大陆一家房地产商的促销小姐在向客户介绍楼盘（Getty Images）
【看中国2015年01月11日讯】2014年楼市成交受政策面的影响，先抑后扬，年底销售的翘尾走势让部分房企的经营压力得到了一定缓解。但在披露全年销售情况的15家房企中，仍有6家未能完成全年目标，占比40%。随着楼市的进一步调整，房企的业绩压力亦逐步显现。数据显示，沪深28家披露2014年年报预告的上市房企中，业绩改善的不足半数。业内分析人士认为，未来去库存仍然是房企面临的首要问题，房企毛利率也将面临下滑的压力。
房企全年业绩承压
由于2014年前三季度楼市低迷、部分房企去库存压力加大等因素的制约，不少上市房企2014年业绩受到极大影响。统计显示，自2009年以来，沪深上市房企整体业绩增速一直保持在两位数的水平，而2014年前三季度上市房企整体业绩同比下降3.32%，这一增速已经创下上市房企2003年以来的三季报增速新低。因此，2014年全年业绩增速创下2009年以来的新低几成定局。
数据显示，沪深两市目前已有28家上市房企披露了2014年年报预告。其中，预增及扭亏的房企只有13家，占比不足半数。受前三季度业绩下滑的拖累，2014年上市房企整体业绩增速或创下2009年来的新低。
在2014年年报预增的10家房企中，阳光城、东华实业、上实发展等公司的预增幅度超过100%。阳光城预计2014年实现盈利13.03亿元至15.64亿元，同比增长100%至140%。公司称，业绩增长主要是子公司开发建设的房地产可结算项目对应的收入增加所致。东华实业1月8日披露的业绩预告显示，公司业绩增长的主要原因是公司广州益丰花园项目在2014年度内达到竣工结算的条件。上实发展则在前三季度业绩同比增长82.65%的基础上，预计公司2014年全年净利润同比增长100%以上，主要是上海丰启置业有限公司51%股权转让收益所致。另外，中关村、天业股份、银润投资3家公司则预计2014年业绩将实现扭亏。
相比之下，由于结算收入下滑，有更多的房企预计2014年业绩将出现下降或亏损。包括东方银星、同达创业、荣丰控股、多伦股份在内的多个房企全年预亏；粤宏远A、世荣兆业等公司的业绩下滑幅度则预计超过50%。世荣兆业表示，由于2013年有股权转让收益，而2014年没有，公司业绩预计下降97%到98%，预计实现净利润仅1000万元至1500万元。
去库存压力不减
经历了前三季度的低迷，楼市在2014年四季度才迎来“暖冬”，以一线城市为主的楼市销售出现回暖，缓解了部分房企的经营压力。不过整体来看，房企仍然面临较大的去库存压力。中原地产研究中心统计数据显示，2014年12月，全国54城市合计住宅签约套数达到31.8万套，创下2014年全年的单月最高纪录，其中一线城市达到5.37万套，环比上涨幅度达到38%。
其实，市场人士也没有因为2014年年底楼市成交出现“翘尾”行情而对于楼市的未来走势预期“转向”。比如，同策咨询研究部总监张宏伟认为，整体市场仍然有去库存的压力，维持着“平价跑量”的特征，房企利润率也难以保证，楼市基本面并没有出现实质性好转。
另外，2014年前三季度，上市房企的整体销售毛利率仅为32.99%，创下2008年以来的新低。包括万科、招商地产、首开股份、荣盛发展在内的多家房企的毛利率均较去年同期出现下滑。业内人士表示，由于去库存压力加大，房企纷纷在2014年增加营销力度，销售费用不断攀升，导致房企毛利率出现下滑。
时下，去库存仍然是房企面临的首要难题。从2014年12月份全国36个大中城市存销比指标来看，一线城市及部分二线城市库存去化周期回落至合理区间，但库存压力仍然较大，市场去化周期在15个月以上、市场基本面表现欠佳的城市仍然占到大多数。这意味着去库存仍是楼市主旋律，房价仍面临下行压力。
楼市仍处调整期
中原地产研究部统计显示，目前公布2014年销售业绩的房企一共15家，富力、瑞安、金地商置、首创置业、五矿等6家房企均未完成年度销售任务，瑞安完成的比例仅75%，其他完成任务的房企也仅仅是涉险过关。
分析师张大伟认为，2014年最后2个月的冲刺，大部分企业完成年度目标情况并不理想。预计后续公布业绩的企业完成年度任务的比例更低，全年完成年度任务的企业占比较少。他预计，2015年大部分房企的销售任务制定将非常谨慎，房企对市场的看法整体偏平稳，企业在2015年的经营策略将以平稳去库存为主。
目前，业内分析人士对于2015年楼市及房企经营的预期较为谨慎。瑞银分析师表示，预计2015年房地产建设活动将会继续下滑。国泰君安分析师则认为，2015年房地产行业基本面将平稳恢复，当前地产股估值仍处于相对低位。数据显示，目前申万房地产行业的市盈率(TTM)为20.7倍，在申万28个一级行业中排在第21位。
