中国楼市进退两难:泡沫破找死,不破等死

2013-04-23 01:59 作者: 思想之光
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国内房价的不断攀升,房产泡沫的不断膨胀,抬高了民众生活成本,损害了我国经济的健康发展和整体竞争力,民众苦不堪言,怨声载道。而政府推出的房产调控措施不仅没见效,反而如火上浇油,使楼市更加疯狂,今年3月“国五条”出台后各地楼市的量价齐升就是最生动的例证。中国政府在10年中推出了8次调控政策,而房价却越调越高,楼市却越来越疯狂。如果要想看政府的错误决策所产生的恶果,泡沫不断膨胀的中国房地产业就是一个最生动、最典型的例证。

面对泡沫越来越大的房产市场,如今的政府也感到进退两难:遏制房价会影响GDP增长和整个经济;而任由高房价持续,泡沫越吹越大,最终破灭的后果更不堪设想。中国楼市已经陷入刺破泡沫找死,不刺破泡沫等死的困境。对此,政府的选择是搞折中,既调又不调,就是想让房价不下跌,保持“平稳增长”,于是就出现了令人啼笑皆非的中国特色的房产限购政策。而限购反而使房子成了稀缺商品,使有钱的人通过假离婚、搞假户口等各种变通手段千方百计买房,因此而推高房价。

政府的第一失职是将住房这一民生产品当成了可以自由经营炒作的普通商品。住房是民众生活的必须品,是不能完全通过市场调节自由经营和炒作的普通商品。居者有其屋是民众的基本人权,为民众提供与其经济收入想适应的价格合理的住房,让人民能够安居乐业,是一个负责任的政府的基本职责。犹如必须保持粮价的稳定,保持粮食供应的充足,不能让人屯粮炒作谋利以危害大众正常生活一样,保持房价的稳定,打击住房的投机炒作,让人民能安居,是政府管理房地产市场的基本目标。而我国政府不管公民的居住需要,不为百姓提供住房保障,不限制房地产的暴利,不调控房价,反而任由房地产商自由定高价,任由房地产自由炒作,结果使房地产业成为中国最大的暴利行业,造就了中国最多的亿万富豪群,中国富人财富的70%都集中在房地产上。虽然中国10多年来建了世界上最多的房屋,人均住房面积超过35平方米,而普通百姓却因房价太高买不起房、住不起房,一批有钱有权的人手里却握有几十上百套住房。

政府的第二大错误是将房地产作为拉动GDP增长的最大的支柱产业。政府为何不尽职责、不顾民怨地制造房地产泡沫?主要源于其错误的GDP主义的指导思想。政府只要经济发展,只要漂亮的GDP数据,而不关心人民的实际生活是否得到了改善。聪明的中国官员很快发现了房地产业这个最能GDP的产业,房地产因而成为推动中国经济发展的火车头。拆房子能创造GDP,盖房子也能创造GDP,并且房地产业能由此带动建筑、建材、钢铁、水泥、家具、家电、塑料等50多个产业。搞房地产既没技术含量,也不用花钱,用地抵押就可以从银行贷来钱,各地都可以搞,人人都能干,一年半载就见效,还能很快改变城乡面貌。世界上再第二个能这样容易快速创造GDP产业。政府官员都不约而同地找到了房地产这个能撬动GDP的最神奇的杠杆。而我国土地资源归国有的特殊体制,又为各地政府不受约束、大干快上搞房地产创造了世界上绝大多数国家都没有的便利条件。于是,中国的房地产业在960万平方公里的土地上遍地开花,在短短10年之内就超越了世界上所有国家,每年新建住房面积占世界的一半,中国的GDP自然随之高速飙升。

政府通过强制拆迁从农民和城市居民手里廉价收购土地,转手高价卖出,用于建房或建工厂,由此获得巨额利润。政府将这些卖地或土地抵押获得的资金用去搞基础设施房建设,修桥铺路、建楼堂馆所,以及搞其他形象工程,从而进一步创造GDP。GDP上去了,地方城乡面貌很快焕然一新,政绩就出来了,就有了上升的机会。这就是中国官员快速创造GDP、谋求升迁的主要途径。房地产的狂飙突进,使中国以不到世界1/5的人口,每年消耗了世界一半的钢铁和水泥。有这么大的房地产业,中国GDP增速全球第一也就一点不奇怪了。这是中国GDP高速发展的最大秘诀。

联合国的研究认为,一国在低收入阶段房地产投资占GDP的比例仅为2%;进入中等发达阶段这一比例可上升到8%,是房地产业发展最快和国民经济贡献最大的时期;而到发达阶段,这一比例可降至3%~5%。而中国的房地产投资占GDP的比重为25%左右。而卖地收入占中国地方财政收入的70%,房产价格的近70%是政府的卖地和税费收入。可见房地产业对中国经济的重要性有多大。中国人的收入只有发达国家的约1/10,而房价已经和这些国家持平,房价的虚高和楼市的泡沫不言而喻。

政府的第三大错误是不想法逐渐挤掉房产泡沫,反而不断吹大泡沫。面对人人担忧的房地产泡沫和经济对房地产业的过度依赖,一个理性的政府是应该给房地产降温,逐渐挤掉泡沫,以使房地产回归居住属性,房价降到合理水平,让房地产回到正常健康的发展轨道。为此,最简单有效的办法就是通过征收房产持有税,让投资房产无利可图,以打击房屋投机,从而让房地产市场回归真实的供求关系,这样就可以防止房产泡沫的继续膨胀或突然破灭。而两大原因阻碍了中国政府对房地产的调控:一是地方政府的财政和政绩已经被卖地收入和房地产业所绑架,迫使他们会千方百计阻挠房产调控。政府优先考类的是保持GDP的增长,而房价的下降必然会影响GDP的增长,高房价虽然让百姓苦不堪言,不到万不得已不会管。二是制定政策的政府官员多数都持有多套房产,调控房价、征房产税会损害他们自身的利益,并可能使其腐败房产被曝光,所以会尽力阻止打压房价的地产税调控政策的推出。正是基于此,所以政府推出的房产调控政策总是以保护房价的不下跌为目标,不以打击楼市投机为目标,而以提高居住买房者的成本为目标。所有的调控政策都是限购、限贷,而这只是提高了普通居住买房者的成本,抑制了房产商的投资建房,而唯一的目的是保护了房产的投机和房价的不下跌。政府之所以迟迟不推房产税这一最简单有效的房价调控政策,其目的也是不想打压房产投机,从而让房价下来。如果政府的这种保护房产投机的政策继续下去,任由房价越升越高,泡沫越吹越大,最终结果是使中国楼市膨胀到最大点而破灭,由此将给中国经济带来毁灭性的打击,将导致一场巨大的经济危机。

因此我们对中国房地产市场可以得出两个结论:房产持有税政策一天不推出,中国的高房价一天也不可能下来;房产税政策推出的时间越晚,房产泡沫持续的时间越长,破灭时给中国经济和社会带来的危害越大。

来源:网易博客

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