楼市调控不再走老路

2013-08-19 11:25 作者: 王小乔

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【看中国2013年08月19日讯】十年楼市调控,房价越调越高。新一届政府显然不想重蹈覆辙,自2013年3月以来“调控”的字眼都未曾出现,取而代之的则是“长效机制”的提法,意图以更市场化的方式来应对楼市的价格变化。

新一届政府执政近半年,房地产市场难得地度过了一个没有任何调控政策出台的阶段,十余年来鲜有。

另一个此前不太常见的词语“长效机制”开始频繁现身,过往的采访中,不止一位房地产从业人士向南方周末记者表达过对它的期待。“今天压明天放,即便房价上涨了,行业也是不健康的。我们需要一个稳定的、长期的行业政策环境。”

来自多家媒体的最新消息是,住建部已经会同财政部、发改委、国税总局等部委研究出了一份房地产业长效机制的草案,并开始征求意见。

一项政策一旦进入征求意见的程序,出台时间往往就不会是“近期”,更何况是冠名为“长效”的一套机制。即便近期出台,它的效用也需要一个很长的阶段来显现。

对于眼看着房价仍在上涨的购房者来说,下手时机依然难以抉择。2013年8月7日,中国指数研究院的百城住宅最新均价公布,直接将房价环比连续上涨的数字刷新为了14个月。

方正证券的地产行业分析师周伟在8月7日的一份研究报告中用了这样一个标题——不要看“怎么说”,要看“怎么做”,评价的是遮遮掩掩了一个月之久的地产业“再融资开闸”,同样适用于把握新一届政府在楼市调控难题上的真实态度。

长效机制还不太明朗,这边厢地方政府又一次开始试探中央放松调控的底线。8月8日,温州自行将限购条款放松了一点,两年前规定的不允许买第二套房,现在变成允许。在刚刚过去的5月和6月间,温州是全国70个城市中唯一房价同比下降的城市。当然,它也是2011年限购政策实施以来最严格的地方版本。

温州的自作主张能不能得到中央的支持,还是个未知数。不过,此前几次地方政府试探底线,两三日内即被叫停。而截至南方周末记者发稿前,温州举动尚处在被默许状态。

放开融资不等于放松调控

“资金充裕和提高房价没有必然关系,涨还是降主要还是看供求;反倒是手有余粮后,能更从容地买地,进而增加供应量,还有降价的可能性。这是个能促进房地产业良性发展的策略。”

在“怎么做”的维度上,过去半年来,新一届政府仍有些暧昧但逐渐清晰的一个举动是放开房地产企业的再融资渠道。

2010年4月,国务院发文要求证监会暂停批准房企的上市与增发。换句话说,不能再通过A股市场直接融资,只能依靠银行信贷、信托债券以及海外资本市场等间接融资的渠道,相当于增加了获得资金的成本。

当年的暂停不是一刀切,而是限定为“存在土地闲置和炒地行为”的房企,这给证监会的审批留下了一个口子,也成为当下维持暧昧态度的最好借口。

2013年7月初,房企“再融资开闸”传闻甚嚣尘上之时,证监会在例行发布会上强调“口径没有发生变化”,一家房企能否上市或者增发仍然要看国土资源部在土地行为方面的判定。

之后的一个多月里,先是新华网连发四文透露“再融资开闸已成定局”,紧接着“新湖中宝”等数家房企公布了自己的再融资方案,可新闻发言人还是坚持那句话“口径没有发生变化”。

“我们私下询问了证监会的态度,得到的答复是先把材料报上来吧,这可是过去两三年从未有过的。”一家上市房企的董秘告诉南方周末记者。在他看来,只要等到一家房企的再融资方案正式获批,中央的真实态度就不言而喻了,“中央恐怕是担心大家将此举解读为放松调控,才一直没有松口。”

房企手中的钱多了,是不是意味着房价更容易上涨?首创集团董事长刘晓光否定了这个结论,“资金充裕和提高房价没有必然关系,涨还是降主要还是看供求;反倒是手有余粮后,能更从容地买地,进而增加供应量,还有降价的可能性。这是个能促进房地产业良性发展的策略。”

几个月前,有关部门曾经向一些开发商询问过掐断融资的效果,也就是说钱少了之后,开发商们一般会先干什么?答案是:“少买地,少开工,从而减少开支;实在撑不下去了才有可能降价”。

“在楼市处于向上通道之时,掐断融资渠道不见得能带来降价,却有可能减少供应量,导致供求失衡加剧,引发涨价。”一位重点关注地产行业的基金经理总结道,“既如此,不如放开。”

长江证券房地产业分析师刘俊认同开闸对行业健康发展和增加供应的正面效应,但也十分担忧“在楼市缺地而不缺钱的背景下,短期调控房价的压力加大”。毕竟,开发商能有更多的余钱去抢地了。

