被称为“刀锋学者”的中欧国际工商学院经济学与金融学教授许小年，言辞总是十分犀利。“我不替任何人说话，我只为‘权利’说话，参与市场经济的每一个公民和每一个企业都应该享有正当的权利。”他在接受记者采访时说。
他并不担心他的言论会得罪谁。“有不同的意见很正常，大家可以讨论和交流”。他说。曾有网民质疑许小年是在为开发商辩护和说话，他态度坚决地否认。
在参加博鳌•21世纪房地产论坛之前，许小年关于“史上最严厉的调控将无疾而终”的言论被片面放大，这也是他不愿接受媒体采访的原因。作为严谨的学者，他担心沟通的效率问题，也担心被断章取义。
调控难破房价上涨逻辑
早在2010年，他就曾预测房价不会大跌，并且还会继续上涨。“这个观点从来没有改变过。”许小年说。
许小年看到的问题本质是，在涉及如此多方利益的博弈中，包括中央、地方政府、银行、开发商、有房者、无房者、农民，以及如此多重且相互矛盾的目标下，包括政绩、房价、财政收入、个人好处、GDP、就业，想靠一个简单的限购解决环环相扣的复杂问题，几无成功希望。
在供需关系紧张的城市，房价在短暂的下跌后，又呈现出反弹之势。“高房价的根本原因是供需失衡。”许小年一直这样认为。
需求层面不仅仅包括“刚性需求”也包括“投资、投机需求”。他指出，如果将收入、婚龄人口、城镇化等因素决定的需求称为“刚性需求”的话，对“弹性需求”或者“投资、投机需求”影响最大的就是通胀预期、替代性投资品以及未来房屋供应。预期未来通胀越高、持续时间越长，购买实物产品以保护储蓄价值的冲动就越强，当期房价也就越高。预期未来投资渠道继续狭窄，当期的需求就越旺盛，带动当期房价上升。
7月5日晚间，央行宣布降息的消息，这已是今年年内第二次降息。许小年曾指出，对预期影响最大的短期因素是货币供应，低利率政策引发房价上涨。这一观点，全国工商联房地产商会会长聂梅生也很认同。
而未来房屋供应取决于土地供应，“18亿亩红线”使预期基本无悬念：地产商和民众都认为土地供应会越来越少，房产将越来越稀缺。在这样的预期下，地产商捂地，放慢开发节奏，当期供应下降。限购、限贷政策执行一年多以来，因需求受困、市场低迷，开发商进一步减少拿地，未来供应量必受影响。而3600万套保障房也未如预期的时间入市，各地保障房的分配矛盾也多有爆发，这些都是影响供给扩大的因素。
尽管亦有观点指出，部分地区空置率较高，并且从房屋供给总量上已呈现出供大于求的趋势，增加供给会恶化这一趋势，并且无法缓解房价上涨矛盾。许小年提醒说，需要注意的是，对于刚性需求群体，房屋是消费品，其价格由当期供应决定。而对于投机者和投资者，房屋是投资品，投资品的定价是预期供给和需求决定的。“民众对房屋涨价的预期没有因为限购而改变，反而因为限购的政策而增强，这是房价越打压越高的原因。”他指出。
改革不能再拖延
中国的城镇化还有巨大的潜力，房地产是可以拉动国民经济非常重要的行业，在经济低迷之势，许小年建议取消限购、限贷政策。在他看来，限购、限贷政策不仅破坏了市场公平，侵犯了公民权利，同时从政策效率的角度衡量，市场的运行状况也正一步步验证了限购、限贷政策的局限性和副作用。
但他心里清楚，在当前的局面下，一旦取消限贷、限购政策，房价必报复性反弹。在退出的同时，须有新的政策替代。他早就提出，欲降房价，必先扭转市场预期；欲扭转预期，必先调整利益；欲调整利益，必先推动体制改革。改革就是重构利益格局，理顺利益关系，在社会总财富增加的前提下，实现多方共赢。
许小年不止一次疾呼，首先要改革土地制度，增加土地供应，打破政府垄断，利用市场机制平抑地价，彻底消除“房产永远是稀缺资源”的预期。“而改变民众对未来的预期，光靠忽悠、光靠文件是不行的。”他说。
若想改革土地制度，就必须平衡地方财政预算，舍此便不能切断地方财政和土地的联系。另外，许小年提出令小产权房合法化。
然而，改革又谈何容易？改变土地制度呼吁多年，小产权房问题也成为陈年旧疾，一直无法得到更好的解决。许小年所提出的建议或有超越当下现实的理想主义成分。但他坚定地认为，“方向必须是正确的，但也同时必须认识到改革的困难，步伐是可以渐进的。”许小年说。
