新发的房贷利率要以市场报价的LPR利率为基准加点形成。（图片来源：chungking/Adobe Stock）
【看中国2019年10月10日讯】10月8日，是新的房贷利率执行的日子，按照央行的规定，新发的房贷利率要以市场报价的LPR利率为基准，加点形成，并特别强调了首套房利率不能低于LPR利率，而二套房不得低于LPR加点60个基点。现在LPR的5年期利率是4.85%，也就是说全国各地首套房都不应该低于这个数，而二套房不能低于5.45%。
但其实这只是一个标准，央行暗地里还有一个窗口指导，那就是房贷利率不下降，所以虽然规定了最低利率，但是一般的地方都做了加点，比如北京，之前是首套房上浮10%，执行的是5.39%的首套房利率，而这次利率换锚之后，还微微上调了一点，最新执行的是5.4%的利率，相当于首套房就加了55个点，而二套房也比之前略有提升了0.02%，加到了5.9%。可以说绝大部分城市也都是类似操作。
但是偏偏有特殊的，比如上海，央行已经规定了最低的利率，不得低于LPR利率的4.85%，而上海就偏偏不管这套，昨天有消息说，上海仍然执行的是4.65%的利率，也就是说，比基准利率还低20个点。有人问了上海怎么那么特殊，而他们给出的回应是，为了让房贷保持稳定，主要是与之前的房贷进行有效衔接，所以这是一个过渡期，所以开了个口子，或者说他只是一个暂时的行为。其实，上海在全国来看，房贷一直是个洼地，他要比其他的地方都便宜，之前别的地方房贷普遍都在基准利率上面加了10%，而只有上海不但没加点，竟然还有95折的折扣利率，这在全国来看，也是个特色了。之前的首套房利率一直执行的是4.655%，而利率换锚之后，变成了4.65%等于还变相降了一点。所以这事也就引起了全国人民的关注，不过二套房上面，上海也还是按照规定，加到了5.45%，高于原来执行的5.39%。
综合全国各城市的利率来看，这次利率换锚，基本上都在平稳过渡，特别是首套房的贷款利率只是做了细微的变化，一般都在0.0X%，所以我们猜测，央行可能还给了一个密令，那就是平稳过渡，以至于上海才敢公然降点。但估计这也是短期的政策，不可能一直维持下去。央行必然得把自己之前发布的政策，维护圆满，不可能总让上海当特殊案例。
昨天是一个重要的分水岭，昨天之前的房贷视为存量房贷，按照老的标准执行，而昨天开始新增房贷，将按照与LPR挂钩执行，除了利率微小变化之外，银行还会跟你约定重新定价周期，最短为一年，换句话说，以后对于购房人来说，将不再有固定的房贷利率，而是会随时调整，一旦LPR利率上行，那么购房人的负担也就会加重，反之你的每月还贷压力减轻，这其实就把银行的风险，转嫁到了购房人身上。你在考虑贷款买房的时候，就要考虑利率上浮的因素，现在5.4%你负担的起，那么以后加到7%的时候，你是否依然负担的起。
就目前来看，由于此次平稳过渡，所以暂时没看出来LPR的影响，但是他也让很多10月份之后的需求，提前释放在了9月份，十一的楼市销量惨淡，中原地产数据显示，一线城市中，北京长假期间新房成交183套，二手房成交48套；上海新房成交23套；广州新房成交538套；深圳新房成交358套。
与2018年同期相比，上海、广州网签量出现下滑，北京基本持平，深圳出现较大增长。可见上海现在虽然使用的是超低的利率，但是并未能挽救楼市。而在其他的城市，也出现了一些房价下跌的迹象，比如天津，房价真没少跌，最起码20%起步，有的甚至跌了40%，而且最要命的是，天津跌了这么多，却依旧卖不出去，不少人吐槽自己200万的房子，降到了160万，连个看房的都没有。
此外，山东的济南和青岛，房价也有不同程度的下跌。广州房价更是打出了降价万元的口号，南京，合肥，苏州也有不同程度的降温。长沙的楼市已经基本很冷了。
但有降价的就有涨价的，像西安今年全国涨幅第一，最近几个月几乎都在上涨，还有深圳，沉寂了很多年后，又开始随着粤港澳的规划落地，开始逐渐升温。
所以综合来看，全国楼市逐渐走向分化，在一城一策之下，全国楼市不再是一盘大棋，而变成了各个城市自己的事情，以后执行的贷款政策不同，限购，限售，限贷，限价政策全都不同，人口流入流出状况也都不同。各个城市也就没办法再放在一起研究，中国楼市同涨共跌的日子基本结束了，以后可能更多的是这种此消彼长。有发展潜力，人口持续流入的城市，房价还会继续涨，而没有潜力，而且房价还很高，必然会造成人口流出，从而带动房价下跌。所以各大城市也会展开博弈，而房价本身就是博弈的一个重要因素。
至于你那里的房价还能不能涨，之前说过，看看你那里的人口是否流入，也看看新房卖的多还是二手房卖的多，人口流入，新房卖的多这两个指标叠加，就说明房价还会涨，如果有一个条件不成立，那么楼市再想大涨就比较困难了。即使现在涨价也都是空涨，很快就会掉下来，到时候就会出现大幅降价，也都卖不掉的情况。
