剧，而房产又被有钱阶层视为安全省心的投资渠道。因此，所谓“高房价”的本质是房产分配不均，而房产分配不均又是收入分配失衡的体现。

中国高房价是如何炼成的？

虽然高房价与城市化进程所催生的住房需求相关，但导致高房价的主要因素并不在此。过去十年，中国经济快速发展的背后，是货币供应量的急剧增长。2002年至2011年，中国央行的资产负债表翻了8倍，在去年底达到4.5万亿美元，而欧洲央行只有3.5万亿美元，美国只有3万亿美元。2000年中国M2与GDP比例为1.5∶1，2009年为1.8∶1，美国仅为0.6。

经济学常识告诉我们，价格是一种货币现象。当货币供应量增长长期超过GDP增速时，资产价格的膨胀就成为吸收过多流动性的主渠道。在所有的资产市场中，房地产和股市是核心。在审批制之下，股市长期为上市公司质量低下、欺诈盛行所困扰，投资者信心严重不足。由于股市被视为“不公平”的博弈，楼市就成为了最具吸引力的选择。

房价调控纠结

目前，房地产已经绑架了中国经济。

其一，房地产是经济增长的重要驱动力。中国是典型的投资驱动型增长模式。在拉动投资的因素中，房地产无疑堪当重任。自2005年以来，房地产对中国GDP贡献率在20％以上。

其二，房地产成为不少地方政府的最重要收入来源。2010年，土地出让金占地方财政收入的比例高达76.6%。

其三，房地产也绑架了中国银行体系。目前，与房地产相关的贷款占金融体系资产的20％左右。更重要的是，超过10万亿元的地方平台贷款中，很大一部分是要靠土地出让金偿还或担保的。

可见，房地产过冬，不仅将冲击GDP，更会将地方政府逼到入不敷出的墙角，还会直接和间接地对金融体系资产安全带来威胁。

这种环环相扣的联系，正是房价调控陷入僵局的根本原因。

房价调控已到摊牌时

在最新一轮房价调控中，对房地产商资金链的挤压是关键。一方面，银行体系被勒令收紧房地产开发贷款，另一方面，连续12次提高银行存款准备金也使银行体系陷入流动性困局。此外，限购令和中央密集的表态，使得大量购房者转入观望状态，又加大了房产商资金回笼的难度。结果，房产商资金链陷入两头受挤压的困境。这种局面长期下去，势必会有更多的房产商被迫降价求存。但是，地方政府和中央恐怕只会比房产商更加着急。

首当其冲的是地方政府。2012年第一季度，上海土地出让金收入同比下降80％，土地拍卖市场几乎冻结，地方政府承受的资金压力可想而知。于是，地方政府不断试探突破中央调控政策的博弈路径。

中央承受的压力更大。虽然迄今为止，中央一直没有松动房地产调控政策，但人们对经济硬着陆的担忧不断上升。2012年1月至4月房地产投资增长18.7% ；其中4月增速仅为9.2%，增速同比下降逾50%，较3月下降了10.3个百分点；地产投资恶化为4月固定资产投资下降贡献了1.2个点。由于房地产行业的关联效应，实体经济也已经受到了房价调控的冲击。

2012年一季度 GDP 8.1%的增速不仅低于上季度的8.9%，也低于市场预期的8.4%。如果说一季度数据是警讯，4月的数据则几乎肯定了经济在走向硬着陆的趋势。

在房价调控之下，市场正呈现出尴尬的局面：一方面大量项目停工或取消，意味着未来几年新上市房源供给的下降，这将为房价报复性反弹埋下伏笔。另一方面，购房需求并未消失，他们只是在观望。一旦市场出现转折信号，需求又会重新爆发。面对新楼盘的减少，重新爆发的需求势必导致房价呈现快速反弹态势。

2012年5月20日，温家宝总理明确提出“要把‘稳增长’放在更加重要的位置”，这标志着政策转向的到来。但是鉴于房价问题的敏感性，房地产调控的变化更有可能以隐蔽的方式进行，例如央行降低准备金率，同时银监会放松对房地产贷款的限制。

房价难题如何求解？

房价问题并非无解。

首先，我们必须认识房价问题的复杂成因，任何指望在短时间内毕其功于一役的想法都是幼稚的。

其次，管住货币，摆脱以信贷刺激推动增长的旧模式，是为房价釜底抽薪的根本之策。

再次，公众买房难，不过是收入分配失衡的结果。中央要下决心通过减税、破除垄断、国企改革、遗产税等，还利于民，缩小收入分配差距。

最后，地方政府必须实现财政民主化、透明化，建立受制约的“有限政府”，否则对土地财政的依赖就难以摆脱，中央的房地产调控就必然投鼠忌器，地方政府的“积极不合作”也难以消除。

来源:财新网

【诚征荣誉会员】溪流能够汇成大海，小善可以成就大爱。我们向全球华人诚意征集万名荣誉会员：每位荣誉会员每年只需支付一份订阅费用，成为《看中国》网站的荣誉会员，就可以助力我们突破审查与封锁，向至少10000位中国大陆同胞奉上独立真实的关键资讯，在危难时刻向他们发出预警，救他们于大瘟疫与其它社会危难之中。