国五条后楼市三大走势预测

新“国五条”出台，对于二手房交易最具杀伤力的一条是“应依法严格按转让所得的20%计征个人所得税”，此前各地政府一直是两种方式并行：差额征收20%个税或按照总价核定征收1%的个人所得税，其中又以后一种方式为主。 看中国网站 禁止建立鏡像網站。返回正版看中国网站。

不过，在广东，佛山和东莞地区差额征收20%个税的方式已经实施了几年。 看中国网站 禁止建立鏡像網站。返回正版看中国网站。

二手房价格将持续下行

其中，2009年12月开始，佛山南海区将个人所得税由原来的可以选择交易总价的2%或者差额的20%的缴纳比例，调整为只能按照第二种来收取。2010年，佛山其他行政区也紧随其后推行这一征税方式。而从2007年开始，东莞的二手房交易也只采用差额征收20%个税的方式。

按照正常逻辑推断，若国五条全国推行，由于二手房的税费大涨，其价格相比一手房差距缩小，众多刚需以及改善型的买家将被推向一手房市场。

但是，由于一手房日后同样会面临出让时被征收重税的问题，因此保值能力更强的一手房可能会更受购房者青睐，对于郊区一手盘来说，则可能同样受到政策的间接打击。

而二手房由于放盘量减少，业主惜售心态明显，在短期的价格下降后，很可能出现平稳的价格走势。而政策施行的时间越长，市场的消化迹象也会越明显，最终市场还会遵循原来的轨迹继续运行。

市中心一手房将悄然涨价

佛山和东莞在过去两年的楼市走势，可以看做个税新规在全国推行后的预演。

2011年初限购限贷政策出台以来，根据合富辉煌的市场报告显示，佛山的二手市场在2011年量价齐跌，二手房成交宗数约2.34万宗，比2010年减少四成，楼价呈倒V字走势。

2012年佛山二手住宅的交易登记宗数为17,779宗，成交面积为215.06万平方米，比2011年又再分别减少了24.14%和23.97%。但是二手楼市却量缩价稳，据合富置业在禅城、南海录得的二手住宅成交个案分析，2012年两区二手住宅的成交均价为7,815元/平方米，与2011年7,834元/平方米相比变动不大。

佛山的一手楼受到的影响比二手房要轻微，据佛山官方数据，2011年佛山一手楼成交56,581套，同比降幅近两成；一手楼均价8,170.19元/平方米，比2010年上升9.69%。2012年一手房成交面积为672.03万㎡，同比上涨6.02%；一手房成交均价7,634.95元/平，同比下降6.55%，但是去年12月楼价一度冲高到8,200元/平以上，楼市成交也出现翘尾。而在市中心，一手楼从2012年开始却在悄悄涨价。

根据统计，去年年底至今年1月，有不少在2011年3月即限购限贷、个税增加等政策出台节点时拿地的开发商，已经纷纷推出了市中心的新项目，其中包括保利、招商、万科、创鸿等大开发商的新盘定价均在1.5万元/平左右，远远高于原本周边一手楼约8,000-10,000元/平方米的均价。而且小户型和奢侈型的大户型热销。

而东莞由于较早实施了按差额20%征收个税的规定，政策消化期比较长，2011年的政策调控下，根据搜房网的统计，东莞二手房2011年东莞二手房网上签约35,545套，与2010年持平，但是市中心区莞城的二手房挂牌均价上涨8.19%，而且证过五年的市中心老牌楼盘占购房者搜索总量的前三名。

与此同时，根据合富辉煌的统计，东莞的一手房网签面积520万平方米，同比增加18%，逼近2009年高点的水平；网签均价8,188元/平方米，同比涨7.7%，。网签金额425.7亿元，同比大增29.6%，显示一手房均价有所提高，而且开发商资金回笼较顺利。

到了2012年，东莞二手房市场继续量价齐升，二手住宅成交3.57万套，同比增2.1%；二手住宅成交均价为6,360元/㎡，同比上涨9%。而一手房销售面积超过600万平方米，同比增加15%；全年销售金额高达497亿元，同比增17%，均价8,277元每平方米，同比略涨1%。2013年1-2月，东莞的一手房均价已经超过8,700元/平方米，而且热点楼盘主要集中在市区、与深圳接壤区等热门地段。

第一点趋势从东莞和佛山两地楼市在过去两年的走势已经可以验证：尽管在金融海啸之后又迎来欧债危机，莞佛两地的企业经营都出现困难，但是在调控力度一次比一次大的房地产市场，依然难以见到崩盘迹象。而且出现明显的成交分化：一手楼盘中，刚需的小户型、热门地段的楼盘或者奢侈大户型受到青睐；二手楼盘中，市中心的楼盘，证过五年房产降价空间很小。

