建筑和城市设计图。
这篇文章不是标题党，而是我做注册规划师十几年的工作中看到的令人揪心的客观情况。我希望华人朋友能够了解西方民主法制制度，利用这个制度让自己成为亿万富翁。Rezoning（通过修改土地规划性质提升土地价值）在任何经济形势下都能实现好的投资回报，并在不影响自己本职工作或休闲生活的前提下，在海外开拓新事业，成为成功企业家，提升我们华人的社会影响力，为我们在这里生长的子孙开创良好的发展空间。
（一）
说起华裔和印度裔的比较，大多数北美华人会认为我们不比印度人差，甚至超过他们。但现实是，世界五百强的CEO有多位印度裔，却没有华裔。英国首相是印度裔，美国副总统，州长和很多政府官员是印度裔。加拿大华人人口超过印度裔，但华裔议员少于印度裔，并且一半的华裔议员是香港人。如果中国没有香港这个弹丸之地，我们华裔的议员数量更少。很多朋友可能会说，印度人只是权力比华人大，华人更有钱。如果你十年前说这样话我还能勉强同意，但现在的情况是，在加拿大，印度裔依靠加拿大经济的长青树和支柱行业——地产开发，滚雪球一样的迅速致富，而华人还浑然不知。很多国内来的华人是在本世纪中国经济的奇特增长情况下突然致富的，对现状非常满意，来了加拿大基本进入退休状态。而印度人、就连老人家们都在利用Rezoning迅速进行财富增长。用一个保守的推算，一个rezoning项目用时三年，土地卖出价是买入价的四倍，那么1百万三年后会变成4百万，再三年后会变成1千6百万，再3年后会变成6千4百万，这样，十来年时间就可现实一百万到1亿的资金增长。从我众多的印度裔客户的情况来看，华裔已经比不过他们了，如果华人继续无视地产开发，再过十年，我们跟人家就没什么可比性了。
我从2009年初时开始做Rezoning，因为Rezoning是不受经济形势影响、在2008年底美国经济危机的金融风暴中，加拿大开发商都可以靠rezoning修改规划指标来对土地进行精神层面的开发，使土地产生本质的增值，进入市场仍然可以赚到钱。香港华人开发商看到经济低靡时不适合建设，就纷纷转型做Rezoning的项目。我因为同时具备建筑和城市设计经验能力，被他们找去做这些项目。于是2008年我从多伦多大学完成了研究生学业，别人找不到工作的时候，我开始了一个事业新里程。
下图为我为香港开发商设计的项目，现状4英亩的不景气商业广场，容积率0.3，市场估价700万。把规划改为底层商业和镇屋的三座高层公寓，规划密度4。在市场不好时地块原样售出，售价从7百万涨到2千多万，如果算上杠杆有更大收益。如果再等两年卖，售价能在4千万以上。
此图是作者为香港开发商设计的项目。
（二）
华人受儒家文化影响，思想普遍保守。儒家有很多好东西，但是重农轻商让中国最后200年落后于西方。因此大陆和台湾华人这方面都做不起来，也不想做。而香港华人在经济重镇长大，有商业头脑，他们就能在这个领域去发展。同时从他们的议员当选比率能看出，他们对西方制度的了解超过所有其他华人，因此他们非常理解如何利用这个制度来赚钱。
金钱是流水，在英文里是currency，五行中属水，只有让金钱滚动起来才能获得巨大利润。如果像地主一样把金子埋进土里，它是不会长出更多的金子的。经济大潮是逆水行舟，不进则退。别以为抱着已经有的资产，资产就不会丢。现在的通胀已经让很多人开始反思这个问题。
有华人说：“那我以前买的地，现在也增值了，卖出的差价超过通胀很多呢，是很好的投资啊！”但那是靠经济气候正好适合地产增长，地主可以只收租金，甚至什么都不做，坐等土地升值。这仍然是靠天吃饭的农民思维，跟我一开篇描述的规划地产开发的商业利润不能相比。如果要是天气不好收成就没保证，如果赶上政府修改总体规划，或增加环保等方面的要求，这块可能什么都不能做了，当初的投入会大大缩水、甚至归零。
华人不做rezoning的另一个主要原因是我们多数人对西方制度不了解。很多华人来了多年也没有好好学习本地的历史、地理、政治、文化，很多人不知道因为土地私有，政府通常不能直接修改规划指标，要想进行更多的开发建设，政府要依仗私人业主来申请修改规化。这部分利益在中国是被政府掌控的，在西方却合理、合法地由业主获得。大陆移民、特别是在中国做过地产开发的人，往往问我认不认识规划局的人，或觉得不需要提交方案审批，直接给政府官员或规划部门的技术工作人员塞一笔钱就可以把规划修改的。其实，这里一切审批都有明确规定的流程、渠道、申报要求，大家老老实实按照政府法规要求走就可以，不需要认识具体官员。你给他们钱，这里的政府规划师连你一杯咖啡都不喝，更别说给他几百万，这个钱你想花也花不出去。而且几百、几千万那么好挣吗？明明花二十万设计费、给政府交几千元审批费，用上两、三年的时间就可以做成的事，大家不必上赶着给人家送钱。
