内地摸底崩盘风险:限购令误伤一二线城市


【看中国2014年05月27日讯】在全国房价下降趋势浮现、楼市“崩盘风险”上升的忧虑声中,中国住房和城乡建设部近日兵分多路,到各地摸清楼市形势,反映中共高层已高度警惕房价跌幅过猛造成的连锁反应,不仅对经济产生震荡,一旦地方土地财政萎缩,势将加剧地方政府债务危机风险。虽然预料中央不会推出“一刀切”的松绑政策,但因应个别城市的状况,允许地方政府运用市场调节工具的自主权利,去稳定当地楼价,不失为釜底抽薪的折衷解决办法。

显然,中国房地产市场冷却之势逐月加剧,按中国国家统计局最新资料,今年一至四月房产销售按年下降近百分之八,跌幅较一至三月再有所扩大。四月份,全国七十个大中城市新建商品住宅楼价,按月下跌的城市已增加至八个。其中,二线城市杭州的按月跌幅最为凌厉。

由于房市库存量高企,即使不推出新楼盘,消化积压的库存也需要一段长时间。可以说,目前楼市下跌的阴霾几乎笼罩全国,成交萎缩,从杭州、宁波,到一线城市北京、上海以至广州,个别楼盘劈价促销,减价潮不断蔓延。继广西南宁率先吹响“救市”号角,打破“限购令”后,安徽铜陵、天津滨海、杭州萧山、无锡也加入救市行列,可见形势相当险峻。

据内地传媒披露住建部日前的调研结果,目前大部分中心城市表现尚算稳定,对经济的冲击不大。不过,市场却开始出现新的分化。原以为三四线城市会糟一些,但结果显示,杭州、贵阳、沈阳等二线城市的情况更为恶劣。

很明显,以限购令行政手段由上而下打压楼市,会误伤部分一二线城市的实际需求;也对房地产投资需求产生挤出效应,在预期楼市上升时,大量投资或投机资金涌向不实行限购的二三线城市,推高房价,扭曲市场,最终造成今日部分三四线城市“十室九空”、“鬼城”处处的局面。

反之,当楼市周期逆转时,囿于政府干预之手和政策意向难以预测,投资和投机资金也不会贸然进行套利活动,转到房价低残的城市趁低吸纳,以致无法透过供需和流通的变化,让市场能够自发调整,库存量积压如山的城市难望脱困。

毋庸讳言,房地产调控政策加剧了金融体系的紧张,压抑了地方融资平台对基建的资金来源,也对制造业投资信心有所折损。今年一至四月,房地产开发和基础设施等固定资产投资增速仅得百分之十七点三,反映拉动中国经济增长的投资引擎,动力明显减弱。若房地产过度下跌,引发建筑、金属加工以至消费等部门的生产活动收缩,对中国经济的冲击会很大。

可以说,房地产市道下滑是中国经济当前最大的风险来源。房地产泡沫破裂风险推高地方融资平台风险,继而加剧金融体系的风险,这三大风险如今交缠在一起,相互影响,一旦地方政府土地财政收入萎缩,地方融资平台出现问题,势必产生连锁震动,形势变化可堪关注。

照目前形势看,虽然中央未必对房地产市场推出划一的松绑政策,限购令也不会“一刀切”正式解禁,但要保障经济平稳,不排除下半年在金融与投资方面会推出一些零星稳定政策。与此同时,由于目前房市分化情况明显,因应个别高风险的城市,中央允许当地政府酌情运用市场调节工具来稳定楼市,保障土地出让金的收入,避免引发地方债务危机,无疑是值得考虑的权宜解困方法。



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