深圳楼市:真是“瑰玮如泰山之松”?(组图)

2018-12-08 09:00 作者: 蛮族勇士

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深圳信兴广场(Shun Hing Square)
图为深圳信兴广场(Shun Hing Square)(图片来源:Getty Images)

【看中国2018年12月8日讯】深圳,是中国最富有炒楼精神的城市。在炒楼的专业程度上,仅有香港可以与之相提并论。开二十张信用卡相互倒腾着付首付炒楼,就是从深圳开始。基于这样的理由,我们就从深圳的房地产市场数据,来了解这个城市瑰玮的经济现状吧。我提醒一下各位,你们将看到一幅经典的久盘必跌的盛况。

深圳历年住宅成交变化情况一览表
深圳历年住宅成交变化情况一览表(作者制表)

上面那些数据来源为深圳市房管局。2016年底,深圳房地产达到峰值,自此之后,背负着巨大债务的深圳人民就无力再继续维持这个市场的火爆了。一手房市场有着严格的监管,所以年成交量萎缩到2万来套(约两百万平米),仅相当于一个四线城市的成交规模,这还算情有可原。但是二手房市场同样剧烈萎缩,从此前的超过十万平米,萎缩到6万平米出头。成交量如此萎缩,房价当然没有增长性可言,所以2016年底之后,深圳的房价就整体上陷入了横盘状态,2018年甚至开始出现小幅下跌迹象,对于借钱炒房的杠杆客来说,每年的利息支出都是实实在在的,房价横盘乃是不可以容忍的,更不要说现在出现下跌迹象了。

2018年11月的最后一周,深圳连续爆出所谓的楼市转暖新闻,比如两天卖了两千套新房之类。不过深圳房管局的网签系统数据,近两周的每日备案数量也就是维持在100套左右,与此前不温不火的情况基本一致。按现在的交易惯例,交易之后一周内基本上都要网签完毕的。个别楼盘降价大卖的背后,是更多的楼盘陷入零成交的尴尬境地。指望深圳居民突然就有钱炒房了,市场整体转暖,必须推翻下面这一组居民负债数据。

深圳居民负债情况变化一览表
深圳居民负债情况变化一览表(作者制表)

注意了,2016年深圳房价飙升,对应着2016年深圳的居民负债率情况同样也是飙升,资金杠杆率从2015年的119.9%飙升到151.2%。到2017年,深圳的居民杠杆率达到峰值的165%,从此之后深圳居民就加不动杠杆了,这就是极限了,到2018年10月底的居民杠杆率数据维持在164%,算是微跌,与房价小幅下跌的表现恰好形成相互印证。现在这种状态,可以算是深圳的楼市与居民负债暂时稳在了极限状态。当然了,这种极限状态如果无法继续维持,会不会像股市的惯常表现一样,接下来就是一泻千里,那就见仁见智了。

OK,接下来,按照我们已经熟悉的逻辑,要看深圳的消费市场数据了。居民负债负到极限的结果,一定是消费丧失增速。

深圳居民历年消费情况变化一览表
深圳居民历年消费情况变化一览表(作者制表)

好吧,毫不意外的,我们果然看到了一个神奇的数据:1-10月,深圳的社会消费品零售总额的绝对值增幅2.8%,如果再考虑同期2.7%的物价增幅,这就没有增长性可言了。总之,就是一句跟前面一模一样的话,“在极限状态稳住了!”同样,“久盘必跌”这个概念,也即将在消费领域发作。山珍海味吃腻了,负债累累的深圳市民转头就会开始吃榨菜豆腐,也是呵呵了。

好吧,就深圳现在这种长期横盘并呈现下降迹象的楼市,再考虑深圳的法院拍卖房每个月都在倍增的情况,如果再有点啥重大利差消息来刺激一下(本周这不就爆出来了……),让深圳炒楼党撑不住内心深处的那根弦,杠杆用到了极致的深圳楼市,咣当一声,就能跌到谷底。这么综合一考虑的话,必须要对在今年内把房子卖了顺利套现的深圳炒楼党,竖一下大拇指了:这操作,确实漂亮啊!


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