土地暴利的奥秘

2013-03-11 08:00 作者: 徽湖

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这10年间很少看电影,去过电影院的次数屈指可数。但每到阳光三月,都要集中看两部史诗级大片。一部大片叫学雷锋,虽然摆拍的道具已成灰飞烟灭,但每到这时,都被拿出来显摆一番,非要把你看到反胃恶心为止,这就是为何关于他的电影在南京无一人观看的原因,假的终究是假的。

第二部大片想必大家已经猜出来了,这就是大人会。会议内容早已无人关注,大家对几十年如一日的流程早已耳熟能详,无论台上和台下,只有两类人,一是主人;二是为主人服务的仆人。大片虽然难看,但是小人物们的台词有时候让人眼前一亮,仔细琢磨起来,却是非常有趣味的一件事。这两日值得琢磨的一番话是关于地方政府的土地财政。 

当有记者询问重庆市政府负债问题时,黄奇帆市长非常自得的回答:我们的债务不高,我们10年花了6000亿,怎么能做到债务不高呢?我的奥妙就是土地储备。国务院是07年要求各地搞土地储备的,我02年刚到重庆就储备了40多万亩地,十年用了20万亩,每亩赚200万,扣掉土地征地成本,有两三千亿额外收入,就把基础设施建设开支抵掉了。

这番话非常有意思,如果是一个炒房客说的,他应该是这样的语气:我为什么是亿万富翁,我10年赚了好几个亿,我是怎么做到的呢?我的奥秘就是捂房。当年政府说房地产是支柱产业,我在这之前就开始买房了,10年买了100套,现在卖了50套,一套赚了50万,扣掉首付和银行利息,有几千万的收入,加上现在的房产,资产上亿当然唾手可得。

当然换成开发商的语气,则更加的有趣:我为什么成了百亿房企,这么多钱我是怎么做到的呢?我的奥秘就是囤地。2004年8月31日,当政府决定对经营土地实施招拍挂之后,我就找到了发财的秘诀,买地囤地比做开发商赚钱。一块土地5000万从政府手里拿到,囤个几年,然后一转手,就是好几番的利润。所以做开发不如屯土地,土地是最大的暴利银行。

炒房客和开发商都是杜撰的,但黄市长的言之凿凿,却告诉了我们一个真相,那就是中国GDP之所以如此高速,地方经济蒸蒸日上,有一个最大的奥秘,就是土地财政。从黄市长的讲话里,我们可以得出如下结论:一是10间,重庆土地出让收入是4000亿;二是扣掉土地征地成本,有2000-3000亿的收入。不知道各位看到这组数据是什么感觉?

如果政府是一个公司的话,那么这个公司太会赚钱了,10年间用1000亿的征地支出,换来了2-3倍的收入,也就是利润率达到了200%-300%,这样的利润率不是暴利是什么?一亩地政府收入200万,折合到一平米就是2998元,而根据官方统计数据,重庆09年主城区9区的房价仅为4179元/㎡、10年是5762元/㎡,11年是6390元/㎡。

答案很简单,一是失地的拆迁户或农民赚的太少了,一平米土地出让获得的2998元,他们仅分得了其中一半甚至四分之一,这其中包括平整土地、几通一平的基础设施费用;二是开发商和炒房者的利润和政府土地利润相比,正式小巫见大巫。如果开发商和炒房者获利是一本千利的话,那么政府干的生意则是无本万利。

换一个角度思考,如果政府没有土地这个“皮包”公司,没有土地暴利,全国的市长能笑容满面对记者说自己不差钱吗?近些年房价高企,就在大众打房价老虎的时候,地价却芝麻开花节节高,我们的政府难道不应该好好反思吗?

(文章仅代表作者个人立场和观点)



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