十年内中国将有1318座摩天大楼


470座摩天大楼已经矗立在中国大地上。这与全球摩天第一大国美国现有的533座相比,还略有逊色,但胜负正在逆转。

由“摩天城市网”刚刚发布的《2012摩天城市报告》显示,目前,中国在建摩天大楼还有332座,另有516座已经完成土地拍卖、设计招标或已奠基。而美国在建及规划的摩天大楼只有30座。这意味着,未来十年内,中国将以1318座超过152米(约合500英尺)的摩天大楼总数傲视全球。

这份由中国民间“摩天迷”做出的报告还估算,中国在建及规划的摩天大楼投资总额将超过1.7万亿元。

同时,报告引用“摩天大楼指数”业界颇具争议的“劳伦斯魔咒”认为,中国摩天大楼的建设高度和密度具有一定的反经济周期性。

南方周末邀请雷曼兄弟原全球首席经济学家约翰-卢埃林、美国罗格斯大学摩天经济研究专家杰森-巴尔、中国社科院城市发展与环境研究所原所长牛凤瑞、安邦咨询首席研究员陈功、财经评论员叶檀、摩天城市网主编吴程涛共同把脉中国的“摩天高烧”。

中国能否养起“2.3座美国”

南方周末

中国摩天大楼的数量正在迅猛增长,从全球经验来看,这是经济规律使然还是仅仅是一种泡沫?

约翰-卢埃林

摩天大楼的建设驱动力来自快速增长的城市化,来自经济增长下的巨大需求市场。我不认为中国摩天大楼建设是一个泡沫,除非中国的经济增长和城市化是一个泡沫。

叶檀

中国摩天热有泡沫成分,但并非全是泡沫。有些地方,比如北京的金融城商圈和建国门商圈,写字楼租金增长幅度是全球最高的,而且现在还是供不应求,所以不存在泡沫。但在郊区或小城市等人流量比较少的地方,摩天楼建设根本覆盖不了成本。

吴程涛

摩天大楼对应经济基础为第三产业,以美国为参照坐标,可见中国内地摩天大楼数量已呈泡沫化。2011年,中国第三产业总额为204983亿元人民币,增长9.4%。而美国为762722亿元人民币,中国以相当于美国26.8%的第三产业总额,支撑起470座、相当于美国88%规模总量的摩天大楼。至2022年,中国第三产业需按照年均14%的速度增长,才能接近2011年美国的水平。但届时中国摩天大楼数量将达1318座,为美国563座的2.3倍。

牛凤瑞

摩天大楼热是一个国家工业化、城市化过程中普遍存在的现象。中国摩天楼很多,但考虑到13亿人的人口基数,究竟是多了还是少了还要打个问号。中国的一线城市只有北、上、广、深,它们建摩天大楼应无异议。但是二三线的天津、重庆、杭州、成都、武汉,都是千万人口的城市,他们建摩天大楼过分吗?恐怕很难说。即便三线城市,十年以后或许会成为二线乃至一线城市,拥有几座摩天大楼也不过分。

劳伦斯魔咒,巧合还是逻辑

“全球第一高楼封顶之时,即是经济衰退之日。”1999年,德意志银行证券的分析师安德鲁-劳伦斯在检视了20世纪摩天大楼与商业周期的关系之后,发现了“摩天大楼指数”这一“百年病态关联”。

二十世纪,“劳伦斯魔咒”屡屡应验。如1973年世贸中心、1974年芝加哥西尔斯大厦相继落成,“滞胀”来袭;1997年吉隆坡双子塔楼成为世界最高建筑,亚洲金融危机爆发。

进入21世纪,“魔咒”再临,2010年1月,全球第一高楼哈利法塔落成,迪拜危机来临。

南方周末

“摩天大楼指数”在描述摩天大楼的高度和经济危机方面屡屡应验,这仅仅是巧合吗?

约翰-卢埃林

经济下滑期,央行往往通过降息来刺激经济,接着,经济复苏,企业和银行利润增长,对于未来增长的普遍乐观和建造一座全球最高摩天楼的想法就开始滋生,于是就融资、制定规划、开始建设。然而,此时,通货膨胀已经开始,经济开始放缓,摩天大楼竣工之时衰退往往如期而至。因此,“摩天大楼指数”可以预示经济衰退不仅仅是巧合,其背后是经济逻辑。

