房租上涨不是因为供应少

2013-09-12 11:20 作者: 叶檀

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【看中国2013年09月12日讯】房租上涨是驱赶外来者的强有力之手。

根据国家统计局CPI的分类数据,房租已经连续43个月上涨,请注意,这一数据通常使用虚拟租金比市场租金要低。统计局的房地产数据质量较差,有数据为证,根据国家统计局网站的数据,2011年城镇居民家庭人均住房支出仅451.25元,2010年为421.19元,大致来说,三口之家一年的住房支出在1400元左右,这一数据与大部分人的感受相差甚远。

房租上涨又被归咎于供求关系失衡,这是错误理论。

我国的商品房供应量不低,自有住房率不低。去年8月5日,北大召开中国家庭动态跟踪调查研讨会,发布由北大中国社会科学调查中心完成的《中国民生发展报告2012》,根据抽样数据,全国人均住房面积36平方米,住房类型上,42.2%的家庭现住房为平房,比2010年调查结果下降了8.5个百分点。全国家庭的平均住房面积为116.4平方米,人均住房面积为36.0平方米。

房叔房姐等新闻不绝于耳,一些空置房并没有做为租赁房源流向市场,原因是这些房产拥有者不需要通过租赁来覆盖持有成本。

7月2日,由北京工业大学、中共北京市委社会工作委员会(市社会建设办公室)、社会科学文献出版社联合出版“社会建设蓝皮书(2013)新闻发布会”在京举行,指出2011年北京本地城镇户籍居民的住房质量逐步提高,住房的数量已经超过一户一套的水平,但新正式移民即2008年以后户籍迁入北京的居民住房负担沉重,外来人口的住房条件低劣。另据伟业我爱我家集团副总裁胡景晖称,根据粗略计算,剔除持暂住证的人,北京城镇户籍人口约1300万人,按平均2.5人一个家庭计算,差不多500万个家庭。对应的,北京有600万套存量房,平均下来,一个家庭是1.2套,如果按照一个家庭平均3人计,则为1.40套左右。

北京户籍居民不仅拥有产权房,还有100万套左右的房源可以提供给租赁市场,再加上北京的隐性福利房数量庞大,按理可以缓解北京的租房压力。另据《21世纪经济报道》披露的数字,上海户籍家庭拥有住房套数在两套以上,北京、上海等地户籍人口户均拥有两套甚至以上住房不是白日梦。事实相反,北京等城市房租大幅上升。根据北京房地产信息网,今年8月北京房租为每平方米每月65.85元,2008年8月为38.13元,上涨43%,相比而言,上海较为平缓。

因为户籍与财富集聚等原因,城市户籍人口、外来富裕购房群体与外来低收入打工群体已经形成鸿沟,前者拥有大量住房,他们希望通过房价上升卖出房子获取收益,或者将房子抵押给金融机构获取廉价资金进行又一轮投资。即使房租大幅上升,要覆盖目前动辄3万元以上的商品住宅成本需要几十年的时间,几乎是不可能的。如果购房者没有太大的按揭负担,由于房产税尚未推出,我国在持有环节除了物业费、水电煤气费之外,没有过高成本,因此购房者愿意自持住房,出租意愿不强。

商品房还有折旧成本,笔者到了中部一个小城市,当地人拥有两到三套住房,小城市租者少而租金依然坚挺,答案是租不租得出动无所谓。如果出租一个月2000元还被租房者弄得一塌糊涂,新房如旧房价值就大打折扣,相信这是许多持有城市房产的资产人士的心声。

房租上涨过快的矛盾主要发生在各一线城市与省会城市,这些城市拥有过多的权力资源与市场资源,做金融等高端服务的要到一线城市,做娱乐的要到北京寻找一夜成名的机会,每年毕业的大学生绝大部分留在当地,甚至做低端服务、回收垃圾的也要到北京,既可以开开眼界也可以捡到值钱一些的废弃物。资源如果继续这么集中下去,大城市的房租不可能下降,蜗居现象只会越来越多。

房租上涨是驱赶低收入人口的绝招,潜台词是,喂,这个地方不是你来得起的,哪儿来回哪儿去。

目前房价还在上升,虽然房租在上升,但房价租金比这一关键数据并没有改善,靠房租回报率在3%以下,目前的房租上升让2008年之前买房者拥有了合理的租售比,而现在买房者要求的是更高的回报。

高房价、高房租、高生活成本在中国大城市与非户籍普通外来者之间划出一道鸿沟,最终逼迫他们回到本地小城市。低收入者离开,大城市的经济发展质量不可能因此好转,单位GDP产出质量也不会因此大幅上升,漂浮在贫困中的富裕孤岛是难以持久的。



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