上海樓市-最後的瘋狂
發表:2003-10-07 00:59
投機之中沒有新事物,因為人的本性不會變。一旦一個市場進入瘋狂的狀態,那麼這種瘋狂必不能持久,中國股市是一樣,上海樓市也是一樣,最後參與這種瘋狂的人,必將付出沈重的代價。目前唱多方支撐上海房價的理由有點搞笑,聰明人一眼就能看的出來,大家聽我細細道來:
一.韓市長說上海房價還要漲。
市場學說中最千真萬確的一點,就是市場的根本趨勢不會改變,市場的價格變動依據的是供需原理,而不是一個人的預言,大家可以去看看2001年諸位專家對股市的預言,衝破2500點、3000點的預言不在少數,今天看起來是笑話,當時卻不知牽動多少股民的心。可股市最終還是大跌了,跌的很慘,近來,尚主席出面大談股市應該具備吸引力,又有多少資金被吸引到股市來了?
二.上海世博會
股市中最容易炒作的是概念,最容易破滅的也是概念,我真搞不懂為什麼會有這麼多人把世博會當成上海房價的偉哥,世博會究竟能推動上海經濟幾個百分點你們知道嗎?對於這種沒有經過腦子思考的觀點,一個反例就夠了,北京還申奧成功了,可北京的房價呢?一直在跌!一個科教中心的概念就能讓楊浦的房價升上1500元一平米,這不是真的利好,只是目前市場的趨勢順應這種利好的炒作罷了。
三.香港的房價漲了10年,翻了10倍,上海就是第二個香港。
持有這種觀點的人還是經過一定的類比性思考的,但是,香港的房價漲是什麼背景他知道的?是政府嚴控土地供應引起的!上海市政府會嗎?他敢嗎?上海的房價要跟香港比,你怎麼不把人均收入跟別人比比?待會我會詳細談到這個問題。
對,大家也許會問,這些利好是沒用,是虛幻的,但你憑什麼說上海的房價會跌呢?是的,我看空上海樓市,當前的房價如能停止增長,上海房價也許能實現軟著陸,但是,如果再這樣持續,不用多久,樓市的泡沫就會破滅,原因如下:
一.租金與房價的背離走勢使得投資房產無利可圖
偉大的馬克思說過,追逐利潤是資本的天性,資本永遠只會向回報率高的行業流動,就算政府不斷阻止也是這樣,回報率低的行業,政府再怎麼鼓勵,也沒有人會去。上海近年來房價普遍增長50-60%左右,可租金卻一直在下滑,去年下跌10-15%左右,有些高檔房租金的跌幅升值達到40-50%,如果原來2000年房價的上升是房價向租金的理性回歸,那麼,現在這種理性回歸是注定房價要下滑的標誌。無論你說什麼現在上海的房子不是由本地人購買,而是由外地人和外國人購買,可是,諸位,房子買來是要有人的住,沒人住的房子不能產生任何價值,跟一張廢紙沒什麼區別。因此,租金水平,不是由外地人或者外國人決定的,而是由上海本地人的生活水平決定的,現在一套隨便一套房子的價格就是60w-70w左右,如果租金租不到2600-3000(還不計算斷租的空擋),年回報率就低於5%,也就是低於貸款利率(貸款利率還面臨調高的壓力),貸款買房就是一件虧本的事情,可上海有多少人會去租2600-3000的房子?大家想想就知道了。房價可以被外國人和外地人炒起來,可租金是炒不起來的,因為上海的人均收入才是決定租金的根本之所在。一旦租金低到一定程度(現在很多地方就是了),投資房產就是一種負投資,誰會投資房產?上海樓市上一套證大家園的房子,115平方,現在買來4500一平,加裝修至少55w,月租金多少, 1300!而且租了兩個月沒租掉!大家去看看北京的房產,現在在前兩年投資房產的人,都忍受著打八折還沒人買,租房子的錢不夠還銀行利息的痛苦,上海這樣下去,就是明天的北京!
二.恐慌性的買盤最終將變成恐慌性的賣盤!
投機市場中任何一筆交易,總有一個人是正確,一個人是錯誤,買和賣都是一種力量,為什麼我感覺上海的房地產崩潰已經不遠,就是因為現在的房價是瘋狂的上漲,買房子的人是恐慌性的買房。不正常的買方力量是不能持久的,而一旦價格到了一個非理性的高度而突然出現轉折的話,什麼事情會發生?恐慌性的買盤很快就會變成恐慌性的賣盤!本來房子是一種消費品,可現在是一種投機品,新盤預定了,轉轉手就能賺個十幾萬,世界上這麼美好的事情會持久嗎?大家看看現在的二手房市場,有多少的樓盤是還沒造好的新房?超過10%的樓盤,一開盤就有直接流向二級市場了。留在投機客手中的房子越多,恐慌性的賣盤力量就會越大,這種規律是股市中的規律,也是任何市場的規律。
我看空房地產市場,但我不能確定何時空頭會真正出現,我確信我自己正確,可市場可以證明我暫時錯誤,可是最終我仍將正確。無論如何,現在上海房市都蘊涵著極大的風險,問題是市場的非理性到底會持續多久,大家不要相信一些虛無縹緲的觀點,而是要相信有根據的推理。我奉勸各位朋友,不要將自己辛辛苦苦攢下來的血汗錢,跪著求著交給那些奸詐的房地產商和投機客,他們的好日子不會長久了,我們需要的?D?D只是一點理性和一點對恐懼的抗拒,房價的飆升是一種很大的誘惑,可這種誘惑的背後是極大的風險。 如果覺得好請轉發給每一個需要理性的朋友。(另加,挽救上海房市的唯一可能就是通脹,有通脹的話,進樓市不如進股市,而且,在過剩經濟下,通脹的可能性很小)(文章僅代表作者個人立場和觀點)
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一.韓市長說上海房價還要漲。
市場學說中最千真萬確的一點,就是市場的根本趨勢不會改變,市場的價格變動依據的是供需原理,而不是一個人的預言,大家可以去看看2001年諸位專家對股市的預言,衝破2500點、3000點的預言不在少數,今天看起來是笑話,當時卻不知牽動多少股民的心。可股市最終還是大跌了,跌的很慘,近來,尚主席出面大談股市應該具備吸引力,又有多少資金被吸引到股市來了?
