新城地产:距离破产还有多远?(图)

2019-07-07 10:00 作者: 蛮族勇士

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新城地产的公司标识(logo)
新城地产的公司标识(网络图片)

【看中国2019年7月7日讯】新城地产董事长王振华的猥亵幼女丑闻,这几天持续发酵。对于这样一看就是惯犯的人渣,已经属于死不足惜的那类,这里就不说了。可更关键的是,我们需要让这类人渣付出足够的代价!我们需要知道一个更加关键的信息:新城地产的实际经营情况。如果这个企业将会由于这个人渣老板的丑闻而破产,那才算得上是恶有恶报。所以,在这里,我们就很有必要认真的挖掘一番这家企业的各种经营数据,看看它距离破产,还有多远。

首先,我们需要了解的一个事实是,就在今年的4月30日,上交所对新城地产的2018年年报提出了足足16点质询,总结起来,其质询内容主要为以下四个方面的内容:

1、利润构成不合理。利润增幅号称52%,但大量的利润源于所谓的投资性房地产升值,而不是真实的现金利润。

2、存在巨量的关联交易,并因此存在大量的关联企业间的应收应付账款,疑似输送利润。

3、账上现金存款余额看起来很充沛,高达454亿,然而现金流情况非常紧张,外部债务剧增,并同时向关联企业大量支付借款利息,这种现象不合常理。

4、三四线城市的吾悦广场的经营情况不容乐观,利润率持续下降。

在这里,我们必须知道,上交所对上市公司的质询其实是很常见的,然而,内容如此细致范围如此广泛的质询,非常少见。这几乎相当于上交所直接在新城地产的年报上标注了两个字:作假!面对上交所措辞如此严厉的质询,新城地产于4月17号做出了回应,先将这份回应的内容总结如下:

1、关于投资性房地产升值带来的利润增长问题,2018年新城地产的总利润为105亿,其中由于所谓的房地产升值带来的利润为28亿,占比27%。这种占比已经算是非常高了。这28亿的房地产升值利润,来源于其2018年新投了很多吾悦广场项目,并且当年度就计算了升值,具体原因在于公司一厢情愿的相信这些吾悦广场的租金会有显著增长。

2、关联交易问题,一方面系由于大股东向上市公司提供了22亿借款。注意,大股东王振华当然也没几十亿的资金可以借给企业,这些钱都是他质押股票而来;另一方面,则是由于很多项目是合作项目,但具体合作方是谁未予披露,所以我们也不确定是否存在利益输送的情况。

3、关于账上现金存款余额极高与现金流紧张外部债务飙升之间的矛盾问题,新城对现金流紧张外部债务的飙升做了非常细致的解释,这当然都是由于高杠杆模式,大量借债拿地以迅速扩张业务规模。于是新城地产近三年来的净现金流统统为负数,且负债规模高达727亿(不考虑购房预售款)。但是对于最关键的账上现金规模高达454亿的问题,新城没有给出任何合理解释。明明手里有钱,但是竟然不拿去买地,非要借债去买地,这不是瞎扯吗?在财务上,一般出现这种无法合理解释的情况,都是老板临时拆借回来巨额现金,来掩饰财务上的极度窘迫状态。至于新城地产是否就是这种情况,各位自行分析。

4、关于吾悦广场的经营问题,新城地产给出了一个很有趣的数据,总共89座由其持有的吾悦广场,其中65座位于三四线城市,占比73%。新城地产宣称这些三四线城市的商业综合体项目在开业初期虽然租金很低,由此拉低了整体租金收益情况,但是其深信未来的租金一定会暴涨。

在看完新城地产的这些解释之后,我们能够形成的第一印象就是:这个企业的负债情况很可能被人为掩饰了。在这里,我再给出该企业年报中一段非常隐蔽的话,来论证它的负债情况:“存货中的开发成本账面价值481亿元、投资性房地产账面价值118亿元、固定资产中的房屋及建筑物账面价值9亿元、其他非流动资产中的工业用地及房产账面价值3亿元均已用于借款抵押,以上资产待借款还清后即解除抵押。”这段话的意思,就是新城将其所有能够拿来抵押借债的资产,全部拿去借债了。

各位必须知道,这是非常可怕的事。这事实上意味着连它的在建工程,也全都抵押了出去,手上一丁点的干净资产都没有了。如果不是账面上看起来还有400多亿的现金的话,这种“零干净资产”的企业早就被金融机构逼着提前还债了。基于这样的情况,我们当然就能理解,新城地产无论如何,都要在账面上做出巨额现金存款的原因了。

接下来的事情发展就有意思了。在上交所的这份严厉的质询函件之后,新城地产立刻就老实了起来。在2019年一季度的季报中,新城地产给出了这样的经营数据:经营收入同比去年同期萎缩16%,而利润萎缩幅度高达43%,近乎腰斩。各位,对于一个在去年还有超过5成利润增幅的企业,转了一个年就给你来了一个腰斩,这里面唯一可能的解释,就是前期那些主要来源于所谓资产增值的利润增幅,根本就站不住脚。

现在,我唯一好奇的就是,金融市场上绝大多数的债券产品,都约定了董事长犯罪即为启动提前追偿的条件。而截至今年一季度末,新城地产发行的债券余额为311亿。单单这300多亿的债券,就是压在新城地产头顶上的一颗随时可以炸响的定时炸弹,可以随时将这家已经将底裤都抵押出去的由人渣创办的企业,炸得一分都不剩。更别说它还有种类繁多的各种其它债务了。我相信,在接下来的博弈之中,只要有任何一家启动提前追偿,所有的债主都会闻风而动,将它孱弱的现金流,一刀斩断。

唯有如此,才能让那暗沉的天色,变得稍微明亮起来。


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