美国没有限购,但炒房怎么那么难?(图)


American house
(图片来源:Pixabay/ArtisticOperations)

【看中国2018年5月10日讯】网上有不少来美国炒房大赚的消息,相信让不少人为之心动。然而,实地调研一下在纽约买、养、卖房的种种税费等成本,就会发现这种吸睛的帖子若不是有意误导,所提及的大多也是难以复制的个案。

美国的房子之所以炒不起来,是因为在制度设计上,相关税费给一般投资者炒房的冲动戴上了“软抑制的脚镣”。纽约地产专家杰西・汤直接表示,炒房概念在美国不适用。因为美国的房地产市场历史悠久且法律齐全。次贷危机都过去10年了,美国的房地产市场基本上已回归理性。即使像纽约这样繁华的大都市,每年的房价平均涨幅也有限。算上资本所得税、地产税、物业费、保险费和修缮维护费等成本,单纯靠炒房子在短期内赚大钱几乎是不可能的事。

抑制炒房的手段

最直接的手段就是资本所得税。若在购房后一年以内就卖掉,所得利润需上交短期资本所得税,而这个税率是与卖房者的个人所得税率相当,也就是收入越高、税率越高,连带短期资本所得税也越高。2017年税率共7个档次,从10%到39.6%。

若在购房后一年以上两年以内卖掉,所得利润是按照长期资本所得税来缴纳。低收入阶层则不需要缴纳此税,一般人税率是15%,而高收入阶层是20%。若是持有房屋两年以上,且是卖房者的自住房,则有25万美元的利润免税额。夫妇共同申报有好处,免税额达50万美元。不过如果是二套和三套投资房,则无此免税额待遇。

另外,对于外籍房产持有人来说,售房时会有10%的预扣税,可在当年的报税季申报,多退少补。

持有房产的成本高昂。

首当其冲的是房地产税。房地产税率是由当地政府决定,各州有差异,甚至同一州内的不同郡市之间可能也不同,具体计算比较复杂。在纽约,除曼哈顿岛之外,一般而言,商业较发达或者房产密度较高的地方,房地产税相对会低些。比如长岛上价值200万至300万美元左右的房产,其一年的房地产税就可能要上缴3万至5万美元。另外,因为房地产税中有部分列入教育费用,所以好学校周边的房子的房地产税也会增加。

其次是物业费。公寓楼的物业管理公司一般收费都不低。以纽约皇后区森林小丘一套两居室的使用权公寓为例,一年的物业费8,000至1.4万美元左右;如果是产权公寓,一年的房地产税加物业费也会落在1万美元左右。独立房还要支付剪草坪和扫雪等费用(自己不动手的话),整个季节算下来也要1,000美元左右。如有不慎还会吃上市政罚单,比如丢垃圾不符合规定,要罚款300美元等。

第三就是房屋保险。为防范火灾、飓风等天灾人祸,所以房子必须买保险。一般房险每年落在750至2,000美元之间,但是出租房里有2到3家人住,那保险也会增加。

最后,房屋修缮和维护费也不少。房子里除了中央空调、冰箱、地毯、地板、干衣机、洗碗机、洗衣机、灶台和微波炉等,到了使用寿命年限则需全部翻新、更换,还需维护水、电、气、供暖和制冷系统。独立房更需翻换房顶、外墙、内墙,草坪上需要剪草,游泳池也需要专业维护等等。别忘了,美国的人工相当昂贵,动辄几百数千美元是平常事。

有位华人在长岛买了套6个卧室的豪宅,住进去不久之后发现,每月光是请人打扫卫生、维护泳池就花费不菲,最后索性只住在一个角落,泳池也拿塑料布给蒙上了。

即便不是自住而是出租,还有租客赖租和空置的风险。租约一般是一年一签,到期若租客不续约,则须整修清理,寻找新租客。要碰上赖租的,还需要隔30天书面催租一次,催租两次后方可提告。而法庭排期通常在2到3个月以后,判其败诉后还得给一个月的搬家期限,如有孩子则期限会更长。算一算至少6个月的租金泡汤。且不说还需要支付每小时150至300美元的律师费。

此外,卖房时需交付房产中介的佣金、转让税及其它手续费,总共约占房价的8%-10%,而买房时还支付了大概房价4%的相关手续费用。

由此可知,在房价上涨幅度有限的情况下,再减去上述的种种成本,在美国投资房产想在短期内赢利几乎是不可能的。专家表示,也有不少的美国人买房投资,但是大多做为长线出租,他们首先关心的并非房价能涨多少,而是房子能否保值。他们更注重房子的交通便利和地理位置等方便出租的因素,“前提是租金至少足够支付月供、保险和物业费等”。


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