去库存:房地产也要号召为国接盘?(组图)
【看中国2015年11月12日讯】11月10日,领导主持召开中央财经领导小组工作会议,提出了化解房地产库存,促进房地产平稳发展的精神。其中,最重要的点就是去库存,房地产商手里的房子太多了,根本卖不掉。影响了经济发展,所以未来要想办法让他们把房子都卖出去。
近期有媒体报道说,深圳开发商号称6小时成交1637套。据了解,住宅待售面积有4.2亿平米,如果按每套房100平米计算,还有420万套房没有卖出去,根本不用理会什么深圳一晚上,6小时成交60亿的鬼话,能够一晚上卖出1637套房,领导们也就不用着急了。所以,现在总体上看,房地产的问题已经相当严峻,在地产商的忽悠下,待销售面积顶多就是基本持平,根本就没有有效下降。当然这还是在“金九银十”的背景下。进入冬季,直到明年开春,不排除待售面积反弹上升的可能。按照现在去库存的速度,完成去库存的压力,怎么也要到2020年。那样的话,必然影响中国的经济增长,所以任务相当紧迫。
中国大陆商品住宅待售面积变化图(来源:作者博客)
拿几个城市举例(下图),福州库存23000套,这是属于去库存最快的城市,消化掉所有库存房,至少需要15个月,北京库存84000套,按照10月份成交3700套计算,全部去库存要将近两年的时间,但现在的问题是,每个月的供给还有6000多套,北京只有在今年6月成交了6000多套,7月成交9000多套,成交大于供给,其他时候都是供给大于成交。所以问题来了,楼市远没有开发商吹的那么乐观。而二手房的销售,也出现了环比下降两成的窘境,熟悉股票的人都知道,如果画出个K线图,这典型就是个双头形态。一线特大城市尚且如此,二三线城市就更不用提了。
大陆部分城市楼市去库存状况(来源:作者博客)
再看地产商方面,有研究机构列出了几个大的房地产商的财务状况,销售费用大笔上升。换句话说,地产商已经不惜成本在甩卖了,造成的结果就是,房子没卖出去多少套,但是现金流已经紧绷了。几家大的上市房企的资产负债率已经到了90%,而真实负债率已经到了70%,这是一个比较危险的数字,现在他们借钱的成本大约在5%,换句话说,一年光付利息,就要付掉自己资产的3-5成,这样的日子顶多再挺2年,根本就坚持不到2020年。
大陆主要房企资产负债率比较表(来源:作者博客)
大陆主要房企真实负债率比较表(来源:作者博客)
责任编辑:靖晔
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