人类的重要资源只有两种。其一是作为万物之灵的脑子(包括人力)，其二是土地(包括矿物)。历久以来，一个脑子了得的人备受赞扬，但一个大地主则屡遭唾骂，有什么风吹草动，要被杀头的，大地主走在前头！然而，稀缺不足的局限不论，土地值钱是因为人类的脑子能想出怎样用，有层出不穷的产品。就是在人烟稠密的今天，地球上绝大部分的土地不值钱。人类脑子之外，所在地点与经济制度是土地值钱的原因。
历史经验说土地之价与知识增长挂钩
回顾历史，我们知道曾经有很长的年代，土地的收入回报率——即是租金加地价上升——不容易超越市场的利息率。从市场竞争的均衡角度看，投资买地的收入回报率应该与利息率相等。但上世纪七十代有跟进地价的经济学者发现，地球上推行市场经济的地方，地价的上升加租金收入，在地价的百分比上有高于利息率的倾向。这现象需要解释，因为除了经济与市价的波动，市场对前景的预期应该算进了地价，怎会出现投资于土地的回报率高于利息率或其他的投资呢?
这问题当年我跟阿尔钦及一些同事研讨过，得到的答案是人类的科技发展比市场预期的来得快。那是上世纪七十年代中期的看法。今天回顾，这看法应该对：人类脑子想出来的先进科技提升了产品的价值，好一部分的升幅转到地价那边去。尤其是，人的生命短暂，但科技的发明可以累积，这累积带来的财富要放进哪里呢?一个明显的选择是土地，因为土地是财富累积其中的一个重要仓库。至于市场对前景的预期，我们事后作判断免不了有武断的成份——虽然可以加进看得到的局限转变来支持这判断。这里我要指出，二战之后的六十多年中，人类的科技知识增长的确近于神话，而这些年数码科技的演进应该更是远超市场昔日的预期了。
中国冠于地球因为曾经闭关自守
在整个地球的人类历史中，要选一个时代、一个地方，科技发展得最快的，读者能猜中我选何时何地吗?我选开放改革后的中国!不是说今天中国的科技了得——我认为还是落后于韩国等地——而是中国闭关自守了那么多年，刚好是外间的科技发展得最快的时代，开放前近于一无所知。一九七九年的秋天我到广州一行，见到产品的稀缺与科技知识的落后不能不摇头叹息。然而，从八十年代初期起香港的投资者到南中国设厂，带进管理与科技知识，而一九九二年开始长三角也大事开放，西方的投资者涌进，带来的科技知识更为可观了。可以这样看吧：外间的急速科技发展累积了数十年，然后从一九九二年起大量涌进中国，人类历史没有见过这样的现象。
如果土地没有清楚的权利界定，劳动人口没有选择工作的自由，科技的引进不会有大作为。今天回顾，一九八五年初我调查广州的中国大酒店[-0.86%]时，劳动人口的自由选工还有不少沙石，但跟着放宽得快。长三角要到一九九二年的春天邓小平先生南下之后才开始，跟着的发展更快。至于土地的权利界定，通过承包合约的处理也先在珠三角起步，重点是一九八七年十二月一日深圳举办第一次土地拍卖。跟着全国性的土地权利界定趋于完整，始于一九九四年——过后我会分析的县际竞争制度是在那时开始形成的。
一九九四年中国的通胀急遽，朱镕基大手调控，一九九七年通胀率下降至零，跟着通缩出现，还不算是普及的楼市之价从一九九五到二○○○年下降了三分之二以上。二○○○年通缩终结，楼价开始回升，之后的七个年头是投资于中国的黄金岁月。我大约地算过，二○○三年上海的楼价不到旧金山的一半，今天约旧金山的一倍——不要忘记在这期间美国的楼价下降了，人民币兑美元上升了。
提到上述，因为要指出如果单从房地产之价论财富，今天的中国是明显地比美国为高——不仅楼价较高，高楼大厦也远比美国为多。土地与楼房是国家财富的一个重要部分，但在几方面这种骤眼之见容易误导。
看租金比看楼价可靠
第一方面是中国政府像香港那样，不把全部土地供之于市。需求弹性系数教我们，把全部土地放出去，房地产的总市值可能低于只放出一小半。如果政府多放土地而房地产的总市值上升，是一个不能肯定的代表着经济有所增长的数据。说不肯定，因为房地产的市价可以受到市场炒买炒卖的影响。那所谓泡沫，虽然经济学没有教是什么，但像牛群直觉带动的不容易解释的市价大幅波动不罕见。这方面，以房地产总市值的变动来衡量经济增长，不及从房地产总租金的变动那么可靠。租金不容易受到炒买炒卖的影响。这可见于从百分率看，房地产的市价波动一般大于租金的波动，使租金作为房地产之价的百分率有时高于或低于市场的利息率——低很多的情况常有，反映着市场预期着租金会上升。不管怎样说，衡量经济增长看房地产的租金比看房地产的市价可靠。
边际回报相等中国胜西方
