楼市房贷两极分化，房地产市场走向引发舆论关注。（图片来源：Adobe Stock）
【看中国2023年2月3日讯】（看中国记者文龙综合报导）此前买到烂尾楼的人拒绝偿还贷款，而随着利率下降，提前还贷潮也出现了。楼市房贷两极分化，房地产市场走向引发舆论关注。
中国央行和银保监会1月初宣布，建立首套住房贷款利率政策动态调整机制后，多省市的房贷利率开始下调。
中国传统新年后，各地房地利率调整步伐更快，不少重点城市首套房贷利率最低降至3.7%。据房地产研究机构不完全统计，截至目前，已有包括郑州、天津和厦门在内的约30个城市已下调了首套房贷款利率。据中指研究院监测数据，目前已有20余城下调首套房贷利率至4%以下。
房贷利率密集下调之后，不少已购房者开始试着抢占低利率窗口期，选择提前还款，银行压力逐渐增大。
综合中国大陆各地媒体的报道，目前提前还房贷的银行客户较多，提前还房贷需要提前一个月申请。有银行甚至修改了还款规则，从此前随时可申请还贷，改到了一年只能提前还贷一次。有银行则表示，目前预约提前还房贷的还款时间已经排到5月份。此外，有的银行工作人员表示，提前还房贷还需要缴纳违约金。
有购房者在网上分享了提前还款的经验，并表示提前还贷省下了一大笔钱：2021年购房时，首套房贷利率为5.88%（30年期），利息101万元（人民币，下同），月供5300元左右。在提前还款时，房贷利率基本在4.1%～4.5%区间，最终2年提前还完，支付利息仅为10万元左右，省下了90多万元。
在中国各类社交平台上，介绍如何提前还房贷、计算利息减免幅度的文章也很多。其中，主要分为降低月供和缩短年限两种方式。有程序员计算出来的两种“最优方案”：一种是购房者希望利息总额最低，这种情况可以选择等额本金+提前还款减年限；另一种是偿还本金的同时平衡风险，适合采用等额本息+提前还款减月供。之后资金充裕时再继续提前还款。
等额本金指的是还款期内，每月偿还同等数额的本金和剩余本金在该月所产生的利息，还贷总额逐月递减；等额本息则是还款期内，每月偿还的本金和利息相加的总额固定。二者的主要区别在于：等额本金每月的还款额不同，其中本金不变，利息逐月递减；等额本息每月的还款额相同，其中本金逐月递增，利息逐月递减。
2月3日，中国某银行个贷部相关负责人对媒体表示，目前存在购房者提前还款难的问题。简单说，银行不希望房贷业务下降太快，同时也不希望自己已经锁定的收益或有较高收益的优质资产受到太大影响。
海外智库“天钧政经”研究员任重道指出，中国央行宽松的货币政策导致金融系统流动性充裕，银行不缺资金，缺的是去银行贷款的人。房贷利率下降，购房者早点偿还可以省利息支出。这意味着银行的优质资产下降，资产负债表不平衡，考核的压力加大了。
中国央行发布的最新数据显示，2022年住户贷款增加3.83万亿元。其中，代表个人住房贷款的中长期贷款增加2.75万亿元，与2021年相比已经“腰斩”，创7年历史最低点。银行利润的重要来源是存款和贷款的利息差，购房者提前还房贷，也导致银行利润下降。
