中国楼市的“狼”要来了吗?

2013-10-02 09:49 作者: 郭施亮

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【看中国2013年10月02日讯】“房贷告急”、“温州房价腰斩”、“温州现断供弃房”等现象引起国内房地产投资者的高度关注。再者,随着近月全国一线城市的房价出现加速上涨的走势,且各主要城市频频出现地王。于是,投资者担忧中国楼市的“狼”要来了吗?

房贷告急当属近期媒体关注的焦点。以最新的数据统计,当前广东地区的房贷额度大幅收紧。以广州为例,交行、工行以及农行的基准利率已经上浮了5%。同时,由于季末的流动性收紧效应,上海银行间同业拆放利率也于近期出现了一定幅度的上涨走势。面对这种局面,更有市场人士认为当前是“钱荒”的第二波冲击。

那么,事实真的如此吗?回顾今年6月中下旬,全国掀起了一股“钱荒”风波。以当时隔夜拆放利率的变化走势为例,在6月中旬以前,该利率水平基本维持在相对稳定的局面。然而,6月20日隔夜拆放利率突发性暴涨至13.444%的高位。6月24日,华南城商行更是出现25%的隔夜拆借水平。银行间市场顿时显示出高度的紧张。最为关键的是,面对如此紧张的局面,央行却保持观望的态度。随着“钱荒”风波事件的结束,最终被市场定义为管理层有意进行的“主动性资金压力测试”。

当前,房贷告急的趋势似乎正向全国蔓延。从部分个人房贷的贷款难求到各地涌现出公积金与银行房贷额度的收紧,房贷额度的紧张程度似乎上升至新的高度。更有数据分析,当前的银行房贷收紧是自2011年以来形势最紧张的时期。

房贷的高度紧张,难免让投资者产生”钱荒“第二波冲击的猜测。但是从多个因素分析,情况并没有这么悲观。以部分资料显示,目前国有银行的流动性尚属稳定,且部分国有银行还承认了银行额度充裕的事实。又以央行采取的态度分析,上一次的”钱荒“风波,央行始终保持着观望的态度。而这一次,央行的态度却有了转变。根据数据显示,本月24日央行在公开市场开展了880亿元的6天期逆回购操作,且该交易量为7月底以来的最高水平。

或者可以用这种理由解释近期的房贷紧张状况,即随着利率市场化的深入推进,且近期颇受瞩目的上海自贸区即将挂牌,未来该区域将实现利率汇率的完全市场化,此举或成为开创性的探索,当前的房贷额度紧张或是银行业的测试性任务。以上述提及的广州地区三大行的基准利率上浮5%为例,鉴于房贷的利润相对偏低,而在利率市场化加速推进的时期,银行更愿意寻求相对较高的利润,实际上也是银行风险偏好性探索的阶段。

除了房贷持续紧张的事件外,温州房价的腰斩以及当地频现炒房者弃房逃跑的现象也是房地产投资者高度警惕的事情。今年8月,全国百城新建住宅均价自去年6月以来连续第15个月环比上涨,且当月70城市仅有温州一个城市出现住宅价格同比下降的走势。

实际上,温州房价自2011年最高点下跌至今,已经出现了持续两年的下跌走势。期间,温州总体住宅价格降幅为26%,而部分住宅房更是出现腰斩的格局。另外,也有数据证实当前温州市场逐渐出现断供商品房的现象。虽说实际断供数量没有市场传出15000套那样夸张,但是温州市场的断供现象对全国的房地产业却起到了警示性的作用。

中国楼市的黄金十年并不是简单的供需关系可以解释,而影响更多的却是地方性的特权行为。中国的房地产业从十年前的长期低迷至十年后的高度繁荣,其影响力也在不断地上移。以上海的房价为例,十年前上海的平均房价仅为5000多元,如今却接近30000元的大关,十年间累计涨幅巨大。又以全国的城镇平均房价为例,十年间的房价从2381元上涨至6000多元,累计涨幅超过150%。可见,十年间中国的楼市改变了中国人的生活。不过,这一种改变更多体现在生活压力的急速增加,而不是财富资产暴增的生活享受。

中国楼市的”“要来了吗?笔者郭施亮认为,贷款告急、温州效应、鬼城频现等问题的确需要警惕。可以这样认为,在当前持续高涨的房地产市场中,上述问题起到了警示性的作用。不过,正如上述所言,决定中国楼市的关键看点在于地方,而在土地出让金持续上涨,地方财收压力持续增长的大环境下,地方不会轻易放弃对楼市的依赖度,且这种特权效应将持续深化。

笔者认为,地方过度依赖房地产始终是一个危机。目前看来,这种危机正逐步地扩大。因此,地方必须逐渐降低对房地产的依赖度,否则当危机集中爆发的时候,一切都晚了。 
 


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