【看中国2017年9月28日讯】9月25日以来，中国大陆的最大热点仍然是楼市限售。楼市有两大看点，一是房地产股在香港、上海和深圳股市“跌成翔”；二是新版的“冻产”或者“限售地图”还在不断刷屏……
2017年3月23日，厦门率先公布了“限售令”，并从3月25日开始实施。一种新的调控手段由此诞生，然后被多个城市采用。
而刚刚过去的周末，又有8个楼市启动较晚的城市宣布加入限售。至此，已经有45个城市正式公布了“限售令”。限售期一般为2年、3年和5年。
在自媒体上，我们看到过“保定、珠海限售10年”的说法，这是指限价房，不是正常的商品房。还有“北京、佛山限售70年”的说法，这是指土地拍卖中产生的开发商情愿永久自持的房子。
相比之下，下面这幅“限售地图”更完备一些，是“广州地产”制作的。
中国楼市近期的限售城市图详解（网络图片）
可以看出，真正在“商品住宅”这个项目上实施了限售的城市，没有传说中的多，限售的年限也没有自媒体夸张的那么长。
不过，我们可以发现一个明显的问题——北京、上海和深圳都没有针对商品住宅（包括新房、二手房）推出限售政策。目前限售的城市，也基本上都位于“胡焕庸线”以东，以及山海关以内（只有沈阳例外）。
在朋友圈发了一条内容——思考题：为什么北上深不“限售”？
首先可以排除的一个可能是：北上深的楼市管理当局从来没有考虑过“限售”。笔者认为他们一定考虑过，甚至跟住建部沟通过要不要搞“限售”。目前阶段未出台“限售”，一定是有原因的。
其次可以排除的一个可能是：北上深的房价已经被管住了，所以不用“下猛药”。因为就在上周，北京、深圳刚刚高调提高了“首套房”的按揭利率。目前，四大行在北京和深圳的首套房利率普遍上浮5%到10%。这个力度，超过了很多“限售”的城市。
还有人说：因为“一线城市”要控制人口，所以要给大家卖房子撤离的机会。但问题是，北京和上海的确在限制人口，而深圳在大规模扩张人口。如何解释？
还有一种猜测：中国楼市刚刚经历了一线城市到二线城市到三四线城市的上涨轮动，现在是不是又开始把资金引向北上深？为下一轮楼市的启动做准备？——好像又不应该这么快。
有人则猜测：因为北上深房子太紧俏，如果限售，则可能出现抛盘不足，会刺激房价加快上涨。而限售的大多是“二线”、“三线”城市，这些城市房价涨得太急，如果不“冻房”可能会出现暴跌。这个看法，我觉得有道理。
还有一种猜测：因为北上深正在酝酿更大的、更吓人的招数，弄不好真正的“房地产税”可能率先在北上深试行，所以不用限售。（注意，这纯粹是猜测！）
这个说法看起来也颇有道理。最近几个月，关于在中心城市率先试行“房地产税”的建议越来越多。原因很简单：“房地产税”的正式立法，非常复杂，可能需要很长时间。
而事实上，中国600多个城市和2000多个县城，80%的地方已经不可能开征房地产税，因为人口增长缓慢且还在流失，而房屋显著过剩。如果开征房地产税，将对当地经济产生巨大的负面影响。未来真正有条件开征房地产税的城市，就是中心城市及其卫星城。所以，率先在北上深等城市试点房地产税反而是简单易行的。
下面让我们推演一下：假如率先在北上深试点“房地产税”（上海、重庆此前试点的是“房产税”，而且只是局部征收，而没有全面推广），将带来什么影响？
笔者的看法是：假如北京、上海、深圳率先试点“房地产税”，那么应该有人均免税面积的做法，从超额面积开始施行“阶梯税制”，也就是累进制、惩罚性的税率。
如果有“累进税制”，则将对拥有多套房的业主产生巨大压力，相当一批房子会被释放出来，短期会对房价产生压力。但由于北上深新增人口的量非常大，只要政府不严控，“接盘侠”有的是。最终，“房地产税”不能抑制房价、房租的缓慢上升，情况类似纽约、旧金山、洛杉矶、伦敦、香港。
如果商业物业（商务公寓、写字楼、商铺）不征收房地产税，或者没有累进制、惩罚性的房地产税，则刺激北上深这类房子补涨、去库存。
最终，北上深的房屋闲置率会下降，富人的资产配置方式会调整，过分热衷于房子的人会减少，政府的收入会暴增。这些暴增的收入，可以用来建设更多的政策性住房、基础设施，也可以用来向工薪阶层减税。总之，房地产税将在北上深成为非常好的财富再分配工具。
对于人口流失城市来说，房地产税将成为摧毁地方经济的最后一根稻草，所以，未来很多三四五线城市很有可能长期免征房地产税。
