中国住建部提出楼市2024年政策。（图片来源：Getty Images）
【看中国2023年12月24日讯】（看中国记者李正鑫综合报导）中国住建部召开全国住房城乡建设工作会议，对于2024年楼市政策仍坚持“房住不炒”的定调。有经济学家表示，楼市是否触底要看两个信号，而日本研究并公布了中国房地产泡沫破裂场景。
2024年楼市政策仍坚持“房住不炒”
据中国官媒12月23日报道，中国住建部在12月21日-22日召开全国住房城乡建设工作会议，会议提出，明年的工作重点抓好4大板块18个方面工作。
值得注意的是，此次会议重提“房住不炒”，强调“适应房地产市场供求关系发生重大变化新形势”，“稳定房地产市场，坚持因城施策、一城一策、精准施策，满足刚性和改善性住房需求。”
房子是用来住的，不是用来炒的，简称“房住不炒”，于2016年12月14日由中共总书记习近平在中央经济工作会议首次提出，后来成为政府在房地产领域的指导政策。
在2023年12月11日至12月12日的中央经济工作会议上，房地产仍是重点被关注的领域。会议指出，要统筹化解房地产、地方债务等风险，一视同仁满足不同所有制房企的合理融资需求。
上海易居研究院研究总监严跃进认为，本次住建部会议提及要加大首套住房和二套住房的政策落实力度，说明2024年购房方面的政策将进一步宽松，同时对于既有的政策要强调消化和吸收。
中国房地产数据研究院院长陈晟表示，过去，房地产行业“破”的力度过大，而新模式又没有迅速“立”起来，这导致了在新旧模式转换中出现了一系列问题，甚至拖累了经济。
中指研究院市场研究总监陈文静指出：“积极稳妥化解房地产风险仍是明年的重要目标。自11月份以来，多部委召开企业座谈会落实房企融资的相关举措，预计企业资金支持政策有望进一步落地见效。”
流动性风险和疫情“疤痕效应”
安信证券12月6日在上海举办2024年度策略会，安信证券首席经济学家高善文发表“房地产市场是否超调”、“流动性风险”、“价格泡沫化”等房地产相关主题演讲。
房地产市场超调方面，高善文认为中国长期房地产投资的中枢也许会在8%左右，至少不低于7%，现在房地产投资的绝对水平已明显背离这一中枢，2024年中国房地产投资占GDP（国内生产总值）的比重预计会跌破6%。如果将7%作为合理中枢的下端，那么现在房地产市场的投资毫无疑问已经明显低于它的长期合理中枢。
高善文认为需求走弱的一个原因，是受疫情的冲击，地方政府、企业和普通住户面临较大的资产负债表的损害，使其风险承受意愿和能力下降，既带来了股票市场的调整，也带来了房地产市场需求的快速下降。尽管正常条件下的高周转模式是可以应对需求滑落，但行业的流动性风险使得需求加速下滑。房地产市场已经严重超调，但是不一定见底。
在高善文看来，房地产见底有两个信号，一个信号是房地产行业的流动性风险必须被阻断，特征之一是地产行业筹资性现金流停止“失血”，理想条件下，一部分大型房企能够恢复市场化筹资行为；另一个信号是疫情“疤痕效应”的消退，人们需要逐步建立和恢复对生活的信心、对持有风险资产的信心以及对恢复消费的意愿。
日本研究：中国房地产泡沫破裂 经济增长恐只有1%
日本经济研究中心日前发布了对亚太18个国家和地区的2035年前经济增长展望的研究报告并指出，若中国房地产泡沫破裂引发金融危机，或导致其经济增长率停滞在1%左右，继而危及其到2035年实现国内生产总值（GDP）翻倍的目标。
在日本经济研究中心发表的这份《第九次亚洲经济中期预测》报告中，研究人员设定这样的可怕场景：若中国房地产泡沫在2027年破裂导致金融危机，届时中国经济的实际增长率可能降至0%，此后将维持在约1%。人民币兑美元汇率可能从当前的7.1贬值至9左右。
这种情景下，中国2035年名义GDP将为2020年的1.9倍，人均名义GDP（以美元计）将仅略高于1.5万美元。中国提出的2035年实现经济总量或人均收入较2020年翻一番的目标恐很难实现。即便在标准情景下，中国经济增长仍将持续放缓，到2029年降至3%以下，到2035年降至2%以下。
中国经济放缓还将影响其它经济体，除中国以外的17个国家和地区，2027年实际增长率将比标准情境下低0.7至0.9个百分点。
据《日经亚洲》报道，中国经济已被房地产问题拖累超过两年。北京当局加强对房地产企业的财政支持可能给金融体系带来过重负担。若处理不当，可能导致房屋销售低迷、价格下跌，进而造成银行坏账增加和中小银行经营风险扩散。报告指出，消除源自房地产和地方财政的金融风险是关键。
专家指日本的研究结果太乐观和保守
不过，专家指出，日本学者对中国房地产问题的评估过于乐观，可能与研究进行的时间和中国房地产问题加速恶化的状况，出现时间差有关。中国的政府财力亏空情况恶化的程度，已经远远超出了这些日本学者的想象，中国房地产市场泡沫正在加速破裂。
据自由亚洲电台12月20日报道，美国南卡罗莱纳大学艾肯商学院教授谢田认为，日本的研究结果太乐观和保守。中国目前的政府、企业和个人的债务总金额，估计已达到GDP的300%的水平，再加房地产爆雷的问题，危机只会越来越大。
谢田：“中共已用出各种各样的方法，降低利息和首付，让在校的大学生和退休人士等买房，已荒唐到这个程度，但也没有任何改善迹象。再进一步下滑没有卖地的收入，各级政府的收入减少，中共用什么来还？只能印钱，人民币最后可能要贬值至1比20、甚至30来解决问题，会导致中国老百姓财富的缩水。”
旅美经济学者程晓农表示，中国官方公布的经济数据与现实有偏差，使外国的学者不能看到中国经济最真实和深层的问题。房地产和债务违约引发的问题，会影响政权稳定，中共政府不会提供数据或承认泡沫破裂。并且所有地方债务集中到银行，使银行资金流动更快被锁死，银行业爆雷会使中国经济陷入无底的危险当中。
