【看中国2013年08月21日讯】BWCHINESE中文网讯，最近网上流传说北京有人开始甩大户型了，其实不但网上说，线下也开始流传这样的消息。有人开始甩房，可能基于两个原因，一是房产税不久就要全面开征，房产税开征后，直接受损的就是大户型，因为人均80平米免征额绝对是能保护大多数人的利益的。一套大户型自然不如弄两三套小户型实惠。二是，中央反腐正在悄然进行中，中国纪委负责人就说过，反腐要一点一点的来，走稳每一小步，而腐败官员几乎无一没有房产问题，存房不如存钱踏实，可能已经成为贪官们的共识。
在业内人士马跃成看来,新一届政府成立以来，已经召开过13次常务会议，其中只有两次谈到过房地产调控问题。这与上届政府频繁出台调控政策大不相同。其实，不仅仅是政府会议不大谈调控，即使是新政府成员也很少涉及楼市问题。但是，政府不作声，业内反而紧张起来。我们记得以前每次政策出台，都会遇到激烈的反抗，批判声更是不绝于耳。然而，现在，我们看到的是大炮声日渐稀少了，担忧的人反而多起来了。
“最严厉”的楼市调控政策仍在执行，但调控效力似已式微。
从2012年年中到2013年上半年，北京的开发商度过了一段久违的好时光。
由于住宅供应持续紧张，市场从量价齐升渐至一房难求。如果没有官方强制的行政干预措施(如暂停发放预售许可证)，房价的实际涨幅很可能将超出社会舆论可以容忍的底线。
一位受访的某大型上市房地产公司高管表示，“非常看好北京未来10年的房地产市场”。这种信心源自一年来的市场回暖，更来源于企业对政策企稳的看多预期。7月30日召开的中央政治局会议，相关表述为“促进房地产市场平稳健康发展”，未言“调控”，也没有出现“抑制房价”、“房价合理回归”等字眼。
加上近期房企回归一线城市拿地，北京、上海再现新地王，以及频传房企再融资开闸利好，嗅觉灵敏的市场人士据此揣测：是不是决策层对房地产有了新态度？
在受访专家看来，分析研究上半年经济形势和下半年经济工作的中央政治局会议，某种程度上是为十八届三中全会的改革政策定调，有关房地产的表述显得“很有伏笔”。
房地产“平稳健康”的目标取向，需在经济下行之际“稳增长”的大语境中来理解。种种迹象表明，决策层已经发出从短期“运动式”调控向长期制度化建设转变的积极信号。
至于下一步房地产业的具体政策究竟走向何方，除了要看经济运行的“大数据”外，恐怕还要取决于决策层如何破解一系列房地产业面临的新课题。
其中一个较为棘手的新课题是，一线城市供不应求、二三四线城市却供过于求，冰火两重天。显然，“北京感冒，全国吃药”一刀切式的房地产调控政策已走到尽头。一套能够左右逢源、两全其美的房地产长效机制何时能出炉，考验着新一届政府的改革决心和智慧。
曹远征：限价限购等行政调控政策走到尽头
进入7月，与天气一样，北京房地产市场热度持续攀升。“日光盘”不断涌现，价格不断上涨。
7月20日，位于北京大兴枣园地铁站的中建国际港项目开盘，开盘当天1462套房源售罄，认购金额37.9亿元，创下2012年以来全国单一楼盘单日销售的最高纪录。
一线城市房地产价量齐升，在中国银行首席经济学家曹远征看来，限价限购等行政调控政策已经“走到尽头”。
一线限价失效
位于北京大兴区的金融街融汇项目原计划4月初开盘，但600套房有超过6000组客户认购，“关系户”远超房源数量。开发商只得在7月低调开盘，房源被一抢而空。同样情况也出现在保利、万科、珠江等开发商的项目上。
“现在北京市场，一套房有10个人抢，没有关系根本买不到。”一位上市房地产企业销售负责人对记者介绍，这样的趋势始于2012年七八月份，到2012年下半年，只要是新盘入市都会销售一空，今年更是供不应求。
“很多开发商都没存货了。去年上半年市场不好，急于‘跑货’，现在后悔当时卖得太便宜。”这位负责人说。
一位接近北京市建委的市场分析人士认为，市场需求积压到一定程度就会反弹。北京目前供需矛盾严重；限购又产生了“堰塞湖效应”，有许多在限购之初不够资格的人，现在逐渐有了资格，涌入市场。
“堰塞湖效应”传导至价格层面，终致北京房价再度出现“狂飙”态势。
以万科北京房山项目为例，2012年5月，该项目售价1.5万元/平方米，8月份为1.8万元/平方米。2013年再次开盘，为规避政府限价，开发商采取装修拆分的方式，售价达2.3万元/平方米。
