房地产股半个月来暴跌20%，进入技术性熊市。（图片来源：Getty Images）
【看中国2024年6月7日讯】（看中国记者文龙综合报导）中国官方发布楼市史上最大规模救市措施后，房地产股半个月来暴跌20%，进入技术性熊市。中国经济下滑及房地产危机，专家认为，纾困能否成功尚难预料。
房地产股进入技术性熊市
彭博社6月6日报道，彭博智库中国开发商股价指数6月6日下跌了3.2%，延续了自5月中旬高点以来的一路下滑，跌幅高达约20%。融创中国控股（Sunac China Holdings）下降多达11%，世茂集团控股（Shimao Group Holdings）下滑了8.3%。
技术性熊市是指股指从最近的高点下跌超过20%，从技术上确立熊市成立。技术性熊市是市场在持续上涨之后出现的一个回潮，而真正的熊市是经济危机导致的市场大幅下跌。从纯技术角度考虑，下跌20%就进入了技术性熊市。
报道说，由于对北京当局5月17日出台针对楼市的广泛救市计划的怀疑，房地产股票此后一路下跌。投资者最初对这些包括降低购房者首付要求的政策感到鼓舞，但随后又质疑这些措施对于重振需求和解决房屋库存过剩能有多大作用。
报道援引晨星房地产分析师Jeff Zhan的话说，“最新的销售数据显示，房地产业的基本盘没有多少改进。我们可能需要等到年底才能看到政府救助计划实施后销量下降幅度的缩小或月度销量的上升。”
同时，惠誉评级（Fitch Ratings）降低了对2024年新屋销售价值的预期，认为将有15%到20%的下跌，原因是今年前四个月低于预期的销售趋势及新房价格的下行压力。
房地产开发商仍陷入危机中
另据香港《南华早报》英文版的报道，房地产开发商碧桂园（Country Garden）今年5月卖出更多的房产。不过，碧桂园在香港仍面临法庭听证，因为债权人谋求碧桂园偿付高达1890亿美元的债务。曾是中国最大房地产开发商之一的碧桂园截至去年6月30日共有1.36万亿元的欠债，包括2580亿元的债券和银行贷款。
碧桂园没有按照香港证券交易所的上市规定，在4月30日前提交2023年的报告。
国际评级机构标普此前表示，中国官方5月17日出台的提振措施可能暂时能增加对房地产的需求，但杠杆的增加可能导致房屋借贷的倒账，对在二三线城市运作的银行构成风险。
标普表示，预计三线城市的房价2024到2025年这个阶段将下跌约14%，可能潜在性地造成购房者陷入负资产局面，即房贷的余额超过的房屋的价值，一些购房者可能因债务原因，放弃支付房贷。
史上最大规模救市 能否成功尚难预料
中国房地产业自从2021年监管部门开始去杠杆化整顿以后陷入了危机。大型房企因银行断贷而陆续爆发债务危机，恒大、碧桂园、万科、华晨、雅居乐等接连发生债务违约，导致中国这个世界第二大经济的这一支柱性产业陷入债务危机和销售低迷之中。
为提振楼市，中国央行5月17日中午接连发布三个政策：取消商品房利率下限，下调公积金利率0.25%，首套首付比例降至15%，在市场引发热议。
5月17日下午4点，中国住房城乡建设部（住建部）和自然资源部、中国央行、国家金融监督管理总局齐聚国务院新闻办召开会议，介绍配套政策有关情况。
中国央行表示，将设立3000亿元（人民币，下同）保障性住房再贷款，鼓励引导金融机构按照市场化、法治化原则，支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房，预计将带动银行贷款5000亿元。
不过，北京当局这次为房地产市场纾困的举措是否能够达到预期的目标目前还不清楚。中国央行宣布的3000亿元保障性住房再贷款，只是解决住房供需失配所需资金的一小部分。许多潜在购房者还在等待房价再下降一些才会入场。
上海高级金融学院金融学教授朱宁说，“这有点类似金融危机期间的金融机构纾困”；“最后还是要中央政府介入并将自己的信贷扩大至房地产市场，否则要我们相信我们已经摆脱困境还是有点困难或者说为时过早。”
解决房地产行业崩溃问题时必须谨慎行事
《纽约时报》中文网6月6日的文章分析认为，随着中国试图重振严重低迷的房地产市场，很多限制都已被取消。自去年以来，中国已有超过25个城市取消了所有房地产限购措施，许多地方还取消了阻止开发商降价的规定。在解决占中国经济四分之一的房地产行业崩溃问题时，政府必须谨慎行事，对经济的不满可能会动摇社会稳定。
许多限制都是由几年前制定这些措施的政策制定者取消的，当时是为了遵守中国领导人习近平的指示：“房子是用来住的，不是用来炒的”。
近年来，中国罕见的反抗行为之一就是来自房主。从2022年开始，数以万计的房主联合起来，拒绝为期房支付贷款。从那以后，政府把敦促开发商完成已售房产建设的政策放在了优先位置。
投资银行法国外贸银行亚太地区首席经济学家艾丽西亚・加西亚-埃雷罗表示，很难通过取消限制来刺激购买，因为这会加剧人们的担忧，认为市场出了问题。
“很难及时采取这样的措施——通常为时已晚，”加西亚-埃雷罗说，“无论如何，这都不是解决办法。”
中国大城市的新房价格已经连续11个月下跌。根据中国国家统计局的数据，今年4月，房价环比下降了0.6%。较小的二三线城市房价也出现了类似幅度的下跌。
房价暴跌是近半年才有的现象。地方和城市政府曾经阻止房地产公司大幅降价。而之前的控制措施则是为了阻止开发商过于激进地抬高房价。但在去年年底左右，随着经济放缓的持续，房屋销售变得更加困难，地方政府开始允许开发商降价。
