【看中国2015年12月05日讯】“夫风生于地，起于青苹之末”。2015年9月初，笔者发《香港楼市三级跳》时，多数人仍看好香港楼市。一些读者缺乏对大陆经济的认识，无法理解大陆经济崩溃将对香港楼市产生根本摧毁作用，也就是“风生于地”，同时人们只关注眼前和表面，忽略香港楼市已出现的一些危险征兆，即“青萍之末”。所以，当时不少人说笔者危言耸听。
进入11月，香港楼市的溃势已非常明显。尽管本港媒体一直在鼓吹楼市火爆，新楼盘推出受到追捧，但10月后，人们看到市场的成交数据才突然发现，商铺降租越来越多，二手住宅成交量急剧下降，成交价下跌，另外，香港股市表现疲弱也对楼市心理造成显著影响。从整个大环境来说，香港楼市跳水的“大风”正在刮起。虽然很多人扔抱幻想，但溃势不可阻挡。
其中，商铺的溃势表现尤其显著。通过近期对本港零售业的全面实地考察，其状可用惨淡形容。考虑到商铺的租金、人工和其他各种杂费，大多数零售商已严重亏损。目前，支持零售商运营的已经不是零售收入，而是在亏损中坚守的信心，一旦零售商失去销售复苏的信心，将出现大规模关店潮。
大致上，香港零售业可以分为四大业态：1、奢侈品类，包括钟表、黄金珠宝和奢侈服装箱包等；2、中高档商品类，包括各类中高档品牌的耐用品、服装鞋帽、电子电器等产品；3、中低端产品类，包括中低端品牌的产品以及各种生活用品，尤其以药房为代表；4、酒店餐饮及相关服务业，为产品零售业做服务，属于零售业的周边支持行业。
一 奢侈品类
在兴旺期，香港可以称作世界奢侈品之都。从旺角到尖沙咀，从铜锣湾到上环，奢侈品零售占据连片的店铺。在各个非市中心地铁综合体中，奢侈品零售也占据主要位置，尤其从旺角到尖沙咀的主街底商旺铺，周大福、周生生、六福珠宝和谢瑞麟等珠宝首饰商店经常首尾相连，气势鼎盛。站在旺角的某个街角，200米辐射半径内有5家周大福，还随处可见出售各种名牌中高档手表的钟表店。而在高收入人群集中地区和高端商场，奢侈品牌的服装箱包等店也同样占据重要位置。
图为香港一家路易斯•威登奢侈品牌专卖店（网络图片）
奢侈品占据香港零售业的关键比重，直接大幅推高铺租。在世界任何地区，奢侈品销售都属于小众消费，集中在少数商店出售，唯有在香港，奢侈品店铺大规模铺展。奢侈品意味着极高的营业额和营业利润，可以支付高昂的房租，雇佣高收入的服务人员，带动其他后续的相关消费。而香港成片的奢侈品店铺一方面从大陆消费者获得巨额收益，另一方面大幅抬高商铺租金。在大陆游客的高潮消费期，以周大福为代表的金铺疯狂扩张，占据大量高消费区的底商旺铺。
也因此，随着大陆经济崩溃，奢侈品受到直接影响。4万亿之后，大陆经济表面火热，实际上由于经济倾斜政策进一步加大，加速竭泽而渔的经济进程，财富向官僚、富人和中高级白领迅速集中，这些人到香港旅游购物，带动香港的奢侈品销售。随着大陆经济下滑和崩溃，一部分人将财富转移到欧美国家，另一部分人则沦为实质上的穷人，无心或者无力到港消费，直接导致严重依赖大陆游客的奢侈品行业的萧条。
中高档钟表零售受到的打击最为显著。钟表属于最可有可无的消费品，而且是过剩消费，比如很多大陆官员拥有数块高档名表。当大陆经济下滑和所谓的反腐之后，这些消费几乎消失。实地考察中看到，大量表店几乎无人出入，如果按照进店观赏、选择、和购买三个程序分批筛选，购买者则更少。表店零售已陷入全面萧条，仅靠门店零售，大部分表店处于亏损或者严重亏损状态。
珠宝首饰店与中高档钟表店相比，销售状况好一些，不过总的来说成交仍然清淡，而且销售状况不均衡。首先，不同店铺之间的销售状况不均衡。销售主要向名店倾斜，非知名店铺生意清淡。名店金价虽高，但消费者普遍相信品牌，而且连锁店铺众多，更容易吸引客流。其次，在状况相对较好的名店，销售差异明显。在陆客少的平日，大多数珠宝首饰店基本没人或者有零星顾客选购；在陆客较少的周末，多数名店有少数顾客选购；在陆客较多的周末，主要名店人流较多，人气相对较旺。第三，在名店内部，不同柜台的交易状况也相差明显。名表柜台乏人问津，与钟表店状态类似，消费者主要集中在价值较低的金饰柜台，而且大都是少量购买，内地土豪和大妈包揽柜台内黄金饰品的现象已经完全不复存在。
销售不均衡意味着未来珠宝店面临的关店模式有所不同。大致上，名气越低的珠宝店，由于总体销售更加清淡，面临的压力越大。有的珠宝店打折吸引消费，但是奢侈品与平常商品不同，品牌效应占主要部分，缺乏名气的珠宝店即使打折都难以明显提升销售，一段时间后，大部分非知名品牌店铺将关闭。周大福作为名店，过度扩张后，已经面对客源急剧减少的压力，不得不关闭一些店铺。名店必将持续萎缩到较少数量。
