深圳限涨令的疯狂与悲哀
3月1日国五条细则出台,经过一周的热烈关注与讨论后,在相关部委与地方执行细则出来之前,政策面进入一个等待和静默期。正在此时,有新闻称深圳抢先行动,而且一出手就是狠辣的“限涨令”。
据深圳新浪乐居报道,深圳国土部门近日已出台“限涨令”,明确要求2013年深圳所有新盘,成交均价必须实现月度环比零增长,即每个新盘、每个月的成交均价,环比上个月都不能上涨。并称该政策已经开始执行,超出政府限价的项目不予备案。暂未看到政府文本,难以确认报道的真实性。笔者下面的分析,基于上述报道属实。
首先,关于政策背景。自国五条细则出台后,各地都在紧张的筹划地方细则,其中一线城市政府压力最大。本轮调控目的依然是稳定房价,而重点地区依然是房价上涨偏快的地区,其中主要是一线城市和少数二线城市。去年以来这轮楼市回暖和房价上涨,一线城市是领头羊。以今年1月70个大中城市房价指数为例,环比涨幅排名前三分别是:深圳、北京、广州,皆超过2%,其中深圳为2.2%,领涨全国。
国五条细则中规定:各地要按照保持房价基本稳定的原则,制定本地区年度新建商品住房(不含保障性住房)价格控制目标,并于一季度向社会公布。深圳限制房价上涨,主要是为了实现年度房价控制目标。然而,当前全国各地都尚未公布房价控制目标,深圳也没明确公布,若果真要求每个楼盘都不能涨价,则深圳有可能严格落实“房价基本稳定”的调控方针。
其实,房价控制目标也并非新政策。2011年1月的“新国八条”,曾要求各地制定年度房价控制目标,结果绝大部分地方政府将目标定为:房价涨幅不超过本地区GDP或人均收入增幅。但这次,明确要求不含保障性住房。这就意味着,今年各地制定目标和完成目标的难度将比2011年大。原因在于保障房价格低,而且供应量和成交量由地方政府控制,也就成为地方政府控制均价涨幅的“调节器”。
其次,关于房价控制目标。调控房价,有三种策略。上策是增加供应。市场经济条件下,价格由供求关系决定,增加供应有助于稳定价格。中策是抑制需求。需求减少,也会有利于抑制房价。下策是直接干预价格。国五条细则的主要措施是抑制需求,也提到增加供应,但房地产业的特点是生产周期长,短期内不必奢望房屋供求猛增。同时,把干预价格的“包袱”丢给了地方政府。
然而,地方政府到底如何制定和完成房价控制目标,有许多手段可供选择。比如目标不太可能都按“零增长”来确定,可以控制房价涨幅,但全都让房价只跌不涨,未免对自己太苛刻。每年CPI都要3%左右,房价持平就意味实际上下跌了3%。所以,我的建议是:一线城市可以将年度房价控制目标定为:不高于5%,或者基本与CPI涨幅一致,以2013年12月新建商品住宅房价指数同比增幅为标准(地方政府很难干预国家统计局的这一数据)。而其他城市,则可以适度放宽,比如房价涨幅不超过8%,或者不超过GDP增幅和收入增幅。
2011年,为了控制房价涨幅,少数城市也曾要求楼盘售价不高于片区均价或全市均价,更多的城市则是控制高档盘的预售审批,延缓或暂停其上市,从而拉低全市均价。但像深圳这样,严格的要求每个新盘的成交均价必须实现月度环比零增长,史所未见。价格规律是市场经济的灵魂,如果连微观层面的价格信号都失灵了,那就意味着在很大程度上,暂时回到了计划经济时代。所以说,深圳的限涨令,十分狠毒。深深伤害了开发企业的自主经营权,逼着房企“流道德血液”。
最后,关于市场影响。严格的限价令之下,肯定会抑制房企推盘的积极性,从而会导致供应偏紧,这对于抑制真实的、自由的、客观的房价,不仅没利,反而有害。当然,上有政策,下有对策,接下去几个月,很可能会出现这种现象:网签价格符合官方要求,但私下里购房者须另付给企业一笔费用。但不管如何,受此政策影响,新房市场将趋于降温,成交量降温程度大于成交价。
承压于国五条细则,发狠于房价目标,蹂躏于开发商,购房者笑了吗?地方政府被逼得,已经狗急跳墙了。一个不尊重市场机制的恶毒政策,最终果真会让消费者受益吗?短期或有一点可能。但长期一定有害:生产者完蛋了,消费者能好过吗?因此,这一政策,注定是个“短命鬼”。
来源:博客
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