重阳投资总裁王庆:中国房地产已不具有投资价值


【看中国2014年06月14日讯】上海管理有限公司总裁王庆认为,中国房地产已经失去了投资价值,但楼市的泡沫非常坚硬。王庆博士在主题沙龙上指出,2005年人民币汇率改革,埋下了后来包括楼市在内的中国资本市场泡沫种子。“当时市场一致预期人民币汇率大幅低估,美国国会分析认为人民币低估幅度最高达到44%。如果2005年7月放开人民币管制,就不会有之后的2007年股市泡沫及后来的房地产泡沫。”王庆说,“但人民币实际贬值速度没有跟上市场预期。在2005年一次性上涨2%后,人民币进入长达8年渐进升值期。”

王庆表示,当时中国资产价格以美元计算,在这期间都被低估了30%。由于预期中的升值没有通过汇率实现,这种预期通过其他人民币资产快速升值实现。对应在房地产行业,70个大中城市房地产指数几乎与汇率走势一致,从拐点可以看出房地产趋势比汇率快1年到1年半时间。从今年年初以来这个趋势发生了变化,杭州楼市松动,兴业银行限制对房地产贷款,人民币汇率突然出现快速贬值。这三个因素叠加在一起,让市场担心中国是否将出现系统性风险。王庆解释说,由于贷款以不动产为抵押,房价下降会引起银行惜贷。过去几年中国负债率上升较快,高杠杆行业房地产业资金链断裂,将导致房地产泡沫破裂,从而让经济硬着陆。经济情况恶化导致资本外逃,将引发市场人民币贬值预期,这会导致资产价格进一步下降,引发新一轮房价下行。

那么中国房地产泡沫有多严重呢?从估值数据看中国的房地产泡沫非常严重,中国平均房价收入比高达7-8倍,北上广等大城市更高达两位数。同时租金回报率低于3%,而国际上租金回报率低于3%的国家,最终泡沫均会破裂。但是从家庭负债率看,泡沫破裂的风险却并不大。过去10多年来中国家庭负债率是上升的,但是按揭贷款占可支配收入比率低于50%,这从国际上看不高。而更重要的是,估计中国家庭购房首付比率超过60%甚至70%。这形成了一个奇怪的现象,一方面中国的房产泡沫比较严重,另一方面负债率却并不高。一个很可能的结论就是,中国有房地产泡沫,但是却十分坚硬,这个泡沫很难破。如果中国房价维持目前水平5年不变的话,假设中国未来实际经济增长平均6%,而通货膨胀率3%左右的话,那么中国房价收入比将会降至5倍。

王庆称,房地产市场调整通常有两种方式:一种是跳崖式的暴跌;另一种是,房价维持不变,经济继续向上,用收入上涨消除泡沫。美国、欧洲和日本的泡沫是第一种情况破灭,而韩国、中国台湾则是以上述第二种方式实现的,即房价先上涨,然后7-8年不涨,然后再开始上涨。王庆博士认为,中国房价调整很可能以后一种方式实现。背后的原因则是,首先中国经济仍然在成长。第二点是,目前中国负债率仍然较低,不太容易形成所谓“margin call”,不太容易造成资产价格迅速调整。但是无论泡沫以何种方式破裂,有一点可以肯定是,中国房地产已经不具有投资价值



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