在广州也同样出现类似的苗头，周末开盘的新楼盘均上调了吹风价。而根据搜房网的最新统计，抽样结果显示有二成在售一手盘人流明显增加，26%的购房者决定放弃二手选择一手，还有三成的刚需买家决定在4-6月间出手买房。

第二种趋势则是：在次新房中，出现“证未满五年”物业交易成本低于涨价后的“证过五年但非唯一住房”现象。

在本周，陪同朋友在看房的过程中，记者亲历了“国五条”新政后的业主翻价场面：在第二次看楼的情况下，广州一套原价为126万元的70平方米两房，因为满足“证过五年且唯一”的条件，业主当场翻价至140万元。在这种情况下，记者朋友估算过，同一小区另一套以127万放盘的物业，业主于2011年初购入，购入价格约90万元，加上中介费、税费、装修费、贷款利息等成本抵扣原值，即使按差价征收20%个税，加上营业税、个税、增值税、契税等，总成本也就130多万元，甚至比满足“过五年唯一物业”的价格更低。

中介透露，在众多楼龄更短的次新房中，“证未满五年”物业交易成本低于涨价后的“证过五年但非唯一住房”这种现象更加明显。因为倒推5年，从2007年末至今，楼价涨幅高于一倍的二手房比比皆是，而从2010年至今，房产的增值额只有一部分达到50%左右。由于目前都要按照国五条的新规定按差价的20%征收个税，“证过五年但非唯一住房”可以免除“按总价5.5%征收营业税”的价格优势已经不再明显。

“现在是短期投资客比长线投资客更容易将房产出手。短炒比长线投资好。”上述中介称。不过包括汇瀚、亿达等广州大型按揭公司都透露，在国五条细则出台落地前，广州仍然按照总价1%核定征收的规定执行，他们都在帮客户加紧递件赶搭末班车。

第三种趋势则是保刚需、限制投资性购房。由于征收个税需要房产部门以及税务部门的紧密配合、资料共享，很可能这就是为下一步开征房产税扩大范围进行热身。

在刚刚开幕的两会上，住建部长姜伟新表示，“任何政策的制定都不可能让13亿人都满意，只能符合大多数人的利益，符合长远利益”，对于确保房价稳定，而又不误伤刚需的情况，住建部还在进一步的研究。寥寥数语，亦给住建部落实“新国五条”配套方案定下了“保刚需”的基调。

而全国政协委员、住建部副部长齐骥表示，各地不一定非要制定细则，只要调控方向符合国五条以及细则的规定，不会采取“过激”手段，调控的本意是抑制投资投机性需求，不是伤害刚需，如果存在误伤的情况，会进行调整。同时他还透露，40个城市的个人住房信息联网已经完成，今年还会有更多的城市加入。

回到二手房按差价征收20%个税的实际操作上，房产部门与税务部门必然要通过信息联网来实现对房价的动态监测。

比如广州2005年以前许多二手房在交易时都无法提供上一手业主的购房发票，不过在2005年之后，房管部门对房屋交易的发票都有留档，如果未来真的要据实征收，买卖双方以找不到发票为由要求核定征收，那么税务部门就可以通过到房产部门调档的方式来计算差额。同时广州市税务部门已启动二手房交易价格评估系统，评估系统能够精确求取任何一幢住宅房屋的基准单位单价。而在东莞，数年前已经由地税局牵头，委托有相关资质的公司考察二手房后得出的征税的参考价格。

当全国所有城市的住房信息系统与地税机关实现联网、并且建立相关的评估机制后，那么住建部开始要求在全国住房信息已联网的城市范围内征收房产税的日子相信为期不远。

当然，在社会新闻层面，继“结婚不买房就是耍流氓”的调侃之后，很快就会出现“离婚不离床，只为买间房”的新潮流，在不少本地论坛的楼市版，咨询“我是否该离婚卖房/买房”的帖子越来越多。

为了让名下住房达到“证过五年且唯一住房”的避税条件，从媒体报道来看包括南京、哈尔滨、广州、温州、成都、昆明、宁波等众多大中城市离婚率以两倍的增量飙升。

一名在广州市某区婚姻登记处的职员苦笑着对福布斯中文网记者说，这几天来离婚的很多是夫妻俩一起急匆匆地赶来，办了离婚证明后就在旁边窗口办单身证明，接着就商量着打车去签约或赶去房产交易中心。估计过几周就能看到他们又高高兴兴手拖着手来复婚了。

来源:福布斯中文网

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