中国楼市有价无市后必是暴跌(图)

2013-10-11 00:27 作者: 吕谏

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【看中国2013年10月11日讯】“十一”长假,自驾而行,尽量避开大城市,都是在三四线城市中沿途观景!许多县城都是一幢又一幢的高楼大厦,开工施工更是热闹非凡。许多地方是毁田建房,导致良田越来越少,楼宇越来越多。但放眼放去,许多高楼都是空旷,夜晚没有灯火通明,恰不讲是什么空置率或鬼城,但可以明显感觉得三四线城市楼盘过多了,毕竟2012年人均住宅面积达到32.9平方米!在房价一度涨的让人望尘莫及的浙江温州,高库存下,房价已经开始了报复性下跌,这种情况,可能要在很多三四线城市重演。

近年来,中国实行“严格控制大城市规模、合理发展中等城市、积极发展小城市”的方针,随着城市化进程的加快,中国的中小城市将会有长足发展。但是每一座城市都有其不同的特点,不是每一座城市都适合进行房地产开发,不是每一座城市都有丰厚的奶酪。伴随着中国城镇化的进程,不少三四线城市掀起大规模“造城运动”,楼市供应量急剧放大。作为“炒房团”大本营,游资激战楼市的的第一站,温州的情况不免有些特殊,但是对于国内很多三四线城市来说,它却是“当之无愧”的负面参照物。目前不可否认,一些三四线城市的确出现了供应量过大,而且是通过降价都不能解决的。许多三四线的城市随时会有出现崩盘的可能性,这肯定不是耸人听闻。

虽然从目前情况来看,2013年的中国楼市还会继续涨价,但市场蕴含的风险也会越来越大。由于楼价的上涨势头没有改变,新的调控政策仍然可能出台。以目前的发展趋势来看,未来供应量过大的三四线城市物业,一二线城市的商用物业以及房地产信托理财项目,很可能将成为风险压力首先爆表的区域。虽然现在新型城镇化框架还没有正式敲定,但是不少地方官员已经判断这能为房地产带来至少20-30年的黄金发展期,筹划着各种新城。事实上,如果十八大没有强调城镇化发展,多数三四线城市楼市很可能在今年已经出现了局部崩盘。

实际上,三四线城市这种住宅供大于求的现象并不是今天才暴露,早在去年年中,这种局面就已经初现端倪。唐山、烟台、营口、常州、贵阳等城市都在那个时期出现开发商扎堆儿,项目销售困难的局面。在2012年年中之前,这些三四线城市都处在房地产开发建设的集中爆发期,众多国内知名开发商纷纷进入,到处都是房地产建设工地。在三四线城市热闹的房地产开发背后,隐藏着严重过剩的巨大隐患,导致许多三四线城市楼市是有价无市

皖南地区,大部分都是人口输出地区,在外面打工发展的人非常多,留下在本地的人,非常少,市场需求量非常有限。从需求角度来看,三四线城市几乎都是人口输出城市,不具备对外来人口的吸附能力,它们的购房主体是进城农民或大型进驻企业的员工,但他们的收入增长速度远赶不上造城的速度和房价的上涨速度。城镇化概念催生的投资热,以及对这些城市消化库存能力的高估,只会延长这些城市楼市泡沫爆破的时间。

目前处于有价无市阶段,对于过度开发的房产而言,在供应量远远大于需求量的背景下,这些城市所存在的供应过量危机会慢慢地爆发出来。巨量的供应超越了本地人口的消化能力,如果没有后续大规模人口导入,必然会出现空城甚至鬼城现象。高库存积压,没有遇到拉动经济,想在有价无市中徘徊,注定是不可能,而暴跌肯定是最终的结局。


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