發表時間： 2006-11-23 23:18:29作者：
有公章之處，就有滋生灰色成本的可能。」重慶慶業集團總裁伍繼延
「我經手的商品樓裡，很多都帶著腐敗的味道。」一位房地產開發公司的老總
上海一開發商亦坦言，「以目前上海的樓價水平，利潤超過１００％。其實灰色成本若是攤在房價裡，比例並不高。」
安徽省安慶市的一家房產開發公司，在承建商品房過程中，先後分別向該市建委、規劃、物價、人防、房產等有關部門的19個負責人行賄，涉案金額達到100多萬元。簡單計算便可得出，如果是500套房子，每戶就要承擔「行賄成本」2000元
「我經手的商品樓裡，很多都帶著腐敗的味道。」一位房地產開發公司的老總說。
此話已被多次驗證。北京市副市長劉志華、安徽省副省長何閩旭、天津市檢察院檢察長李寶金等官員，皆涉嫌與房地產有關的經濟問題。另據媒體披露，上海市房地局土地利用管理處處長朱文錦也涉嫌受賄，已被隔離審查。
解密兩大「彈性空間」
海南某房地產公司董事長坦言：「土地出讓和容積率確定，是兩塊最大的‘彈性空間’。」
蓋房子先要拿地。２００３年以前，全國城鎮有償出讓的土地中，以招標、拍賣等方式出讓的僅佔５％，其餘是「協議出讓」。如此大的空白地帶自然成了尋租的沃土——「一塊地定價多少，有些時候就是領導手中的一支筆。」這位老總說。他從１９９２年投入房地產行業，轉戰深圳、廣州、海南三地，自言拿地需要「進貢」。
為維護關係以及為再次拿地做準備，開發商不吝代價。這位老總以親歷說明，「如果當官的給我的低價格帶來了５０００萬元利潤，我願意拿出２０００萬甚至更多。」另一位房地產經紀人也說，「很多地方制定了若乾土地優惠政策，至於如何‘優惠’就看官員的臉色了。」
土地非市場化出讓導致的腐敗愈演愈烈後，國家規定：土地必須以公開招投標方式出讓。但是，這依然存有可供操作的空間。
北京合作建房發起人於凌罡說，「項目回扣中間人的經手費一般是１％－１．８％，一個總投資額５億的項目，經手費可以超過５００萬。」
而「項目經手人」的主要職責，依照北京一房地產公司老總的說法，無外是通過疏通關係，在招標中與地方政府形成默契，以種種限制性條件先期排斥競爭對手。有些時候，符合條件的競標者，在招標開始時就剩下一兩家，輸贏早已內定。這筆公關費用，當然由開發商埋單。
１９８０年代末以來，中國違規土地出讓、轉讓所造成的國有資產流失每年要超過１００億元。其中多少被開發商以灰色成本方式返還給手握簽字大權的人，不得而知。
土地到手後，接下來的是規劃設計。一般而言，土地出讓之時，容積率等參數已基本設定，但總有開發商希望在這裡做文章。容積率的高低直接決定可建的房屋的大小，對開發商而言，哪怕是百分之幾的誤差，影響的收益將是以數百萬甚至千萬計。而更改容積率的大權掌握在規劃部門手中。
某房地產公司的老總形象地說，「我的一塊地上是可以建１０萬平方米房子還是１２萬平方米房子，都由規劃部門手中的容積率確定，如果一平方米是２０００塊，多１萬平方，便是現實的２０００萬收入，我花多大公關代價也願意。」
但開發商在建設完畢後，容積率略微超出一些，小數點上的出入並不容易察覺。「職能部門的監管查處力度也是因人而異，許多時候根本就是因錢而異。」上述老總直言。
某些公章染成了灰色
一個房地產項目從簽定意向、選址試點直至銷售，有數十道環節。除了熟知的國土、規劃、建設等部門外，還需經過人防、消防、環保、地質勘探、園林、衛生防疫、交通、市政等職能部門的審批或備案。
「有公章之處，就有滋生灰色成本的可能。」重慶慶業集團總裁伍繼延說。
一些開發商認為，單純為了節省時間，就需要額外給些花費。否則的話，一個部門多花一兩天，全部手續就要拖延一兩個月。對於多用「拋綵球」的方式籌措資金的開發商而言，銷售回籠資金越早，下一桶金淘得就越快。
「花費主要針對具體辦事人員，少則幾千，多則幾萬。」某地產老總告訴本報記者，雖不是大數字，但從審批到驗收，這筆費用往往需要重複支出。因為每個部門裡，審批時是一個人，驗收時是另一個人，疏通關係的原則是「一個都不能少」。
時間因素外，諸如消防通道、人防設施，有時難免與小區規劃衝突。開發商當然希望這些「小節」為自己的小區規劃讓步，這種讓步也需要付出成本。譬如人防設施，許多公司往往將其作為後續的地下車庫或地下商業設施來建設，這是違反規定的，但管理部門睜一隻眼、閉一隻眼也就過去了。
這位老總說，在他所處的城市，不少小區都存在規劃上的瑕疵，但被處罰的較少——沒有其他原因，事前打好招呼了。
