香港房价再创新高，想用常规方法来解释香港房价的持续高升现在变得越来越难。
香港房屋交易量夏末激增，推动反映香港房价的中原城市领先指数(Centa-City leading index)创下历史新高。紧接着，上周五又传来香港史上最贵房产出售的消息。据《信报》报道，一套位于山顶的豪华公寓以4.7亿港元(合6,100万美元)的天价售出，合每平方英尺75,806港元。
但香港并非只是豪宅的价格在飙升，普通住宅的价格过去两到三年也上涨了一倍。
如果你想在靠近香港中央商务区的地方买一套过去25年内修建的、面积700平方英尺(约65平方米)的两居室，估计要花100万美元左右。
一些分析人士说，要搞清楚这些令人咋舌的高房价，需要找到新的分析方法。
巴克莱资本(Barclays Capital)新近在一份报告中将香港归类为产权驱动型、而非住房按揭贷款驱动型楼市。也就是说，在香港，公寓房更多地被视为储存财富的“保险箱”，而不是用来居住的房屋。
为证明这种逆向分析，巴克莱资本的分析师指出，香港楼市总体的杠杆比率在降低，买房用于自住的人也有所减少。
2011年人口普查数据显示，香港60%的房屋拥有者没有背负住房按揭贷款，而10年前这个比例为48.5%。巴克莱说，业主自住率也从2006年的73%降至2007年的70%，原因是现金充裕的投资者推高了房价，从而让真正有住房需求的人买不起房。
这样一番解释无疑与近年来大批中国内地人到香港购房的现象相吻合。这些人买了公寓之后往往是让房子闲置，而不是向外出租。
在这样一个市场，富裕的买家并不担心房屋抵押贷款利率或房价与家庭收入之比，这也就意味着我们可以不考虑负担能力等传统上用于衡量房价高低的指标。
其结果是，房价涨幅可能会远远高于收入增幅。
这样就能很好地解释香港房价为何能勇攀高峰，但巴克莱指出，房价能不能维持在高水平则是另外一回事。
维持高房价需要不断向楼市注入资金，而这些资金的大部分只能来自首次购房者。
虽然在产权驱动型市场，自住型购房者的购买行为产生的市场影响较小，但如果投资型购房需求增长放缓，仍需要靠自住型购房需求来支撑楼市。
于是我们又回到了住房负担能力的问题上来。在香港，低利率是居民能够承担住房按揭贷款的很大一个原因。按照目前的利率，居民月还款额不到家庭收入的50%。
但高房价又限制了居民的购房能力，因为仅仅是相当于住房总价30%的首付款就要动用购房人为数不小的一笔钱。如今，首次购房人需要支付的平均首付款相当于家庭平均年收入的3.3倍。
巴克莱说，这是一个不详的预兆，香港房价上一次处于如此高位还是在1982年和1997年楼市顶峰时期。在1997年的楼市崩盘中住宅物业价格下跌超过了60%。
巴克莱指出另一个表明房价已经大幅上涨的迹象是，当前房价收入比为11倍，这一比率的长期平均水平只有7.1倍。
与住房按揭贷款驱动型楼市相比，产权驱动型楼市的另一个特点是波动更大。这意味着尽管人们买来的是砖瓦建造的房子，但他们的投资行为看上去更像是在利用杠杆原理影响股市。
这也意味着，在一个类似“储钱罐”的楼市中，投资需求和外部流动性因素可能对房价有特别大的影响力。
香港必须特别关注欧债危机可能造成的流动性收紧以及美联储(Federal Reserve)的政策举动。最近几周市场关注的焦点转移到美国可能推出的新一轮量化宽松上来。美国的这一货币政策通常会推高香港房价，因为香港实行的是盯住美元的联系汇率制度，港元会因此贬值。
在这种情形下，随着通胀压力加大，预计外界又会重新关注香港联系汇率制度的存续问题。这还可能引发大量资本流入投机港元资产。
另一个未知因素是特区政府将如何回应房价再次上涨的问题。因为就在数周前，刚刚上任的香港特首梁振英还承诺要让更多香港市民买得起房。
如果有更多港人接受这样一种观点，即在一个专为确保海外资金能有一个安全去处的中国内地富豪设计的楼市中，他们是买不起房的，那么敦促有关方面采取行动的呼声可能会变得震耳欲聋。
上周末有消息称，从下月起，有410万非深圳户籍的合资格深圳就业人士和大学生可以申请“新自由行”，获批后这些人在一年之内可以无限次访港。巴克莱说，他们对香港楼市的展望为负面。
