之後，許榮茂刻意保持著一貫的低調。
但由於寶善地塊臨時更改規劃，被納入拆遷範圍的居民開始質疑整個地塊轉讓的合法性。不久之後，隨著世茂業主糾紛以及許氏家族斂財方式被一一曝光，世茂的土地、銷售、資金這三個環節遭到一致質疑。
而首當其衝的就是「內定地王」嫌疑。
內定的地王？
從地圖上看，寶善地塊北起南京中山北路，南至外秦淮河北岸，東沿惠民大道，西臨長江，總用地面積達59．4萬平方米，實際出讓面積為48．5萬平方米，容積率住宅部分為2．2。南京當地媒體此前報導，寶善地塊的開發是整個南京市沿江開發戰略的重點區域。
據悉，與世茂一起看上這塊地的還有中海、萬達、萬科等地產大鱷。但早在土地掛牌出讓之前，世茂就已經知道這塊地非己莫屬。
5月17日，世茂股份（600832，ＳＨ，世茂集團為其第一大股東，持有26．43％的股份）發出公告稱：公司擬與世茂建設及世茂投資（兩家公司皆為許榮茂家族控制企業）共同出資成立合資公司……合資公司成立後將主要承擔「南京世茂外灘新城」項目?暫定名?以下簡稱：該項目?的開發建設任務。
然而，南京市國土資源局是在6月9日才將此地塊公開掛牌。
在一份舉報材料中，有關人士質疑說：「這個關聯交易公告的發出日期離南京土地資源局掛牌出讓公告公布日期還有近一個月的時間，世茂股份怎麼能知道競價的結果就是一定是它呢？」
不僅如此，公告還對該地塊作出詳細規劃：「該項目將分三期在規劃用地範圍內建造高檔住宅?高層、超高層?、五星級酒店、精品商業區、休閑娛樂設施、中小學校、幼兒園等設施?及為這些設施服務的高級會所、遊艇俱樂部、停車場、市民廣場、濱江公園、園林景觀等輔助設施。」
有關人士質疑道：「世茂股份怎麼知道寶善地塊的掛牌出讓細節及具體的規劃要求細節呢？」
更為蹊蹺的是，在本應不知地價為多少的情況下，世茂已經對這塊地做完了投資預算和收益分析：該項目總投資額預計為人民幣50億元?將分三期開發建設。除註冊資本外?合資公司還將通過向金融機構融資、股東借貸融資及房屋預售等方式解決項目所需資金問題。該項目總建設週期預計約為6年?可實現銷售收入預計為人民幣70億元。
在寶善地塊6月9日掛牌當天，南京《金陵晚報》還大篇幅刊登了要將未來的「寶善小區」《打造南京「世茂濱江」》的文章。作為許榮茂家族進入內地地產市場的扛鼎之作，上海世茂濱江花園一度成為地產界之美談，也被列為上海標誌性建築之一。
18億貴還是賤？
7月4日，南京當地媒體報導：「沒有爭搶沒有拚殺，『巨無霸』寶善地塊拍賣現場，由於只有一家開發商競拍而意外平淡收場」。當天，世茂集團控制下的福建世茂投資發展有限公司以底價18億元成交。
對此地塊緣何以底價出售，許多人存有疑問。南京土地儲備中心主任馮昌中對本報記者解釋說，只有世茂有這個實力，因為這塊地拆遷成本比較大，價格比較高。
據悉，寶善地塊現有Ａ、Ｂ、Ｃ三個片區，政府原先就想轉讓Ａ地塊。據當地的居民介紹，Ａ地塊居民戶口早被凍結等待拆遷。但最後卻是ＡＢＣ三個片區同時轉讓。
「既然知道很多開發商沒有這個實力，在寶善地塊可以分割為ＡＢＣ三大區的情況下為何不拆分出讓，讓眾多開發商們相互競爭以獲取更佳的回報呢？」南京市政府一官員質疑道。
該官員透露，從南京先前的土地拍賣行情來看，小面積低價拍賣往往異常火爆。「從政府創收的角度來講，應該分割拍賣更有賺頭。」該官員表示。
馮昌中則表示：「這塊地比較大，合起來賣的更貴。」
有意思的是，到8月底，世茂集團執行董事許世壇卻對外表態，「南京世茂外灘新城」項目具體投資額度還沒有確定。
張家圩疑惑
更讓人意外的是張家圩小區也被納入了轉讓範圍。據悉，該小區是南京新型建材房地產商1991年11月依法獲取了70年使用權的土地，1994－1998年商品房才陸續銷售，2000年以後才全部銷售完。
事實上，直到今年5月下旬，張家圩小區也都沒有被納入現在的「南京地王」範圍。6月9日，當得知自己的家也被掛牌轉讓的消息後，張家圩的居民全傻了眼。
