房价短期看金融，中期看土地，长期看人口。（图片来源：stokkete/Adobe stock）
【看中国2018年10月10日讯】有位学者说，房价这东西，短期看金融，中期看土地，长期看人口。也就是说，在大周期面前，其实短期的资金放水，也是对抗不了楼市大周期的转折的。今年以来，资金面可谓非常充裕，但是楼市越来越呈现疲软之态。在这个金九银十的卖房高潮期，很多地方都提前遭遇寒冬，即使大幅降价，有些地方是买房送宝马，但是也没有迎来销量的上升。
9月25日，中国央行开展了600亿元逆回购操作，9月以来，总放水量超8000亿元。然而，由于市场信心不足，央行释放的流动性并未进入实体经济，而是在金融领域空转。当然，在房贷和房企贷款高压下，也暂时没有进入房地产行业。
今年初至今，刚过三季度，中国央行运用存款准备金、MLF等工具投放中长期流动性约2.8万亿元，市场资金量应该是充裕的，但是市场信心是不足的。数据显示，8月新增社会融资规模为1.52万亿元，同比减少376亿元，企业中长期贷款仍未放量，同比降低214亿元。目前市场流动性相对充裕，但金融机构的风险偏好仍偏低，放贷意愿不足。
按照这种放水量，在往年，楼市早已炒翻天，但是今年却面临持续降温。
9月份被视为中国房地产的销售旺季，但最新数字显示，今年的“金九”购销乏力，多个主要城市的楼价同比出现大幅下滑。中秋节过去了，在这个万家团圆的时刻，各地的售楼处却显得冷冷清清，曾经在中秋假日排队买房的盛况一去不复返了。开发商也开始坐立难安，就连万科董事会主席郁亮也称在关键时刻最基本的要求就是“活下去”。
在“金九”楼市冷清的局面下，不少热点城市也开始了买房优惠活动，曾经“买房送宝马”的优惠再次重现江湖。
9月初，上海雍和府项目因为“买房送车”的营销活动成为“网红”。据雍和府销售人员介绍：“买房送宝马这个活动涵盖了所有的房型，赠送的车型为宝马3系、X1以及1系，具体车型视户型、楼层等略有差异，而如果不选择送车，也可以折价抵扣到房款中，抵扣金额为20余万元。”
“买房送宝马”营销现象的背后是上海郊区新盘的冷淡。以上海雍和府项目为例，自今年3月取得预售证以来，去化不理想。据网上房地产的数据，共350套房源，至今仍有334套可售。
这究竟是什么原因？最关键的原因，当然是没钱了！经济形势不好，此前的乐观情绪被压制。加上商品住宅供过于求，当局政策上的引导，购房者态度谨慎。
北京市统计局发布的最新数据显示，今年1月至8月，北京市商品房销售面积为350多万平方米，同比下降3成多。其中，住宅销售面积为260多万平方米，同比下降超过2成。北京二手商品住宅售出量与2年前比较，更大跌了超过7成。
安徽、河南、山东等地均有发展商以七到八折促销新房，但销情仍然不能跟早两年相提并论。
楼市持续降温是市场共识，多个一线城市的新房市场都降价促销。促销的代价就是大幅减价。
房价下行也反映了老百姓的购买力难以支撑市场。过去一两年，（房价）普遍都涨了一倍以上。很多人交不起首付也供不起楼，一旦房价回落也不愿入市。目前，市场上的主力还是换房客。这样的客户是市场上的主流。
另外，市场早前传出，广东省住房城乡建设厅有意逐步取消商品房预售制度，也就是所谓的“卖楼花”，改为全面以现楼发售。有报道援引住建厅的建议文件，认为商品房预售制度存在工程烂尾，违法违规销售，交易不公平，房屋面积管理职能难以厘清等问题。建议降低预售制带来的高杠杆效应，逐步取消商品房预售制度，全面实施现楼发售。
其后广东省房协相关人士对外澄清，该文件仅属咨询意见稿，并非真正实施。
改变预售制度将影响房地产投资，虽然预计短期内不会实施，但对市场的信心打击是非常大的。要知道，很多开发商以前之所以如此强硬，就是因为可以卖楼花，空手套白狼，不花钱也可以赚大钱。房地产开发商可以以很少的自有资金，撬动起动辄几十亿乃至上百亿的开发项目，源源不断从购房者和银行手中套取资金。
开发企业目前至少有三分之一以上的资金，是从预售楼款（预付款或订金）获得的。如果截然中止的话，开发企业整个开发规模就会缩减三分之一，资金容易断链，在建工程的工程款都支付不上。
这次，搞不好寒冬真的来了，而且不仅仅是楼市！
