瑞信董事：中国房地产将大调整

关于中国的房地产市场，笔者短期看好，中期看淡，政策的不确定性未必像想象的那么大，不过中期来看政府也未必是决定房地产周期的唯一因素。 看中国网站 禁止建立鏡像網站。返回正版看中国网站。

笔者这两年在中国的城市作公开演讲，例必被人问到：“我们这点钱放在那里？”中国是一个高储蓄的国家，银行利率颇低，除了倒霉的Ａ股外，也没有甚么可靠的投资出路。 看中国网站 禁止建立鏡像網站。返回正版看中国网站。

与美英不同，中国的财富没有在这轮金融危机中被摧毁，资金不过自主选择了离场观望。

当中国人民银行今年年中在一个月内两降利率后，资金便认为政策的拐点已经来临，游资重新入市，带来了成交量的上扬。尽管黄金周销情不旺，笔者认为游资缓慢地重回房市的大势已经形成。

中国房地产最弱的一环是开发商，不过相信他们资金链的最坏时间，短期而言已经过去。成交的回暖和资本市场的重开，已经令多数大的开发商的现金流转危为安，甚至银行也放宽了对他们的借贷限制。

资金状况得到改善，销售策略更侧重于量的增加，加上各地地价相对便宜，开发商在土地市场日见活跃，未来几个季度估计土地成交会大幅增加，新地王频频产生。

针对房市升温，政府会不会出重手打压？以试点的形式在个别城市出招是可能的，口头警告更会不断出现，不过笔者认为只要投机不过火，北京目前很难落重药整治房市。

房地产市场，是目前中国经济中唯一一个加速的引擎，在其他引擎不是减速便是死火的今天，打压房地产与经济维稳的大目标背道而驰。房地产市场此时息火的潜在连锁反应，很难预估；其金融风险、社会风险，很难预估。在政治交班之际，这个责任恐怕没有人愿意承担。

房地产政策，又是目前唯一仍能有效调控宏观经济的政策。货币政策早已陷入流动性陷阱，措施出台频繁。

但是对实体经济的影响有限。财政政策则受到地方财政的制约，各地政府可以推出天文数字的投资大计，但是地方财政多已濒临破产，根本没有能力再支持一次2009年式的基础设施建设。银行在信贷上不合作，地方政府所谈的项目更属无米之炊。

真正还能对经济实行有效微调的，还就是那个说不得的政策---房地产政策。而且，政府毋须做任何事情，只要放下那只闲不住的手，本身就是政策。在房地产政策上政府讲了许多，

《人民日报》、《新华社》也评论了许多，那是悬在头上的剑，起着威慑作用。但是有效的打压措施却迟迟没有见到。夏季政府曾派出16个调查组，分赴16个城市调查，回来后异口同声的结论是没有泡沫。

笔者认为北京目前的态度是，只要炒作不太过份，就睁一眼闭一只眼了。地方政府与开发商也配合，报上来的数据均未显示房价明显上涨。只要中央政府不重手干预，笔者相信已经开始的楼市小阳春可以延续一段时间。

不过，以笔者之见，中国房地产市场有泡沫，其表现形式是一线和沿海城市房价过高，内陆城市供应过大，无论以国外房价衡量还是以普通市民的收入水平衡量，中国房价均嫌过高，调整只是时间的问题。

房地产有周期，出现调整是正常的，无可避免的，这也不代表跌下来的房价以后不会再升。不支持房市调整预测的人士往往用收入增长或城镇化来立论。

过去二十年，中国人平均收入上涨8倍，房价却涨了22倍，收入需要数十年的双位数增长，才能赶上房价的上升，这个期间房价出现调整十分正常。

至于城镇化，中国走的是乡村变城市的道路，而非所有农民涌入大城市。下一个周期房地产的上扬似乎聚焦在农村，而非房价已经颷升了的大城市。

在中国，政府对房地产市场有比其他国家更大的影响力。的确政策因素是在左右房地产周期的一股重要力量。

但是政策不是万能的，政府的房地产政策会受其他因素的影响、制约，政府财政力量、行政力量并不是无穷的，政府的判断能力、执行能力、危机处理能力均可能出错，总之政府并非上帝。

在判断房地产周期上，既要正视、敬畏政府的立场，又不能盲从、通盘相信政府所言。其实政府的言论和立场也不断在变，有时明着变，有时暗着变。

笔者认为，短期房市已经企稳回升，而且可以持续一段时间。不过当中国的流动性被逐步回收后，当中国的贸易顺差大幅下降后，一个相当程度的市场调整可能会出现，这个时机或与联储退出量化宽松政策、美元走强的趋势暗合。房地产调整，也许在2015－2016年左右发生。

来源:财经网

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