中国楼市将面临更大困难

2013-04-04 09:28 作者: 易宪容
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无论是从中国官方数据还是从来自民间的数据看,近期中国住房价格上涨又成了突出问题。

中国国家统计局的数据显示,今年2月份,北京等四个指标性一线城市的房价涨幅急速扩大并领跑全国,其中,北京和广州按月上涨3.1%,成交量暴增,楼市再次出现失控的迹象。

中国指数研究院的统计数据显示,今年3月,全国100个城市住宅均价同比上涨3.90%,北京等十大城市住宅均价同比上涨6.05%。房价处于高位时又突然上涨,可见问题有多大,而且这种迹象已向全国蔓延。

前两个月全国的住房销售及住房开发投资都出现快速增长,也就是说,中国国内经过两三年的房地产宏观调控,不仅没有挤出吹得巨大的房地产泡沫,房地产泡沫反而越吹越大。房地产泡沫破灭将成为未来中国经济增长的最大风险。

对于中国房地产市场的巨大泡沫,政府是如何认识的呢?一方面,政府看到了当前住房市场上的投资投机炒作行为将给中国经济带来的风险,认为要全面遏制住房投机投资。

但另一方面,从政府“稳增长”的政策来看,或许并不想真正地挤出当前这个巨大的房地产泡沫,这不仅表现为“国五条”出台仓促而这些政策基本上没有新的内容,而且新一届政府的所有开局动作尚未触及房地产宏观调控的关键问题,市场现在还无法知道换届之后的中央及地方政府对挤出当前房地产市场的泡沫有什么明确的政策思路。

可以看到,在2月20日国务院常务会议上确定的五项加强房地产市场调控的政策措施,以及赶在全国“两会”召开前仓促出台的所谓“国五条”执行细则,表面的目的是要稳定市场预期,遏制房地产价格上涨,但在没有配套措施和具体操作细则的情况下,这些政策匆匆推出,效果只能是南辕北辙,特别是出售二手房征收20%的住房交易所得税,更是引导各大城市恐慌性投机需求涌入,甚至引发不少地方的离婚潮,市场各种怪异现象频出。

如果政府不对这些政策进行认真的反思,今年房地产市场的宏观调控将面临很大的困难。当前各地方政府出台的“国五条”执行细则可以说明,各地方政府正在通过各种方式化解中央政策,弱化基本政策的效应,比如对市场认为最严厉的住房交易所得税的征收,地方基本上是采取不实行的对策。

虽然“国五条”是上一届政府制定的,但是真正执行与落实则要本届政府作出努力。眼下,中央一再重申遏制住房投机投资,但政府各职能部门却仅仅是选择性地使用这些调控工具,甚至不使用最有效的经济杠杆工具,反而推出与政府行政干预有关的住房限购限价政策。

可以说,这些政策对遏制住房投机投资所起到的作用是极其有限的,这不仅因为有权有势者不仅可以办理更多的身份证,还因为住房信息没有联网,住房炒作风可不受限制地遍布全国,这些情况综合在一起,必然导致越是进行房地产宏观调控,房价越是往上涨。这也从某种角度说明,中国房地产的调控政策仍然在前10年的思路上徘徊。

对当前的房地产市场进行宏观调控,其宗旨与目标是要遏制住房市场投机投资,是要让一个以投资投机为主导的市场转型为一个以消费为主导的市场,并以此把居民住房消费的需求真正释放出来。

但是从“国五条”出台的方式与程序、原则与内容等方面来看,如果新一届政府不能够对其进行全面反思,并在这一基础上让整个国内房地产市场的宏观调控政策有根本性的转变,那么“国五条”要达到让国内房地产市场真正转型为一个以消费为主导的市场,让绝大多数居民的住房消费需求释放出来,并非易事。

我们可以看到,“国五条”与早几年的房地产宏观调控政策相比,不仅在内容上没有多少新意,而且政策的出台方式也如出一辙。无论是差别化的信贷政策,还是征收20%住房交易所得税,这些被理解为最严厉的房地产宏观调控政策,其实根本就没有增添新的内容,它们不过是原有政策的重申。