第二方面，原则上，土地资源要达到最高的总租值，不同用途的边际租金要相等。这要看地点的优劣是否相若，也要算进发展土地的成本。这是说，地点相若的土地，不同用途的算进发展成本的收入回报率应该相等，而这相等要算进那所谓外部性的正面或负面的影响——例如不要把工厂放进商业区去。这方面——不管政府放地多少这个话题——是十多年来中国在土地处理上做得最好的地方，而小市镇比大城市做得好。整体来说，这第二方面我认为中国比西方的国家懂得做。过后我会解释，是县际竞争的制度使然。二十多年前，算进土地的发展成本，中国工商业用地的收入回报率远比农业用地的为高。今天差不太远，尤其是工商业与住宅用地的回报率，在县际竞争下很一致。不要忘记什么通什么平的发展成本不菲，收取农地的补偿大约是农地租金折现的三倍，而牵涉到需要武断的外部性是重要的考虑。
三种仓库的分别
第三方面，土地是财富累积的仓库，人的脑子与体力是财富累积的仓库，收藏品也是财富累积的仓库。三者有别。土地值钱要靠有产出或用途，带来租值，而这租值的存在是需要有权利界定与人类知识和劳力的贡献。人类的脑子与体力值钱也要靠产出，权利界定之外，二者皆需要训练与培养。但人的生命短暂，满是天才及知识的脑子最久只可维持数十年。换言之，人会死去，但有价值的思想会顽固地存在，从而累积在永远不死的土地仓库之内。
收藏品呢?可以保存很久，但本身没有产出，作为财富累积的仓库收藏品的价值因而没有上限。土地与人皆要靠产出带来收入才值钱，这些收入有上限，所以作为财富累积的仓库，土地与人本身可以容纳的财富必有上限。但收藏品之价没有上限。如果世界上没有收藏品，逻辑上土地与人的产出收入推到尽头，消费花不掉的钱没有仓库放进去。我认为漠视收藏品是经济学者搞了那么多年也推不出一个可取的财富累积理论的主要原因。引进收藏品，这理论变得顺理成章。至于哪些物品会被市场选中作为收藏品是深学问，我在《收入与成本》第四章写“仓库理论”时解释过了。经济增长或发展的学说被经济学者搞得一团糟，其实是一个不湛深的财富累积的故事。
经济增长怎样看才对
收藏品不是生产要素，土地与人却皆是。看细节当然还有其他生产要素，但皆可归纳在土地与人之内。撇开收藏品，生产理论来来去去是环绕着经济本科必教的边际产量下降定律，用得到家变化多。不是说基于这定律的生产函数没有用处，但函数方程式来得生硬，闷得怕人，发挥不出有趣的变化。没有趣味的经济学不学也罢。
逻辑推理说土地与人的边际产值会跟各自的边际成本相等。引进交易费用这边际的产值与成本出现了复杂的变化，但可以简单地从适者均衡的角度看。人类知识的增长与累积会使土地与人力的边际产量曲线向上移动。土地的租金与人力的收入皆增，哪方面的增加较多要看土地与人力的相对稀缺情况，要看收藏品的市场发展，也要看人本身的知识水平。
知识不足与土地稀缺是人类贫穷的原因。收入的上升与财富的累积主要由知识的增加带动。这是为什么年轻人发奋求学是那么重要。有趣的问题是：假设土地与人口之量不变，人类知识的增加导致土地租金与人力收入上升，假以时日，在比率上哪方面会上升得较多呢?我的答案是如果没有战乱，土地会胜出。这是因为人的生命短暂，个人的知识增长到某一点会终结，但人类知识的价值会不断地累积在土地的使用上。今天一亩土地的产出价值，不管是农业、工业、商业，皆比半个世纪前高很多。富有人家的财富主要是储藏在他们拥有的土地、收藏品或跟土地与知识有关的股票上。再看收藏品，其价这些年在神州大地上升得急。不要被幸运的例子误导，要在收藏品赚钱——赚高于利息的钱——需要有很大的知识投资。一九七五年起因为考查讯息费用我跟进了多个收藏品市场的讯息局限，所以知道。但关于收藏品的知识是有趣的学问，可以享受，不需要真的下注。
以上是我衡量经济增长的看法。我少看政府统计的国民收入，不是不相信，而是懒得管，因为这些统计没有经济内容，没有说经济发展的性质是怎样的。
不劳而获与不能走动惹来诅咒
最后让我解释为什么土地升值往往受到社会诅咒。有两方面。第一方面，在土地或房地产赚大钱容易被社会视为不劳而获的财富。其实一个算得上是天才的脑子也是不劳而获，但社会的人不容易分辨这些天才的收入(例如数码科技带来的巨富)是天赐的还是苦学使然。持有土地而发达的可没有受到这样的尊重，虽然他们也曾在土地投资上下过工夫，但社会人士通常认为是幸运，不是学问。
第二个土地受到社会诅咒的原因，是土地不能走动，不动产是也。政府要大抽房地产的税，业主走投无路。政府要大抽收藏品的税吗?出尽红卫兵也找不到收藏品躲在哪里!
这第二方面还有另一面土地受到诅咒的原因。土地不能走动，政府大抽房地产的税，其使用往往不变。社会人士看得到的如是，但打草惊蛇，业主会改变投资策略，人民的财富累积会下降，房地产的发展商会偷工减料，政府的税制会有变动，官员的贪污也会增加了法宝。这一切，社会人士是不容易见到的。
