上市银行们的年报中都有大量的涉及房地产的固定资产。（图片来源：Getty Images）
【看中国2019年4月18日讯】最近有新闻报道称，上市的银行们（18家已披露年报公司），在刚披露的年报中都有大量的涉及房地产的固定资产，原值接近9000亿，净值也超过6000亿。而且这其中绝大多数银行，都在2018年新增了房屋及建筑物，合计购置规模超过150亿。这似乎给了人们一种感觉，既然传统的金融生意现在不好做，那咱们干脆囤房子好了，真的是这样吗？
这种商业模式的开山鼻祖，是美国一家以卖汉堡起家的快餐店--麦当劳。当时这家快餐店就开在公路边上和汽车旅馆的旁边。正逢经济大发展，开车的人越来越多，人们极度追求效率，这家店开创了标准化的生产流程，人们不用下车，汉堡就已经做好了，拿了就可以走。快餐店的创始人是憨厚老实的两兄弟，他们最初的打算可能就是在店里当个汉堡匠人，稳稳当当地把这一家店给经营好了。
可是一个精明的商人克拉克偶然路过快餐店，他敏感地发现这种全新的商业模式能挣大钱，他绞尽脑汁从两兄弟手里买下了经营权，然后到处融资，这里面最重要最关键的一招战略，就是拿到融资之后，在所有公路的出入口、在城镇的绝佳位置，买下土地，然后把房子盖好，所有的连锁店，连地皮带房屋，全部用自有资金搞定。然后当有加盟商加入，只需拎包入驻开始干活就行了。先向对方收加盟费，然后再向对方收房租和地租。
半个多世纪过去了，这家店在全球有三四万间连锁店，基本都占据了城市的核心地段。前两年披露的财报显示，它的利润中接近50%都来自租金收入。那一刻，大家才恍然大悟，原来你不是卖汉堡的，而是个地产公司啊。
了解了这个基本背景，我们来看银行囤房子的事。银行似乎也囤了不少房子，是不是也想学快餐店呢？工商银行全国一两万家网点，不少都是自有物业，是不是也是房地产生意啊？
这里面有几点很关键。首先，人的大脑对比例是不敏感的，但是面对很大的数字会觉得很吓人、不明觉厉。上万亿甚至几十万亿资产规模的银行，18家银行加在一起才几千亿的固定资产，这是个相当小的比例。我们统计能看到，工商银行固定资产在总资产当中的占比只有0.9%，几乎所有的大银行，固定资产在总资产中的占比都只有百分之零点几。银行可不是快餐店，快餐店的资产无非就是一些设备、汉堡的原料存货，最值钱的可能就是房子。而银行的资产，那可是上万亿几十万亿的真金白银。
第二，在上面快餐店的案例中，快餐店持有的土地，会随着土地周边的城市化进程而升值，从而带来土地的租金上升，租金其实就是土地价值的当期折现。所以，地不断地升值，就会带来每季租金的不断上涨，就会不断推动财报利润。可是问题在于，银行的自有物业无法出租只是自己使用，因此，这部分土地升值而得到的价值，就无法体现为银行的利润增长，也根本无法进入银行的财报。
第三，确实很多银行当年购置物业的时候价格很便宜，这么多年过去了，房子也升值了不少。但这里的问题是，固定资产的价值都是按照成本法入账的，只要你不重估，那么房子升值的部分，就永远无法体现到财报当中。这一部分确实是一个隐含价值，但是最关键的一点：即使确有价值，但是在市场里，价值发现，是需要得到大多数人的认可的。大多数人看什么，很简单，就是财报上白纸黑字的数字。
最后做个总结，银行们确实持有了不少自有物业的营业网点，但是这远远不是囤房子，因为和银行的资产体量相比，房子的占比实在是太小太小。而这些房产，说是资产，但是一不卖二不租，所以它也无法给银行带来现金流增长，一个不产生现金流的资产，在生意中就不是真正的有效资产。银行真正的核心竞争力，真正让他能够存续并面对强大的互联网竞争，依然屹立不倒的真正竞争优势，根本不是房子。