市场会对征收20%住房交易所得税反映如此强烈,原因在于早几年政府刻意不按20%的比例征收该税,而且也没有谁真正按此比例缴税,现在要求征收当然没有一个交易者会满意,何况地方政府已采取消极的方式将此政策化解掉了。

从“国五条”出台的方式来看,还是沿袭了前10年的老路,即“国五条”作为一项涉及国内每一个民众利益的重大政策,不是通过广泛的公共决策的方式来制定,没有通过这种方式来平衡各阶层民众的利益关系,而仍然是由少数政府职能部门拍板决定。

这样的政策出台方式无法体现政策的公共性,从而为实施执行该政策增加了很多困难,而且这样的方式更有可能为少数政府职能部门将其私利制度化创造条件。

新一届政府的施政目标是要推动中国社会的公正性,如果说房地产的重大制度安排不能够通过公共决策的方式来进行,那么房地产市场的宏观调控政策要保证推进社会公正性是根本不可能的。同时,这样的政策也有可能不会真正关照绝大多数人的利益。

从“国五条”的内容来看,本来针对遏制住房投资投机,发达市场经济中有成熟且行之有效的经济杠杆,比如信贷政策及税收政策,但“国五条”偏偏不让政府对市场干预过多的限购限价政策退出,反而进一步强化。

中国近几年的调控经验表明,只要住房的赚钱功能不去除,限购限价政策所起的作用是非常有限的,投机投资者早就有了化解的办法,只不过增加些许成本而已。可以说,强化限购限价政策是造成最近国内住房市场恐慌性需求涌入的重要原因。因为只要购买住房是有利可图的,只要住房交易的赚钱功能存在,那么住房投资投机者就能够通过不同的方式来破解这样的限制。

北京为何突然出现一个与限购政策相关的巨大产业链,很大程度上就是与破解政府住房限购令有关。至于一些地方政府的住房限价责任制,即房价上涨与GDP挂钩,更可成为地方自编自演的儿戏。

“国五条”宏观调控表面上的宗旨是坚决抑制房地产市场投机投资炒作,鼓励住房消费需求,并希望住房市场性质出现根本性转变。不过,要让国内住房市场真正转向以消费为主导的市场,就得去除住房市场上过度的赚钱功能。

对此,政府希望通过限购、信贷政策及税收政策来实现。如果不通过有效的经济杠杆,仅依靠行政的限购政策所能起到的作用很小。即便是“国五条”所强调的经济杠杆,比如信贷政策及税收政策,在事前、事中及事后的限制力度也是十分有限的。

因为“国五条”假定购房者购买第一套住房及第二套住房只是用作消费而不会用作投资,实际上,这种假定根本不成立。只要购买住房可以轻而易举地赚钱,购买一套住房同样可用作投资,只不过其杠杆率低一些而已,更不用说第二套住房了。

另外,虽然说只有通过严格的事中及事后的税收限制,才能够把住房的投资投机与消费区分开来,但“国五条”中关于这方面的内容显得有些无力,即使早几年就该实现的征收20%住房交易所得税政策都是含糊其辞,这样要去除住房的过度赚钱功能,让投机投资退出房地产市场是根本不可能的。

正因为“国五条”没有认识到去除住房过分的赚钱功能以及住房市场性质转型对遏制住房投资投机的重要性,所以面对当前的高房价,政府仍然希望从供求关系入手稳定房价,以为增加住房供给就可以让过高的房价趋于稳定或回归理性。

目前的政策仅是假定当前住房市场是一个以消费为主导的市场,可实际上,当前的住房市场仍然是一个以投机投资为主导的市场。由于两个市场的性质、定价基础、价格运行机制及供求关系完全不一样,“国五条”希望用解决住房消费市场问题的方法来化解当前国内住房市场的矛盾,根本起不到作用。

如果说国内住房市场不从性质上发生转变,仍然是投机盛行,住房造得再多也解决不了供求问题。

面对这样一种形势,不仅房地产宏观调控将面临更大的困难,房地产市场所面临的风险也会越来越高。试想,吹得巨大的房地产泡沫如果没有被挤出,当前房价还大涨,那么房地产市场积聚的风险岂不是更大?在这种情况下,政府要让房地产市场转型就更加困难了。

来源:BWCHINESE中文网

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