其他奢侈品交易亦较清淡。品牌不同，也同样存在销售不均衡的状态。一些最高端品牌有一定的固定顾客群体，这个群体受到的经济影响较小，购买力仍在，而且，由于品牌定位和品牌忠诚度以及购买目的，销售成功率相对较高，因此一些奢侈品牌在黄金时段有一定的销售量。不过，这种销售状况与2009-2012年的疯狂完全无法相提并论。考虑到奢侈品的店租和人工等综合费用，仍然盈利的店铺不多。
总体上，大多数奢侈品店铺的销售相当惨淡，几乎没有成交或者成交很少，在陆客集中游览购物的地区，极少数名店在品牌优势支持下仍有一定客流和成交，但这些店也失去以往的暴利空间。而且，名店成本高昂，即使有一定的客流，也可能处于亏损状态。
目前大多数店铺仍然在维持经营，分析主要有两个原因：1、过去利润积累丰厚。大陆4万亿后，陆客的疯狂抢购让奢侈品店铺在过去几年获取暴利，即使一段时间亏损仍能维持；2、对未来的信心和希望。中国经济虽然放缓，但是还会进行新的刺激，加上亚投行和一带一路的大手笔投资会促进经济继续增长，零售商希望香港作为中国出口的主要门户，能利用这些机会再度吸引大陆游客到香港大笔撒钱，迎来新的旺季。
无论如何，奢侈品店铺的关店潮即将开始。目前，过夜的自由行陆客总体数量还在减少，短期内销售不可能大幅回升。而且，圣诞和新年的销售旺季即将到来，对销售也形成考验。如果销售不能明显复苏，表店、非知名的金铺以及相对受冷落的名店，将出现大面积关店潮。另外，名店的连锁店也会收缩规模，关闭一部分亏损店铺，集中经营仍盈利店铺和主要形象店。不论是独立店关店还是名店收缩，结果都将导致相当一部分店铺关门，继而形成关店潮。
经营者的信心状况决定奢侈品关店潮的程度。即使一些奢侈品店铺生意清淡，只要零售商信心仍在，还可以继续支撑，关店潮的程度将相对较缓；反之，如果大多数零售商失去信心，认为情况不会好转只可能恶化，关店潮将势不可挡。如果中国金融危机导致的社会危机爆发（参照我过去发布的分析文章），香港零售商对大陆经济完全失去信心，90%以上的奢侈品店铺将关闭。
二 中高档商品类
与奢侈品相比，中高档商品的商铺数量更多面积更大。一方面，在九龙和港岛的主商业区，各大商城和大量底商铺面都经营中高档商品零售；另一方面，在多数地铁综合体里，中高档商铺也占据主要位置。各个底商、商场、或者综合体，经营品类和品牌都高度相似。据考察，这些中高档品牌目标主要面对大陆游客。
中高档商品零售更显萧条。一般来说，中高档销售的频率要明显高于奢侈品才能维持成本，但是在陆客较少的平日、陆客较少的周末以及陆客较多的周末，对旺角到尖沙咀、铜锣湾到上环以及陆客流量大的地铁站综合体、陆客少的地铁综合体等众多区域综合观察，大多数中高档商铺，论中高档服装鞋帽还是电子产品都一样，客流很少，销售很清淡。虽然商业区或者综合体的走道上人群熙熙攘攘，但是基本不进店，一笑而过。一般来说，人们逛街购物是一体消费，但对于中高档商铺而言，逛街和购物显然存在很大区隔。
中高档商品的萧条从主打产品和相关品牌明显表现出来。在电子产品领域，苹果是陆客最集中采购的产品。过去，每次苹果发布新品，香港的相关店铺都会出现销售火爆的局面，而2015年9月苹果发布6s手机后，香港销售不温不火，进而销售日渐减少，不少店铺门庭冷落。在服装饰品领域，陆客多追捧无印良品、优衣库、HM和Zara等品牌，然而购买者并不多，即使在陆客最集中的时段和地区，买单队伍也不长。
中高档品牌销售难以复苏。中高档品牌主要针对大陆的所谓中产，到港过夜的自由行游客，而大陆经济逐步萧条主要消灭的就是这个阶层。进入2015年，大部分大陆中产只是表面风光，有房有车但现金储备不足，在很大程度上失去消费能力。A股股灾后，大部分中产现金又被洗劫一轮。不论中国采取什么样的刺激政策，中产都很难重新积累起大量财富，更不可能再成群结队到香港血拼。
在未来的中短期，中高档品牌关店潮也将大规模上演。中高档店铺在过去的利润积累并不丰厚，而多数店铺的销售从2014年开始已逐步下降，2015年陷入亏损，且亏损越来越多。零售商同时面对亏损和信心问题，对未来市场的信心是次要的，实力才是主要的。利润积累少，即使零售商再有信心，也难以承受长期亏损，既有资金耗光后仍然得关门。一旦中高档品牌关店潮开始，就意味着全线关店，不以人的意志为转移。（待续）
（中国经济文化研究所供稿）