二.上海世博會
股市中最容易炒作的是概念,最容易破滅的也是概念,我真搞不懂為什麼會有這麼多人把世博會當成上海房價的偉哥,世博會究竟能推動上海經濟幾個百分點你們知道嗎?對於這種沒有經過腦子思考的觀點,一個反例就夠了,北京還申奧成功了,可北京的房價呢?一直在跌!一個科教中心的概念就能讓楊浦的房價升上1500元一平米,這不是真的利好,只是目前市場的趨勢順應這種利好的炒作罷了。
三.香港的房價漲了10年,翻了10倍,上海就是第二個香港。
持有這種觀點的人還是經過一定的類比性思考的,但是,香港的房價漲是什麼背景他知道的?是政府嚴控土地供應引起的!上海市政府會嗎?他敢嗎?上海的房價要跟香港比,你怎麼不把人均收入跟別人比比?待會我會詳細談到這個問題。
對,大家也許會問,這些利好是沒用,是虛幻的,但你憑什麼說上海的房價會跌呢?是的,我看空上海樓市,當前的房價如能停止增長,上海房價也許能實現軟著陸,但是,如果再這樣持續,不用多久,樓市的泡沫就會破滅,原因如下:
一.租金與房價的背離走勢使得投資房產無利可圖
偉大的馬克思說過,追逐利潤是資本的天性,資本永遠只會向回報率高的行業流動,就算政府不斷阻止也是這樣,回報率低的行業,政府再怎麼鼓勵,也沒有人會去。上海近年來房價普遍增長50-60%左右,可租金卻一直在下滑,去年下跌10-15%左右,有些高檔房租金的跌幅升值達到40-50%,如果原來2000年房價的上升是房價向租金的理性回歸,那麼,現在這種理性回歸是注定房價要下滑的標誌。無論你說什麼現在上海的房子不是由本地人購買,而是由外地人和外國人購買,可是,諸位,房子買來是要有人的住,沒人住的房子不能產生任何價值,跟一張廢紙沒什麼區別。因此,租金水平,不是由外地人或者外國人決定的,而是由上海本地人的生活水平決定的,現在一套隨便一套房子的價格就是60w-70w左右,如果租金租不到2600-3000(還不計算斷租的空擋),年回報率就低於5%,也就是低於貸款利率(貸款利率還面臨調高的壓力),貸款買房就是一件虧本的事情,可上海有多少人會去租2600-3000的房子?大家想想就知道了。房價可以被外國人和外地人炒起來,可租金是炒不起來的,因為上海的人均收入才是決定租金的根本之所在。一旦租金低到一定程度(現在很多地方就是了),投資房產就是一種負投資,誰會投資房產?上海樓市上一套證大家園的房子,115平方,現在買來4500一平,加裝修至少55w,月租金多少, 1300!而且租了兩個月沒租掉!大家去看看北京的房產,現在在前兩年投資房產的人,都忍受著打八折還沒人買,租房子的錢不夠還銀行利息的痛苦,上海這樣下去,就是明天的北京!
二.恐慌性的買盤最終將變成恐慌性的賣盤!
投機市場中任何一筆交易,總有一個人是正確,一個人是錯誤,買和賣都是一種力量,為什麼我感覺上海的房地產崩潰已經不遠,就是因為現在的房價是瘋狂的上漲,買房子的人是恐慌性的買房。不正常的買方力量是不能持久的,而一旦價格到了一個非理性的高度而突然出現轉折的話,什麼事情會發生?恐慌性的買盤很快就會變成恐慌性的賣盤!本來房子是一種消費品,可現在是一種投機品,新盤預定了,轉轉手就能賺個十幾萬,世界上這麼美好的事情會持久嗎?大家看看現在的二手房市場,有多少的樓盤是還沒造好的新房?超過10%的樓盤,一開盤就有直接流向二級市場了。留在投機客手中的房子越多,恐慌性的賣盤力量就會越大,這種規律是股市中的規律,也是任何市場的規律。
我看空房地產市場,但我不能確定何時空頭會真正出現,我確信我自己正確,可市場可以證明我暫時錯誤,可是最終我仍將正確。無論如何,現在上海房市都蘊涵著極大的風險,問題是市場的非理性到底會持續多久,大家不要相信一些虛無縹緲的觀點,而是要相信有根據的推理。我奉勸各位朋友,不要將自己辛辛苦苦攢下來的血汗錢,跪著求著交給那些奸詐的房地產商和投機客,他們的好日子不會長久了,我們需要的?D?D只是一點理性和一點對恐懼的抗拒,房價的飆升是一種很大的誘惑,可這種誘惑的背後是極大的風險。 如果覺得好請轉發給每一個需要理性的朋友。(另加,挽救上海房市的唯一可能就是通脹,有通脹的話,進樓市不如進股市,而且,在過剩經濟下,通脹的可能性很小)(文章僅代表作者個人立場和觀點)
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