杰森-巴尔

靠观察世界上最高建筑的高度来预言经济衰退或者金融危机是缘木求鱼。“摩天大楼指数”并不能指示最高建筑和经济危机之间的关联,事实上,它不是一个“指数”,只是简单展现全球最高建筑建成前后一些重要的经济事件而已,既非科学,亦难言准确,大多数主流经济学家都不会对这个“摩天大楼指数”太感冒。我们对包括哈利法塔在内的全球14座破纪录的摩天建筑进行分析后发现,只有7个案例是摩天大楼竣工后经济开始下滑,但经济开始下滑的时间则晚于大楼落成时间1到54个月不等,建筑高度和衰退之间事实上没有联系。

陈功

“劳伦斯魔咒”的说法,如同城市研究领域里的很多概念一样,都是建立在经验主义的基础之上,因此存在一定的或然性,也就是说,不一定必然出现,也不一定现在就出现。但既然是经验主义的结论,那么我们也必须承认和警惕的是,它出现的可能性是很大的。

独特的中国摩天热

“谢天谢地,现在世界上在建的摩天大楼里还没有宣称要超过哈利法塔的。”2012年1月,香港巴克莱资本的咨询报告曾如是感叹。

但仅仅过了不到半年,中国长沙就爆出了要建造838米的“远大天空之城”的消息,这比哈利法塔还要高10米。不仅如此,《2012摩天城市报告》还显示,当前中国共有10座城市欲建设总高超过美国第一高楼541.3米纽约新世贸中心的摩天大楼。

由安德鲁-劳伦斯领衔完成的巴克莱资本的咨询报告还提请投资者格外注意中国,“这个最大的摩天泡沫之国集中了全球在建摩天大楼的53%”。而且从现在起到2017年的五年间,超过一半的摩天大楼将出现在内地的二三线城市,这被视作“摩天泡沫的延伸”。

南方周末

考虑到中国的摩天热潮非同寻常,且摩天大楼与经济周期之间又存在病态关联,中国会对“劳伦斯魔咒”免疫吗?

约翰-卢埃林

摩天大楼与经济周期有联系但并不意味着因果关系,因此,简单以在建摩天大楼的数量和高度来预言中国经济即将放缓并不可取。中国的摩天热潮还有其独特性,就是地方政府的支持,这在一定程度上可以抑制泡沫的破裂。

杰森-巴尔

经济快速发展和城市化带来了摩天热,通常是由于信贷宽松、对房地产市场的乐观、政府政策以及开发商之间的竞争。纽约的经验是,一轮摩天热潮从低谷到峰值再到低谷的周期可以持续25年,有时更短,有时更长,中国的房地产市场也许会下滑,但是不能用“摩天大楼指数”来预测。如果说纽约和芝加哥的经验有什么可供中国借鉴的话,那就是开发商建造了过多的摩天大楼,接下来的许多年里摩天大楼的租金会下降,摩天大楼的数量增长会趋缓。

牛凤瑞

任何一个理论都有其分析方法和理论支撑,更重要的是约束条件是什么,从什么前提出发的。中国当下摩天大楼的投资表面来看数额巨大,但与现在中国每年固定资产投资30万亿的数字相比,仍只是一个小数目,且摩天大楼的投资是分散在三五年内。因此,说摩天大楼会成为宏观经济的拐点太简单了。此外,我相信摩天大楼的投资者和建设者都会做出谨慎的测算。

叶檀

我们不能根据摩天大楼的封顶来判断经济衰退,摩天大楼并不是唯一的指标、准确的指标。我们只能根据摩天楼的使用效率来判断,楼高不是问题,使用效率和负债率才是真正的问题。如果我们为了政绩工程、面子工程,建很多高楼负债很多,就会像西班牙建高铁一样,虽然是好事情但是会出现经济崩溃,因为承受不了这样的成本。

陈功

摩天大楼迅速增加,但中国经济迄今并未崩溃,这是现实。“劳伦斯魔咒”只是表明了问题的一个侧面,它远远不是问题的全部,更多的问题,我们要从社会发展来审视。摩天大楼只是一种城市缩影,官员们认为这是城市现代化的标志,他们有资源、有权力,但偏偏不懂空间,不理解城市空间。学者们和设计师更多的关心是设计费和项目费,所以,中国的城市也就沦为了被人肆意摆弄的模型和沙盘。但最终的结果将表现在社会层面上,比如摩天大楼的封闭带来的城市空间割裂,荷兰是最早认识到问题严重性的,所以阿姆斯特丹甚至爆破了一些高楼,改建为层数较少的公寓楼,从而掀起了后来著名的“去规划”运动。要知道崩溃是一个过程,它不像地震会在猛然间爆发,城市是会慢性中毒的。



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