用“盛况空前”来形容今年内地房企在境外掀起的发债潮一点也不为过。据中国指数研究院发布的数据，截至3月15日，已有21家内地房企在境外发债，融资额高达570亿元人民币，这一数字已经逼近去年全年600亿元的水平。
近期又有绿城（03900.HK）、融创（01918.HK）、华南城（01668.HK）、万科香港(01036.HK)、首创置业（02868.HK）、旭辉集团（00884 .HK）等房企发行了不同规模的债券。自此，内地房企今年以来的境外发债总额已经超过去年全年。
“发债潮的出现和美国的量化宽松政策（QE3）有很大关系。”旭辉集团董事长林中在接受《第一财经日报》记者采访时称，美元债是一个很广阔的市场，对于在香港上市的房企，发债是一定会利用的融资手段。
不过，也有业内人士指出，境外发债或许只是“看上去很美”，境外融资的综合成本不比境内的融资渠道便宜很多。但现在是一种特殊状态，因为全球的流动性出现了暂时性充裕。
新一轮发债潮来袭
内地房企境外发债的狂潮自年初就已启幕。据中指院统计，仅2013年1月，就有17家内地房企通过境外融资渠道募集了约合420亿元的资金，超过去年全年内地房企境外融资总额的一半。
业内人士告诉记者，美国在2012年9月推出第三轮量化宽松政策释放大量流动性，这为房企境外融资提供了大量的资金来源。从境内环境来看，房地产市场去年下半年以来持续回暖，部分城市楼市量价齐升，投资者信心增强。
中指院的报告指出，去年下半年以来，内地房企境外发债的认购情况良好，多数债券的认购在10倍以上。
但2月下旬以来，香港的债券市场出现了收缩。一个直接的表现是，部分房企搁置了原定的发债计划。
“我们原本定于2月下旬发行债券，但当时债市不是很好，就选择了推迟。”林中告诉记者，境内新一轮地产调控、国际金融市场的变动等因素都会影响投资者情绪，2月份以来发债的窗口比较窄。
林中表示：“当时债市确实有波动，我们不愿让投资者冒太大风险，故推迟了债券的发行。我们发债并不是因为资金紧张，而是想通过发债优化债务结构。由于没有急迫地需求资金，这种实际情况也允许我们先放一放。”
4月9日，旭辉集团公告称，公司发行了于2018年到期的2.75亿美元优先票据，票面息率12.25%。
“境内的调控对债市的影响其实不是很大，最主要还是受国际资本市场的影响，境内调控已经成为一种常态，债权人和股东的诉求是不一样的，债权人只要求企业能够按时还款付息。”上述业内人士称，最近市场相对比较稳定，所以房企发债的热情又起来了。
3月下旬至今，又有绿城、融创、华南城、万科香港、首创、旭辉等房企发行了债券，一个月不到的时间内，上述房企的融资总额达150亿元人民币。
融资成本背后
内地房企集体掀起的发债潮背后，各自付出的代价却不尽相同。
例如，中国奥园（03883.HK）于1月底发行的1亿美元五年期票据的年息高达13.875%，旭辉此次发债成本也达12.25%，而3月万科香港在境外的首次发债成本低至2.625%。
旭辉集团相关负责人解释称，12.25%的票面息率看似不低，但对于首次境外发债的内地房企而言，这个融资成本仍在合理范围。
“许多第一次在境外发债的内地房企的融资成本在13%以上，投资者对于上市时间不长、规模不是很大的企业债券会要求更高的价格保护。如果企业每次发债都能够按时偿还，发债的票面息率自然就会下降。”旭辉集团相关负责人如是说。
当然也有例外。3月27日，万科公告披露，万科地产（香港）有限公司通过旗下子公司发行8亿美元5年期定息债券，首次境外发债的票面利率仅2.625%。
有证券分析师对记者表示，做到万科的规模和评级（BBB+），发债成本确实可以降到2%~4%，类似的企业还有华润置地（01109.HK）和中海地产（00688.HK）。而评级只有一个B的房企，发债成本一般在7%~14%。
一家香港上市房企负责人告诉记者，债券的价格取决于几个方面，一个是美国国债的利率，这是一个基准；第二，市场上货币的供需；第三是企业本身的情况，例如评级就是一个重要的参考，在这方面国企相对民企的优势就很大。
“融资成本还取决于公司的信用记录，每次借钱都还，投资者借钱给你就不怕，就会比较便宜。投资者借钱给你，但面值跌了，下次发债就比较难。”上述香港上市房企负责人称。
只是“看上去很美”？
记者同时发现，在香港上市的内地房企在发债公告中，一般都将募资的首要用途描述为“现时债务再融资”。
上述香港上市房企负责人坦言，说白了就是借新债还旧债。“我们会用发债募集的资金大量替换非银行贷款，从而降低融资成本。进一步说，就是把高成本的信托给替换掉。打通了境外的融资渠道后，就有很多的工具可以用，发债是可持续的，每一次都比上一次更便宜，是今后主要的融资渠道之一。”
值得一提的是，也有业内人士指出，境外发债或许只是“看上去很美”。
盛富资本与协纵国际总裁黄立冲称，总体来说，境外融资不会比境内的人民币融资成本便宜。但现在是一种特殊状态，全球的流动性出现了暂时性充裕，热钱泛滥导致境外融资成本下降，使得当下成为境外融资的合适窗口。
记者了解到，房企境外发债或股权融资的资金流回内地，一般都以外汇资本金和“外保内贷”为主要回流渠道，这两种渠道的隐性成本都不小。
据悉，“外保内贷”是指开发商将美元存到香港的中资银行，由香港的中资银行向内地银行开具一张担保函，开发商因此能够获得一笔授信额度。“外保内贷”意味着开发商不仅需要向境外投资者支付债券利息，还需要向内地银行支付一笔贷款利息。
业内人士表示，多种因素交织在一起，将导致境外融资的实际成本提高3~4个百分点。除此之外，在港上市房企每次境外发债还要支付募资额4个百分点左右的发行费用。