在他們看來，該小區是商品房新小區，一居民的「國有土地使用證」上明確標明，其土地使用權類型為「出讓」，終止日期是2061年11月15日。
「張家圩西北部的兩大塊地塊沒有被掛牌，這些地區的房屋大多遠比張家圩小區差。而張家圩小區的實際使用住宅大多數才僅2－9年，有不少是在4月剛剛搬入的新用戶。」一位居民告訴記者。
但重要的是張家圩是寶善地塊連接南京主幹道（中山北路）的唯一出路。
而且拆遷帶給居民們的損失也不可低估。一居民告訴記者「如果拆遷換新房，以現有的拆遷補貼標準，每平米至少要虧損2050元（房價4500，拆遷補償2450）」。
居民們認為，根據《土地管理法》的有關規定，政府無權為了另一宗商品房開發項目而在未徵得居民的同意下，就將張家圩掛牌。
針對居民們的質疑，張家圩小區所在的南京市下關區政府辦公室回覆說：此次掛牌出讓的範圍是由市國土儲備中心負責劃定，考慮到地塊規劃的完整性，以及景觀的協調性，此次確定的範圍包括了張家圩小區。
南京國土資源局官員接受本報記者採訪時表示，這事該找下關區政府更清楚。下關區政辦公室萬主任卻告訴記者：「土地劃分是南京市國土資源局的權力，我們區政府只有拆遷的權力。現在的拆遷補貼還是1998年的水平，已經落後於時代了，我們正在向市政府建議提高拆遷標準。」
收購資金從何而來？
「121號文件」之後，世茂集團如此大規模圈地，不能不令外界對其資金來源產生疑問。
許世壇的說法是：「目前旗下物業發展的融資安排，約有八成資金透過售樓套現及內部現金支付。」許還透露，上海世茂濱江花園今年售出約800個單位，套現約30億元。下半年，世茂集團將推出福州世茂外灘花園，第一期涉及1000個單位。但福州世茂外灘花園總投資額不過6億港元，這兩個項目最多能提供資金40億元。
雖然南京項目原規劃開發週期長達6年，但許榮茂在前期就必須付出大筆真金白銀。
南京國土局土地儲備中心官員透露，與世茂簽定的18億土地轉讓合同中，附加條款之一是在一年半內分四期將地價付清。而且根據相關規定，規劃中的五星級酒店必須於2005年9月30日前建成。
除去還貸的壓力，世茂還有世茂國際廣場和北外灘開發兩個大項目的投資壓力。
世茂這兩年的盈利能支撐世茂集團如此龐大的產業版圖嗎？
世茂如何利用關聯公司控制利潤流向是個秘密，但是最近的公告還是透露了一些信息。
9月1日，世茂股份公告稱：世茂建設將其持有的福建世茂投資發展有限公司50％的股權轉讓給ＰｒｉｍｅＭａｓｔｅｒＨｏｌｄｉｎｇｓＬｉｍｉｔｅｄ（ＰＭＨＬ），世茂股份持另50％股份。
世茂建設是世茂股份的控股子公司。如此一來，上市公司在福建世茂的股權被稀釋。此時，福建世茂開發的福州世茂外灘花園即將獲得收益（許世壇說年底將推出1000個單位），家族公司股權變大，便有機會抽走更多利潤。
有趣的是福建世茂同樣是南京世茂的投資商。這與許榮茂以往的做法有所區別。以往的項目中，許在拿地時往往讓世茂控股出面，並由其融資及擔當風險。
售樓危機
在世茂股市融資秘密被媒體曝光，央行121政策出臺後，世茂自己的項目回收資金就顯得尤為重要，然而由於傳得沸沸揚揚的業主糾紛，世茂濱江花園的輝煌或許難以再現了。
2003年2月初，喬遷至世茂濱江花園的居民楊明?業主為其弟弟楊立?發現，自己300萬一套的高檔住宅裝修問題很大，而且對身體有傷害。楊屢次投訴均未獲解決，現已搬出世茂濱江花園，並聘請律師。
許世壇辯稱，該宗買家投訴只是誤會，集團一向都委託多個專業人士檢查交樓水準。許還稱該宗事件未交法院審理。
但投訴事件並未就此平息，反而迅速升級。
9月2日，世茂濱江花園近50戶業主聯合簽名上書上海市領導，並向信訪辦遞交申訴材料，就世茂濱江花園的種種問題提出抗議。
類似事件如果處理欠妥，勢必會影響其後續樓盤的銷售。
值得注意的是，已交付的樓盤，實際入住率很低。世茂濱江附近的一家房產租賃中介人士指出，入住率低說明有投資者沒有套現，對後期樓盤的投資非常不利。
而且在上海世茂濱江效果圖上，其他的住宅將離外灘越來越遠。
21世紀經濟報導
