【看中国2016年07月19日讯】若以二手房交易量超过新房交易量作为进入存量房时代的判断条件，不难发现，中国房地产市场正同20世纪80年代的发达国家一样，逐步进入了存量房时代。
民生固收分析师李奇霖今天发文称，目前来看，一线城市率先进入存量房阶段：
从住房市场来看，北京和深圳近五年存量房销售面积占总销售面积的比例都在55%以上，也就是说存量房销售总面积五年来都超过新房销售面积，而上海的存量房销售面积占比快速上升，在2015年已高达60%。
他在文章中指出，有三个主要驱动因素导致中国楼市加速进入存量房时代：
人口结构转变、住房需求饱和及城镇化趋缓，压缩了新增住房需求，推动了存量房时代的进程；房地产持续开发投资的动力不足，以及政策上去库存导向，客观上加速了以存量房交易为主的房地产销售模式；同时，O2O思维融入房地产中介行业，推动了行业内的资源整合，数据共享和大数据分析加快了供求信息的匹配效率，推动了存量房市场的繁荣。
需求端驱动存量房时代的因素
1）劳动力占比下降，同时拉低刚性需求及改善性需求
住房需求可分为两类，一是刚性需求，主要是受传统观念影响，出于结婚等原因购买房屋，且多为首次购房。二是改善性需求，主要是出于追求更高的生活品质而购房。据新华社调查显示，我国首次购房的人均年龄约为27岁，而改善性需求主要集中在中年人（35-44岁），这部分人群处于劳动力（15-59岁）结构的中间部位，是劳动力的主力军，他们大多已购买第一套住房且已生活多年，又经过多年的工作，有了一定的积蓄，既具备二次购房的要求又具有购房能力。
不论是刚性需求还是改善性需求，其需求的主要群体都为劳动力人口。而随老龄化的加剧，我国劳动力人口占比逐渐下降，一方面，会使得刚性需求及改善性需求的群体缩减，进而拉低需求量，另一方面，劳动力占比减少又意味着社会抚养比（=青少年及老年人口总数/劳动力人口）提高，抚养负担的加重又会使得其经济状况变得拮据，进而拖累改善性需求。此外，老龄化的加剧及养老保障的不完善，又可能迫使更多的老年人选择以房养老，这意味着房地产市场上存量房的供应会增加。
从我国2003-2014年的数据可见，25-29岁年龄段的人口占比与商品房销售面积大体上是保持一致的，在人口占比上升的阶段，商品房销售也快速增长。同时，劳动力数量的占比变化的大体趋势也与商品房销量变化趋势相吻合。
2）住房需求饱和及城镇化趋缓户均住宅套数约1.08套，人均建筑面积近50平米，住房市场已近峰值。据国家统计局估算，2015年我国家庭户均拥有住房约为1.08套，从其他国家的经验来看，户均拥有1.1套住房以后，住房市场就已经接近峰值。另一方面，中国社会科学院发布的《社会蓝皮书：2016年中国社会形势分析与预测》的调查显示，我国有近两成家庭拥有两套以上的住房，且人均建筑面积为50平米，和其他国家相比，这一数字已经不低。而人均住房面积又是改善性需求的主要影响因素，所以，预计未来改善型需求的增量也会放缓。
城镇化进程放缓，住房需求后劲不足。城镇化率用以衡量一个地区城镇常住人口占该地区总常住人口的比例，而住房是迁入城市最需要解决的问题。因此，较高的城镇化率增速反映了快速增长的城镇新增人口数量，进而扩大了城市的住宅需求。反之，城镇化进程减缓则意味着每年城镇新增人口数量的下降，从而使住房总需求增速放缓。
从数据上看，我国城镇化率增速和商品房销量增速的趋势也大致吻合。建国以来，随户籍制度的松动，流动人口数量大幅增加，进而推动了我国的城镇化进程迅猛发展，1996年城镇化率增速一度接近5%。2015年我国城镇化率已达56.1%，增速已降至2%左右。而根据《国家新型城镇化规划（2014—2020年）》，到2020年城镇化水平预计达到60%，年均增速在1%左右。所以，预计随城镇化进程的持续减速，住房需求不仅会进一步萎缩，同时，其后续也难有回升的动力。
供给端驱动存量房时代的因素1）销售预期下滑，房地产开发投资趋缓。房地产市场经历了近十年的高歌猛进后，住宅投资总额近两年稳定在6.4亿左右，且2015年住宅开发投资总额仅增长了0.38%，刷新历史新低。随着今年5月房地产销售数据放缓，房地产开发投资的悲观情绪进一步上浮。而投资的趋缓带来的直接影响是房地产开发的减少，进而使得新房的供应减少，间接推动存量房时代。
2）政策去库存导向，限制新增建设用地总量。《国土资源“十三五”规划纲要》提出，将实行建设用地总量和强度双控措施，逐步减少新增建设用地计划，控制单位国内生产总值建设用地强度。《纲要》中也指出，要盘活存量建设用地，提高存量建设用地供地比重。
顶层设计明显有去库存指向的同时，对于北上广等一线城市，政策趋向于限制或者减少新增建筑用地总量，进而达到减少新房供应量，盘活存量房市场的目的。上海市“十三五”规划中提出：上海建设用地总量已到“天花板”，未来五年，新增建设用地只有约60平方公里。北京市相关部门也明确指出，五环内严禁新增建设用地。
而对三四线城市，政策导向于刺激内需，房地产库存去化。由于目前我国房地产去库存压力主要集中于三四线城市，2015年底的中央经济工作会议中提出“要取消过时的限制性措施”，短期内，减少甚至限制新的供应，并鼓励开发商降价出清，以进一步刺激三四线城市的房地产需求，达到去库存、消耗存量房的目的。因此，尽管政策导向有分层，但殊途同归，都是以盘活存量房市场，去库存为目标，在这一大的政策导向下，预计未来不论是一线城市还是三四线城市，其新房供应量都将减少，存量房市场将有更大的空间。
市场因素助推存量房市场扩张
O2O思维融入房地产行业是驱动存量房时代的另一原因。互联网的介入推动了行业内的资源整合，数据共享和大数据分析加快了供求信息的匹配效率，在便捷了二手房交易流程的同时，也缩短了二手房交易的时间，进而推动了存量房交易市场的繁荣。数据显示，线上二手房中介（如，搜房、爱屋吉屋等）的进入已对传统经纪公司造成了威胁，以广州为例，搜房和爱屋吉屋等地产O2O不仅销售额持续快速增长，同时它们也日益侵蚀了原有的三大传统中介公司（满堂红、合富辉煌、中原地产）的市场份额。预计未来这一趋势仍将持续扩大，地产O2O在蚕食传统中介公司市场份额的同时，也会催化行业资源的整合，同时，线上线下的大融合也会通过更为有效的信息匹配和便捷的服务持续推高存量房市场的需求。
二手房（网络图片）
