起底信达：中国“地王”的幕后黑手之一(图)

国企和央企背景的房企用钱制造了一个又一个“地王”。（图片来源：公有领域） 看中国网站 禁止建立鏡像網站。返回正版看中国网站。

【看中国2016年06月08日讯】去年以来，信达地产在土地市场挥金如土，造就“地王”无数。“我就是钱”一度是信达地产的代名词。而信达地产的拿地价格即使让同行也纷纷惊呼看不懂，一些人更直接表态他们的拿地价格“怎么测算都无法盈利”。那么信达究竟靠什么底气进行如此高的报价？ 看中国网站 禁止建立鏡像網站。返回正版看中国网站。

A股上市公司信达地产，是2009年由信达投资有限公司从一家名为青鸟天桥的软件公司购买而来的壳，在重组之后信达地产成为信达资产的地产发展平台。

根据信达地产2015年年报显示的股权结构，信达地产由信达投资百分百控股，而信达投资隶属于信达资产管理有限公司。信达资产是建设银行最初为剥离不良资产，而设立的不良资产处置平台，其与东方、华融、长城并成为四大资产管理公司，业内俗称为四大AMC，是金融行业最著名的金融巨头。

信达资产注册资本为251亿，公司性质为非银行金融机构。其67.84%的股份由中国财政部直接持有。

信达地产的2015年财报显示，全年营业收入81.36亿元。这一规模，相比房地产行业第一位的万科，收入不足后者的4%。虽然规模不大，但是鉴于信达地产央企的血统，其在财务上的任性，是任何一家房企望尘莫及的。

2015年，信达地产总债务规模为305.01亿元，同比增长70.45%，主要通过增加短期、长期借款及发行债券增加外部融资，其中短期债务高达142.50亿元，同比增长93.25%，长期债务162.51亿元，同比增长54.47%。

进入2016年，信达地产的债务规模继续大幅上升。在其今年初发债时，中诚信证券评估有限公司做的一份评估报告显示，截至2016年3月末，信达地产的资产负债率和净负债率分别为83.96%和315.48%。财务杠杆在行业中亦处于较高水平，未来随着土地投资的增加以及项目开发的继续，负债水平或将进一步上升。

信达地产负债率的走高，原因很简单，就是买地。简单回顾一下信达地产在土地市场的机场令人印象深刻的表现，2015年11月，信达地产以总价72.99亿总价摘得上海新江湾地块，折合楼板价高达49152元/平方米楼面价，刷新成交记录。

2015年12月，信达地产总价30亿元，楼板价2.7万元拿地深圳住宅地王。

2016年，5月，信达地产以总价123亿元摘得杭州首幅总价超过百亿的地块。据悉，信达拿地的价格因为远远高于受托价格，导致本与其联合拿地的万科当场退出合作。

1个月之后，信达地产再次以总价58亿元拿到了上海顾村地块，3.6万的楼板价再次刷新了当地的出让纪录。

信达地产用钱制造了土地市场的一个又一个地王。有房地产企业负责财务人士表示，在整体货币宽松的环境下，央企背景的信达地产，融资不成问题，融资成本也低，其扩张不受资金的限制。此外，信达的资本运作的优势，也是其它房企所不及的。

克而瑞研究中心发布的一份《170亿抢地王，信达地产的钱从哪来？》报告中称，除了银行贷款、股权质押，增发等常见的金融手段，基金是信达资产向信达地产“输血”的渠道。

据不愿具名的房企负责人透露，信达地产急于在一二线市场扩张，今年其在土地市场的投资计划是100亿本金。根据土地出让的相关要求，竞买企业在竞买土地时，1/3资金是开发商自有资金，换句话说，信达地产今年投资的规模实际可能高达300亿元。这个投资规模相比起在2015年年报中披露的80亿土地投资额，提升近四倍。

信达不断缔造地王的背后，是外界对于其不惜代价大举进军房地产业的不解。有房地产行业人士称，以信达在顾村的地块为例，无论怎么测算，都无法盈利。央企和一般的民营企业的思路不同，其应该不是为了单一的项目汇报。

上述克尔瑞研究报告称，中国信达作为央企金融巨头，主业的利润率远高于房地产。在当前经济和市场背景下，中国信达最需要的实际是资产配置。从2015年7月开始，离岸人民币汇率持续下跌，加上通货膨胀的影响，人民币贬值加速，因此合理的配置资产规避汇率风险是需要企业考虑的。而中国信达作为国内四大AMC之一，属于典型的“不差钱”，资产配置时需要一类能够承载大量资金投入的行业，而房地产是最为合适的。

有分析称，财政部有意输血，信达在财政部的授权和支持下，激进拿地，炒出大量的地王项目，然后仰仗着不可思议的低息利率来支撑著盈利模式。

另一个炒高房价的佐证是，信达通常在拿地之后并不自己开发房地产，而是找另一家地产商做合作伙伴，由合作伙伴开发和销售，而信达仅作为出钱的大股东。也就是说，只管出钱炒高房价。

责任编辑:辛荷

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