中国式楼市调控的最后一拳

在过去的十年间，中国人所做的最明智的一件事莫过于从不相信政府的房地产调控。其间，只有房价的涨幅胜过CPI涨幅。在利率长期徘徊在负利率的状态下，银行存款很难对抗通胀，股市就更不用提了。不过，中国楼市可能会出现未曾有过的变化。 看中国网站 禁止建立鏡像網站。返回正版看中国网站。

3月1日，国务院办公厅发布新“国五条”细则，其中对二手房交易征收差额20%个税的规定成为最大看点。它立即引发了二手房市场的震动，全国多城市纷纷出现了二手房集中过户现象。那么，“卖房征收差额20%个税”是最后一拳吗？ 看中国网站 禁止建立鏡像網站。返回正版看中国网站。

虽然税额会有所调整，但笔者认为“卖房征收差额20%个税”可能会是中国政府为房地产调控出台的最后一拳。

另外，2011年1月上海和重庆作为全国首批试点城市，开始征收房产税，但至今仍没有扩大试点的动向。如果房产税扩大试点范围和开征对象，并提高税率，它就会对房地产调控起到立竿见影的作用。或许中国人对房价的预期已经到了应当调整的时间点。

中国房价，尤其是一线城市的房价已经过于昂贵。据链家地产市场研究部的统计，2月北京二手房成交均价为25394元/平方米。不过，这是包括六环以内的均价，北京四环以内房价基本上都接近每平方米4万元。

放眼看韩国，去年年底，首尔平均房价为28814元/平方米。在中国房价不断上涨的时候，相反首尔房价从2007年以来经历了约12%以上的调整，这使得北京与首尔的均价差不多持平。然而收入依然存在较大的差距。

北京市统计局公布的数据显示，2011年北京市职工年平均工资为56061元，月平均工资为4672元。而根据韩国劳动部发布的统计数据，2012年韩国职工的月平均工资为300万韩元(约合人民币17143元)。

如果利用北京和首尔的收入来比较两地房价的话，北京房价比首尔至少贵三倍多。在北京、上海等一线城市，一个普通白领购买一套100平米的两居室需要攒够45年的工资，这足以证明中国房价已经涨到了相当离谱的程度。

而在首尔买一套100平方米的房子则需要14年的工资。首尔房价已经不便宜，更何况北京房价呢？目前，中国楼市泡沫相当严重，应当挤出楼市泡沫，否则泡沫破灭后中国经济可能会面临严重的危机。

因此中国政府调控房价，特别是抑制机性需求是正确的选择。为了遏制房价的过快上涨，韩国政府曾经出台过比此次“卖房征收差额20%个税”更严厉的措施。

自2007年以来，韩国政府将卖第二套时的“转让所得税“的税率提高到了50%，即卖房征收差额50%个税。

在韩国，这掀起了轩然大波，极少数人为了规避缴纳该税，甚至选择了离婚，因为根据所得税法，拥有三年以上的首套住房是免征对象。

对韩国而言，“50%转让所得税”和信贷控制：总负债偿还比率(DTI，Debt-to-income)和住房担保贷款比率(LTV，Loan-to-value)成为了楼市调控的最后手段。

所谓DTI，是购房者的供款与收入之比。比如，首尔的DTI比率是50%。这意味着购房者的年供款不能超过年收入的50%。

LTV是银行给购房者提供的贷款比率。指定为投机区域的贷款比率是40%，其他区域是50%至60%。这意味着银行只能提供给购房者标的房价40%至60%的贷款。

中国政府正在逐步增强税收、信贷政策等经济手段，以后应该使之完全代替限购等行政手段。

同时，就“卖房征收差额20%个税”而言应该尽快详细规定：比如是否转让自用5年以上唯一住房免征；怎能防止假离婚潮；怎么保护改善性住房需求等等。

来源:金融界

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