中国房价为何易涨难跌？(图)

发表：2013-05-21 12:50

根据近期的数据显示，4月百城房价环比连续上涨了11个月，房价的持续走高深刻影响着社会民生的问题。从近期的细分数据分析，今年前四个月，全国房地产开发投资19180亿元，同比名义增长21.1%。再从4月份各主要城市的房价数据分析，广州同比价格上涨达到13.7%；北京同比上涨10.3%；上海同比上涨8.5%。其中，广州近两个月房价同比累计涨幅超过20%，位居全国房价涨幅前列的位置。

今年以来房价并没有受到国五条的出台而出现回落的姿态，相反还出现了持续上涨的走势。那么，房价上涨的根本推动力是什么呢？楼市调控为何越走越远呢？中国房价又为何易涨难跌呢？

谈起房价，我们必须了解房价的构成因素。一般而言，房价是由土地价格和建筑物价格构成。对于土地价格，我们不由自主就会联想到土地出让金。先给大家看两组数据，一组是今年4月份的财政收入情况。另外一组是4月份的土地出让金收入情况。根据数据显示，4月份中央财政收入为5357亿元，同比下降2.2%。而地方财政收入是6074亿元，同比增长14.7%。另外，有资料显示4月一线城市的土地出让金同比上涨11.2%，此增速明显扩大。

从上述数据可以发现，一方面是核心管理层的财政收入出现萎缩的状态，而地方却出现了增长的态势。再结合3月份一线城市土地出让金出现同比大幅上涨的态势。不难发现，地方完成财政收入主要还是依赖土地出让金，而土地出让金已经成为地方财政收入的核心来源。也有数据显示，目前土地出让金占比地方财政收入高达48%。正如推动国内经济发展离不开投资项目一样，地方离开了土地出让金也就无法完成工作任务了。因此，这也是中国房价不敢轻易暴跌的主要原因。

回顾2008年的时候，当时全球正面临着经济危机的困扰，而中国受到的影响也非常巨大。于是，各项提振措施开始应运而生。以当时刺激房地产市场为例，从2008年年底开始，各项刺激楼市的政策开始展现，如个人销售住房暂免征收印花税、土地增值税等。而在2009年1月，七折利率优惠正式出台。到了2009年5月，下调了自有资本金贷款的比例，将保障性住房与普通商品住房项目的最低资本金比例调整为20%，其他房地产开发项目的最低资本金比例调整为30%。上述一系列的刺激措施，也暗示了房地产信贷的松绑，从而推动了房价的持续回暖。值得一提的是，当年管理层史无前例地大发货币，2009年M2增速高达29%。面对如此庞大的超发货币，配合当时热钱积极涌进国内市场的大背景，从而造成了以房地产为主的资产价格出现疯狂飙升的走势。

管理层无法想象房价能够在短期内出现如此巨大的涨幅，也促使当时的宏观政策处于左右为难的状态。于是，管理层开始迅速出台一系列的调控措施，以压制房价的过度上涨。从近几年的新国八条，再到前期出台的国五条，房地产调控频率之多也是史无前例的。可是，“雷声大雨点小”，条款上极其严厉的调控措施落实到地方却毫无反映。以前期的国五条为例，当时条款中明确大幅提高首套贷款利率以及对出售自有住房按照转让所得的20%计征。然而，从今年三月下旬各地方颁布的细则措施来看，仅有北京勉强执行上述的条款，其余城市基本没有有效执行。可见，当前中国房价出现易涨难跌的格局主要受到两大因素的影响，其一是各项调控政策基本不会有效执行；其二是地方对土地出让金依赖严重，无法自拔。

除此之外，笔者郭施亮认为房价的持续走高也与货币贬值、通胀压力、经济发展等因素有着密切的联系。以货币贬值为例，近期美元指数持续强势，导致了与美元指数呈现负相关的黄金、原油、大宗商品等价格出现了大幅下挫的走势。对于中国而言，货币却呈现出对外被动升值，对内持续贬值的怪象。而随着国内货币的持续贬值，物价也出现了水涨船高的现象。而与通胀压力有着密切关系的房地产，也必然会出现大幅上涨的走势。需要强调的是，近三十年国家的名义GDP呈现出高速增长的态势，也必定推动房地产价格的走高。再者，城镇化的推动，也是进一步带动中国房价持续走高的重要因素。

可以这样认为，只要地方对土地出让金依然存在着过分依赖的关系，同时国家推出的一系列房地产调控措施始终没有地方愿意去坚决执行，那么房地产价格也不可能出现大幅下滑的走势。

来源:价值中国网

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