2013年上半年,一线城市再次地王频出。剔除保障房后,广州海珠区南洲路的1026号地块以34590元/平方米的价格成为“单价地王”。
没放松,也没加码

准确地说,“调控”的字眼在2013年3月以来,再没有出现在中央层面关于房地产业的表态之中。

连续14个月的上涨,一二线城市的地王频现,截至目前还没有引来新一轮楼市调控的加码。

2013年3月1日,以20%个人所得税为核心的国五条细则出台后,除了北京,其他各地基本都没有执行,中央并没有因此给出任何表态。上海易居房地产研究院发展研究所所长李战军认为,这至少说明在“压制需求”层面上调控加码的概率不大,“夸张点也可以说调控事实上放松了”。

2013年6月19日的国务院常务会议针对房地产提出“支持居民家庭首套自住购房”,这依然是一种打算支持合理购房需求的态度。

在平安证券的周雅婷看来,改革思路正在逐渐清晰,调控思路可能会从上一轮的压需求为主变为增供给为主。

“再融资开闸”是一种间接的增加供给。更为直接的是,2013年上半年,地方政府事实上已经加大了土地供应,达到5年来的最高点。

国土部法律中心日前发布中国土地市场指数显示,2013年上半年全国房地产用地供应8.24万公顷,比2012年多了三分之一强,比2011年多了六分之一强。40个重点城市的土地成交金额更是同比多出了八成多。

“原因?现在地价高。此外,地方政府还面临着一个异常严峻的形势,就是中央开始清查地方融资平台,多收点土地款多安心。”前述基金经理预计土地供应量加大的趋势还会延续。

与此同时,中央似乎开始吝于使用“调控”这个字眼。

2012年12月,中央政治局召开会议定调来年的经济工作,对于房地产市场提出的要求还是“加强房地产市场调控和住房保障工作”。而在半年之后的中央政治局会议上,“加强调控”的字眼没有出现,变成了“积极稳妥推进以人为核心的新型城镇化,促进房地产市场平稳健康发展”。

准确地说,“调控”的字眼在2013年3月以来,再没有出现在中央层面关于房地产业的表态之中。

以上转变能理解为中央打算放松地产,又或者,对房地产的政策导向出现了拐点式的变化吗?南方周末记者采访的业内人士均认为,目前还没到下定论的时候。一边是新一届政府决意改革、推动转型;一边是房价仍在上升通道中;还有一边是保增长的压力加大。任何一步实质性的松动或调控转向都只能小心前行。

改革或将从财税、金融、土地制度三个方面入手。通过市场化手段理顺房地产市场供需关系是大方向,房产税则是最核心和最首要的工作。

房价上行、经济下行、改革阻力等因素的交织,终于将“房地产发展的长效机制”推向前台。

“在能促进行业健康发展的长效机制没建立之前,一些看似正确的调控政策很有可能最终走样。”一位接近住建部的人士表示,“再融资开闸”就存在推高地价进而推高房价的可能。

最新消息是,长效机制已经形成初步草案,并且正在向相关部委、协会等征求意见。

过往几年中,长效机制也曾出现在中央关于房地产业发展的表态之中,但相比“调控”字眼,出现得少之又少;最近半年位置发生了变化。

2013年2月,在国务院办公厅印发的《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》中,提出要加快建立和完善引导房地产市场健康发展的长效机制。

2013年7月20日,在莫斯科出席20国集团财长和央行行长会议的财政部部长楼继伟,也透露国务院还需要继续研究房地产发展的长效机制。

来自多家媒体的消息都显示,改革或将从财税、金融、土地制度三个方面入手。通过市场化手段理顺房地产市场供需关系是大方向,房产税则是最核心和最首要的工作,其中包括房产税试点扩容、个人住房信息系统全国联网、健全不动产统一登记制度。

全国工商联房地产商会会长聂梅生此前接受南方周末记者专访时就明确指出,“中国房地产市场最根本的问题还是土地问题,但目前看来,房地产税改革是解决这个问题的最佳机制。”

这意味着房产税改革的最终方向是向所有房产征税,成为地方政府的一个新税种,以此慢慢代替土地财政,降低土地出让金在房价的占比。可是,硬币的另一面则是,这税收得不明不白,以往人们购房,为了仅仅70年的使用权已经交了足够多的税,难道为了一个所谓好的机制,就能多加一道税吗?

已经试点两年之久的房产税改革,也完全让人看不到代替土地财政的可能。2011年1月,重庆和上海成为第一批试点城市。前者只对独栋别墅征收;后者面向新购住房,但人均免征面积有60平米,一年下来只收到了几千万元。

2013年4月,杭州原本有可能加入房产税试点行列,但在方案基本获得肯定之后还是做了押后处理,等待更多试点城市一起审批。

在前述基金经理看来,“杭州试点即便通过了,也只是在上海的基础上略往前走了一小步,计算人均免征面积时包括了已有住房。长效机制长线期待。”


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