恒大的千亿关口:备足粮草,杀回一二线


【看中国2013年08月30日讯】8月26日,恒大地产集团有限公司董事局副主席、总裁兼执行董事夏海钧在中期业绩会上表示,土地储备方面,恒大未来会向一、二线城市倾斜,同时也会关注三线城市核心位置的土地。

据介绍,上半年恒大地产收购新土地储备,面积为443.3万平方米,同比增加3.2%,低于2012同期的4.0%和2011年同期41%的增幅。新获取项目34个,其中位于一二线城市的项目占比为38.2%。

而在恒大上半年的销售中,一线城市占3.8亿元,占比0.9%,二线城市销售207.8亿元,占比46.6%,三线城市销售234.5亿元,占比52.5%。今年下半年恒大会在全国有40个楼盘销售,如无意外,今年恒大会完成1000亿元的销售目标,进入内地的千亿房企俱乐部。

此外,据恒大地产发布的中期业绩公告显示,于2013年6月30日,恒大地产持有现金总额419.7亿元,较2012年年末上升69.6%。恒大地产称,连同未动用之银行融资额度人民币394.8亿元,拥有可动用资金人民币814.5亿元,资金状况充裕。

夏海钧指出,目前恒大已累积足够的资金,向核心城市进军的条件已经成熟。这是未来完成恒大在全国的战略布局,以及补充过去在一、二线城市消耗的土地存量,保持在一、二、三线城市稳定的销售。

恒大认为,非市场化的调控肯定会取消,会推出对楼市的长效调控机制。夏海钧还认为在三中全会之后,会出台明确的城镇化相关政策,因此未来三线城市才会是中国房地产主战场,恒大不会退出三线城市。而在一二线城市,大开发商才有机会,中小开发商基本没有生存空间。

在中报发布前,恒大已经在一线城市的土地拍卖场出手。7月,恒大高调进入从未踏足的北京市场,以35.6亿元摘得昌平地块。6月18日,恒大在广州也以23.09亿元、配建52400平方米保障性住房拿下了白云区沙太南路配件厂地块。

未来恒大会重点关注降低净负债率以及提高主营业务利润率。恒大在近期土地储备方面向一二线城市倾斜,也主要是出于提升利润率的考虑。同时恒大在今年上半年致力于在外立面、建筑材料、室内装修、施工及园林等环节保持同样效果的同时降低成本。仅园林景观方面整体成本就下降了30%左右。
而截至2013年6月30日,恒大净负债率较2012上半年锐减37.7个百分点至58.4%。主要原因是恒大报告期内加快了销售回款,而且通过配售股份融资35.2亿元,并且积极展开项目合作,夏海钧透露今年以来恒大在23个项目上是联合合作伙伴一起拿地,减少了地价支付约89亿元。而且恒大将持有现金的最低标准线,从以往的150亿元上调至如今的230亿元。

在2010年 的限购限贷政策出来后,众多开发商为了规避调控风险而深耕三四线城市,但是自去年以来的楼市反弹中,布局三四线的开发商与主营业务在一二线城市的开发商, 出现明显的业绩增速分野。在此情况下,今年以来包括万科、绿地、金地、绿城、融创、保利等标杆性房企纷纷在一二线土地市场上出手抢地。来自CRIC研究中心的数据指出,典型企业拿地成本在今年2月比去年5月已经增长超过91%,房地产企业拿地成本在短短一年内涨了近一倍。

在此情况下,依然坚持扎根二三四线城市的碧桂园以全员营销的方式引爆个盘销售,通过海外房产投资以及的旅游地产跑出。据其销售数据,碧桂园在山东青岛的十里金滩项目首期开盘销售4300套,销售额约28亿元;马来西亚项目预计今年内可以销售80亿元。

而从目前的措施来看,恒大地产则坚持以品牌驱动的方式,通过一二三线项目的平衡布局希望弯道超车。比如恒大地产主席许家印在发布会后回应是否会加大足球投资时透露,恒大足球会坚持提升实力的目标。

虽然自2009年以来恒大“玩足球”已经花了超过10亿元,但有统计机构曾保守估计,恒大因投资足球每年所获取的“免费广告”资源,绝对超过2亿。目前恒大在全国已经布局140个城市,包括碧桂园足迹未曾涉及的新疆、宁夏等地区。

在这类内地三四线城市,恒大足球俱乐部的知名度直接为恒大地产的品牌带来光环效应。而增加一二线城市的土地储备,加上目前恒大的加大优化成本力度,则有望提升恒大地产的销售均价从而带动利润率和销售额的上升。

今年碧桂园据称有望从去年的476亿元销售额直接跃升至800亿元,而预计恒大也会与中海同时成为千亿房企新贵。作为同样以三线城市为主战场的碧桂园与恒大,有可能会走出城镇化新布局下的不同千亿之路。


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