一位不愿意透露姓名的北京某上市房地产企业负责人对《财经国家周刊》记者坦言：“价格没办法完全控制，北京市住建委也是睁一只眼闭一只眼。没有消费者投诉，他们也不会去管开发商。”
据他介绍，目前调控的主要手段已经被开发商消解。虽然政府采取各种限价政策，但开发商还是有自己的对策。比如，装修拆分，把装修款单独列出，提高价格；现房销售，建委目前对现房价格没有过多要求；取得预售许可证时将地下车库捆绑销售，等等。
因为客户量足够多，开发商还会利用“验资”程序对客户进行筛选。通常做法是让客户提供50-70万存款证明，作为排号门槛；而在没有取得预售证之前，开发商还会让合作电商收取几万块钱“诚意金”。
“这都是违规手段。但这些钱能收上来，说明客户真是很多。”该人士同时介绍，开发商采用这种方法之后对客户首付能力要求很高，如30%的首付款、拆分出来的装修款需要一次性付清，而在去年上半年市场低谷时候，开发商一度允许首付款分三次付清。
开发商成功突围政策壁垒后，正游刃有余地设计新的销售策略——捂盘、提价。
记者了解到，万科集团已要求旗下项目提高新开盘项目毛利率，规定毛利率必须达到20%以上才可以入市。同时在内部要求今年控制销售规模，尽量不推盘。知情人士透露：“集团五六月份提出今年不能卖得太多，要为明年30周年冲业绩做准备。北京今年销售目标大概在150亿，明年要到200亿。”
“有些项目有先天劣势，客户量积蓄不足，但价格仍然在涨。开发商的策略是要保持住价格，虽然卖得不好，还是要涨价。”该人士说。
这样的现象已经引起诸多担忧。8月12日，幸福人寿保险股份有限公司董事长、原中国房地产开发集团总裁孟晓苏在微博上表示：近年房地产调控一直在“限”字上做文章，先打压供给，后抑制需求，(方向)都调反了。造成供不应求推动房价上涨，限购最严厉的城市涨幅最高。事实证明，调控思维已经钻进死胡同，现在到了反思的时候。
增加供给悖论
在8月17日《一虎一席谈》的节目中，现场有不少观众提出疑问。
“房地产调控已经没有意义了，一旦我们的债务出现危机的时候，油门是要踩下去，这个油门就是房地产。去年12月4日政治局会议踩油门之后，从12月5日开始上涨资产价格，一直涨到了2月4日整整两个月，这次又出现了6月份我们看到的整个的回购的，债务回购的整个利率在上涨，涨的几乎是崩溃。在这种情况下，不可能不去踩油门，踩油门来救这个急，所以我们去孤立地看房地产这个市场没有任何意义。”
“供求关系在房市场其实严重扭曲的，因为人往往不是理性的，尤其是现在房地产，很多人买房子原来是投资需求或者投机需求，包括现在那个刚需，我很怀疑什么叫刚需，年轻人结了婚马上就要买新房子吗？从外国看人家美国年轻人可能先租房子。”
中国银行首席经济学家曹远征认为，一线城市限制需求的办法已经走到尽头，接下来要转向增加供给，即增加住宅供地，“只有依靠市场化调控手段，才能从根本上解决供需矛盾的问题”。
曹远征分析，从银行观察来看，房地产最大的问题不是杠杆率过高，而是目前一线城市的房价过高，居民买不起房。解决这个问题只有一个办法，就是增加住宅用地供应量。
在他看来，目前增加供地面积的条件已经成熟。中国的就业形势正在发生变化，就业压力减轻，地方政府有条件把一部分工业、商业预留用地转为住宅开发用地以增加住宅供应。
“比如北京目前仅有30%的供地用于住宅，能不能在供地总面积不变的情况下，把更多的土地用在住宅建设上？少盖点写字楼和工厂，住宅价格自然会相对低一些。”曹远征说。
这一观点遭到中国房地产业协会秘书长苗乐如的反驳：“即使把北京所有的土地都盖上房子，也满足不了源源不断涌入的购房需求。”苗乐如认为，三四线城市可以通过增加供给解决供需矛盾、平抑价格；但是一线城市尤其是北京，这种办法在现实层面行不通的。从城市承载力角度来说，北京不可能全面敞开住宅供应。
正因如此，上一届中央政府在后期逐步意识到，热点城市住宅供应不足，不是短期内能够解决的问题。苗认为，这是决策层在认识上的一大进步。
通过调节供求关系来平抑价格波动，是理论上最为市场化的宏观调控手段，但目前中国房地产市场的现实并非这么简单。多位受访的业内专家对记者指出，当前中国房地产市场正面临两极分化：北京、上海等一二线城市已经步入“成熟型市场”，存量房销售占比渐渐超过新建房；而众多的三四线城市，仍是以新建商品房为主导的“生长型市场”。