而印度裔，对西方制度非常了解，他们很清楚怎么利用制度的特点挣钱。又没有儒家文化的影响，他们在rezoning领域，比香港人还要做的多的多。有些在华人看来不起眼的便利店小老板，大家可能以为他们只是挣点薯片、口香糖的薄利，其实他可能同时运作着四个rezoning的小项目。印度人还很齐心，几个朋友合伙就能把大生意做起来。有一个实例，印度人买地时金融机构甚至只要求他们付5%的首付，因为他们8个人联手，每个人都信用非常好，银行找到任何一个人都能保证付款，所以一向谨慎的加拿大银行也不怕给他们高额贷款。这样巨大的经济杠杆，他们最终的利润率是多大，大家自己算吧。华人呢，如果8个人合伙，内部可能已经矛盾重重了。但是两三个人还是可以的吧？
下图为我为印度开发商设计的底商公寓，地块目前为一英亩空地，规划变成八层78个住宅单元和底层商业办公。买入价一百万，修改规划后即使不建设，价值也在四百万以上。
作者为印度开发商设计的底商公寓。
（三）
但是华人的另一个问题又暴露出来了，贪多求大。华人总想做大项目，好学区的项目。大家应该量力而行，先把第一步走出去，资金滚大了再做更好的项目。要清楚rezoning的市场定位是面向全社会的，不是一些华人地产经纪那样只做华人生意。别的族裔没谁那么爱去好学区。rezoning不面对终极市场，你的买家是下一轮的开发商，人家卖给谁你不必操心。安省缺房严重，计划要在10年内产生1百5十万套住宅，很多地区都有人居住，小镇也在迅速发展。印度人就看重利润本身而不是项目的名气。他们先从小镇做起，很便宜的地，门槛很低就可以启动，小镇往往非常支持发开项目。比如我们做的很多小镇公寓都是当地第一个公寓。解决了当地人口老年化等问题。我向华人推荐时，大家往往问的却是：“小镇谁去住啊？”小镇当地就有居民啊，人口少的地方没有老人院，老人去哪里住呢？而且随着大城市房价越来越不可负担，很多人从城市移居小镇。对这些很明显的规划发展趋势，印度人很敏感，华人却没什么感知，因为我们的文化里，士大夫追求的是名声，不看重商人的利润，就难以获得商业成功。
华人和印度人还有一个很大的性格差距：印度人乐观积极，华人悲观消极。印度人看到一件事能挣钱，他们就先把项目启动起来，后面遇到什么问题，再逐一去解决。现在有一些华人被印度人找去加入他们进行了一半的rezoning项目，因为其实印度裔的初始资金还没有华人多。可你如果作为后来的股东，你对项目的把控能力和分红的比例都会比原始股东少，华人朋友们真的甘心只能跟在印度人后面吗？如果单看运作能力，其实华人是超过印度人的。可是因为我们以前生活中遭遇过一些不好的事情，或我们的父辈遭遇过不好的事情，我们从小就形成了小心谨慎的性格，一件事还没做，就想像后面可能发生什么问题，结果越想越难，索性不能做了。结果所有设计公司对华人客户的印象都是：干打雷、不下雨。
还有，华人在选地阶段不相信专业人士的评估，为了小便宜，让地产经济做免费评估。一些地产经纪或自己知识不够，或出于利益谎称该地块可以进行什么开发，华人买下来了，地产经纪赚到了中介费。再拿给我看时，什么也做不了，几百万元打水漂。印度人选地比华人谨慎的多，会找专业人士评估。
此外还有在设计团队的组建上，印度人找印度人，香港人找香港人，大陆人找西人。结果我就不多说了，操作过的人都经历了，不落入沼泽是神迹。
除了把地产开发当作赚钱的生意和事业外，我还想讨论一下我们如何在海外立足。一个族裔要想得到社会和政府的认可，我们对社会的贡献非常重要。加拿大华人感觉在这里生活不错，那是因为这里是多元文化，各个族裔互相尊重包容，华人也能体会到被尊重。可是加拿大国庆150周年记录片中，反应华裔的贡献只有两条，先人们卖命建成的加拿大铁路，和中国菜。我们现在在别人眼里只是好厨子。
大家把自己换到政府角度看看，你是喜欢一群来了新国家就不停囤地、把土地攥在手里很久不动的人呢？还是喜欢一群锐意进取，不断滚动、把土地开发建设、为社会提供房源、让所在国更加欣欣向荣的人呢？即使我们自己已经功成名就，我们还应该考虑我们在这里生长的孩子们的未来吧？很多华人说钱太多了花不完，不想做了。华人也可以做慈善啊，这样能大大提升华人在社会中的地位。比尔盖茨只是把钱从左手倒进右手都被当作是大慈善家。我们如果有钱，可以真正给有意义的事捐款，不是更好吗？印度人挣钱无止境，他们把挣钱当事业和能力的展现，而不是生活需要。我一个客户40多岁，已经做了有几十个项目，以rezoning起家，现在早都可以建设，他的项目都是才rezoning一直做到施工图。他早都挣下了三辈子都花不完的钱。我们因为他该荣退了，他却说他还有三个项目已经在酝酿中了……那么反观印度裔为什么能在西方国家出那么多政治家？来自印度裔的资金支持是一个不可缺少的条件。回到本文一开始的问题，印度人只是有从政、没有华人有钱，其实人家能有那么多人当选就已经说明资金量大于华人社区了，我在本文的分析，只是从地产开发这一个行业反应一下两个族裔资金量的差距。
十年前我讲这些话，华人朋友觉得我说的是天方夜谭，现在很多华人朋友自己都看到这些问题了，因此很多人在向我咨询出路和解决问题的办法。目前的状态，华人仍然有足够的资金实力，大家只需要改变观念，融入社会，那么我们到哪里都是龙。
下图为作者辛迪参与设计规划报批成功的加拿大五台山佛园。
加拿大五台山佛园图。（以上图片来源皆为辛迪提供）
（作者辛迪是来自北京的优秀建筑师，在加拿大是资深城市设计师，是加拿大极少有的说国语的注册规划师。）
