专家:中心城市房价会涨得不可理喻

发表:2013-06-19 06:39
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【看中国2013年06月19日讯】在限价限签的调控政策下,高端物业市场将何去何从?日前,“理性繁荣,顶尖置业——2013中国高端物业投资价值论坛”在广州侨鑫·汇悦台销售中心举行,著名经济评论家叶檀、独立经济学家金岩石、现代设计奠基人王受之等专家学者对此进行探讨,认为受国内宏观经济以及楼市调控局势等因素影响,针对房地产市场的投资已经进入专业化时代,抢占城市的稀缺土地资源成为投资的关键。而更有专家表示随着城镇化的推进,中心城市的房价会涨得不可理喻。

楼市不再买房都赚钱,进入专业化时代

尽管一直以来,抑制房价过快上涨是楼市调控的主要目标,但各个城市却不断有豪宅刷新历史最高楼价。对此,叶檀表示,以前的房地产投资市场属于“台风来了,猪都会飞”,只要投资买房都赚钱。而从2012年到2013年,市场已经进入专业化投资时代。“在这样的时代,只要是高端的、真正精品、最稀缺的资源,其价值也就越高。相比之下,如果是投资中低档产品的话,在某些领域已经出现了下滑的趋势。”她还指出,这种模式美国已经走过,其地产目前仍处于全球最高端,帝国大厦从每平方英尺700美元,现在上升到每平方英尺2200美元,并且仍有市场和上升空间,只因其占据了最稀有的资源。“一些真正的高端物业就像奢侈品一样,价格脱离了成本的控制,完全看投资人的意愿。”

金岩石则认为,高端物业的高楼价来自于几个方面:包括奢侈品性质、信用资产以及领涨抗跌的价值属性,比如香港在1997年到2002年楼价暴跌,平均跌幅为50%—6%,豪宅跌幅为20%—3%。但是从2002年到现在,豪宅价格涨了5倍,而香港的平均楼价才刚刚回到1997年的水平。

大城楼价继续涨,小镇楼价将相继暴跌

近几年,随着中国城镇化的推进,很多人视之为新一轮经济增长的好机会。叶檀指出,中国城镇化将出现几个大型的城市圈,体现出后发优势,最明显是中部的城市圈,包括武汉、郑州、西安、成都,以前是在谷底,现在在上升,但投资这些后发城市圈需谨慎,其中不乏黑马,但也有很大风险。但北上广深是白马,这是大家都知道的事实,也是最有保障的,在这样情况下谁出的钱多,谁就拥有这个白马。“现在是一个用钱拼白马以及挑选黑马的过程。”叶檀指出,在一线城市中,广州的楼价一直相对理性。“白马没卖出白马的价格,现在广州楼价的增长,其实是一个补涨的过程。”

金岩石就坦言,未来中国的城市化是一个大分化的过程。他预测,现在城市人口超过50%是全球城市化人口的平均值,我们则开始从50%向65%以上挺进,这个阶段,城市化会出现什么结果?就是大城楼价继续上涨,小镇楼价相继暴跌。所以冰火两重天,中心城市的房价会涨得不可理喻

土地溢价的地方,几年内地价都不会降

日前,尽管楼市受调控影响走势未明,但土地市场却迎来一拨大行情。北京、上海、广州等一线城市地王频出,部分城市不到半年的卖地收入就已经超过去年。叶檀认为,现在土地的投资价值不断上升,说明支撑现在整个土地财政的基本因素没有改变,税收制度没有恢复正常,政府只能经营土地。并且,作为地方政府,很多税收是收不上来的,只能靠卖地。以凤凰古城为例,当地旅游发展再好,饭店生意好,但没有一个老板愿意交税,当营业税征不上来,政府只能靠卖地。同时,她也指出,“现在并不是所有地方的土地市场都好,比如鄂尔多斯就崩掉了。但现有土地溢价的地方,这几年内都不会出现地价下跌,而下半年的土地市场预计同样火爆。现在很多地方政府负债都很厉害。”

“以为狼来了,结果是一头猪。”

叶檀表示,开征房产税就像狼来了,叫了五年,结果来了一头猪。她指出,上海和成都的房产税没有打压当地的楼价,反而是越调越高。上海一年的土地交易金额差不多是1000亿左右,去年一年的房产税把商业地产也包括进去了是22亿,完全不成比例,房产税是不能代替土地财政的。如果房产税不能代替土地财政,土地就要保持增值,这样地方政府才有经营后劲。如果真正征收房产税,对房地产市场当然有抑制作用,但是问题是现在的房产税连披着羊皮的狼都不是。

“决定城市房价的,不是收入,也不是资金回报率,而是单位空间面积的人口和财富之间的比例。”

日前,谢国忠表示,中国房地产泡沫数月内破裂,引发了社会各界的关注与讨论。金岩石指出,在计算合理房价的时候,谢国忠以房价收入比和租金回报率两个经济学公式来计算,理论上没错。但是这两个公式的前提是人口不流动,货币总量不增长。如果我们停留在经济学的概念下,来研究收入和房价的关系,租金和房价的关系,今天的房子肯定卖不出去。其实,房地产经营的是空间的价值,是使空间价值达到最高效用的分配和使用。在这个分配的过程中,货币就像无形的手,经营着货币的空间溢价,这个空间的溢价才是高端物业产生的价值。决定城市房价的,特别是决定高端物业房价的,不是收入,也不是资金回报率,而是单位空间面积的人口和财富之间的比例。

来源:金羊网-新快报

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