正式動工建設前，政府各職能部門往往以會議形式，對開發商設計方案進行三堂會審。早幾年，灰色成本曾在會議前夕，以信封裝現金形式發放。「現在隱蔽了許多，事先的公關工作早在審議會議之前已經悄然運作。」一位開發商說。
灰色成本甚至滲透到了房產進入實質銷售階段後。本報記者在鹽城採訪國內首份官方樓價成本清單時，一浙江開發商無奈地說，其首期銷售的樓盤中，近９０％房子的銷售價格，因為「有人打招呼，被迫讓利或折扣」。所以，他不得不在其他樓盤上把虧的錢補回來。
２００６年５月１７日，「國六條」出臺，規定套型建築面積９０平方米以下住房面積所佔比重，必須達到開發建設總面積的７０％以上。但時至今日，許多地方政府相應細則遲遲不出，某種程度上又促成了灰色成本滋生的空間。上海一地產公司副總坦率地說，許多開發商為了規避這個門檻，想方設法趕在規定生效日期前完成規劃審批方案，這當然需要在正常程序之外花工夫。
如何轉嫁給消費者
上不了桌面的灰色成本，開發商在後期成本測算中，如何入賬？政策允許範圍內的管理費用空間相對有限，只能充抵部分招待吃喝費用。依照業內的潛規則，真正的「大頭」多從建築安裝成本中虛設。「與建築商簽定合同時，抬高合同標的即可。」上海一開發商坦言。
「建安成本」成為灰色成本陽光化的通道的另外一原因是：建築行業稅率較低，抬高標底所產生的稅賦相對較少。
當然，開發商決不會自己為灰色成本埋單，而是要轉嫁給消費者。２００５年，安徽省安慶市的一家房產開發公司，在承建商品房過程中，先後分別向該市建委、規劃、物價、人防、房產等有關部門的１９個負責人行賄，涉案金額達到１００多萬元。簡單計算便可得出，如果是５００套房子，每戶就要承擔「行賄成本」２０００元；如果是２００套，承擔５０００元；如果是１００套，那麼每個購房戶承擔的「行賄成本」，達１萬元以上。
「我經手的商品樓裡，很多都帶著腐敗的味道。」一位房地產開發公司的老總
上海一開發商亦坦言，「以目前上海的樓價水平，利潤超過１００％。其實灰色成本若是攤在房價裡，比例並不高。」
安徽省安慶市的一家房產開發公司，在承建商品房過程中，先後分別向該市建委、規劃、物價、人防、房產等有關部門的19個負責人行賄，涉案金額達到100多萬元。簡單計算便可得出，如果是500套房子，每戶就要承擔「行賄成本」2000元
「我經手的商品樓裡，很多都帶著腐敗的味道。」一位房地產開發公司的老總說。
此話已被多次驗證。北京市副市長劉志華、安徽省副省長何閩旭、天津市檢察院檢察長李寶金等官員，皆涉嫌與房地產有關的經濟問題。另據媒體披露，上海市房地局土地利用管理處處長朱文錦也涉嫌受賄，已被隔離審查。
解密兩大「彈性空間」
海南某房地產公司董事長坦言：「土地出讓和容積率確定，是兩塊最大的‘彈性空間’。」
蓋房子先要拿地。２００３年以前，全國城鎮有償出讓的土地中，以招標、拍賣等方式出讓的僅佔５％，其餘是「協議出讓」。如此大的空白地帶自然成了尋租的沃土——「一塊地定價多少，有些時候就是領導手中的一支筆。」這位老總說。他從１９９２年投入房地產行業，轉戰深圳、廣州、海南三地，自言拿地需要「進貢」。
為維護關係以及為再次拿地做準備，開發商不吝代價。這位老總以親歷說明，「如果當官的給我的低價格帶來了５０００萬元利潤，我願意拿出２０００萬甚至更多。」另一位房地產經紀人也說，「很多地方制定了若乾土地優惠政策，至於如何‘優惠’就看官員的臉色了。」
土地非市場化出讓導致的腐敗愈演愈烈後，國家規定：土地必須以公開招投標方式出讓。但是，這依然存有可供操作的空間。
北京合作建房發起人於凌罡說，「項目回扣中間人的經手費一般是１％－１．８％，一個總投資額５億的項目，經手費可以超過５００萬。」
而「項目經手人」的主要職責，依照北京一房地產公司老總的說法，無外是通過疏通關係，在招標中與地方政府形成默契，以種種限制性條件先期排斥競爭對手。有些時候，符合條件的競標者，在招標開始時就剩下一兩家，輸贏早已內定。這筆公關費用，當然由開發商埋單。
１９８０年代末以來，中國違規土地出讓、轉讓所造成的國有資產流失每年要超過１００億元。其中多少被開發商以灰色成本方式返還給手握簽字大權的人，不得而知。
土地到手後，接下來的是規劃設計。一般而言，土地出讓之時，容積率等參數已基本設定，但總有開發商希望在這裡做文章。容積率的高低直接決定可建的房屋的大小，對開發商而言，哪怕是百分之幾的誤差，影響的收益將是以數百萬甚至千萬計。而更改容積率的大權掌握在規劃部門手中。
某房地產公司的老總形象地說，「我的一塊地上是可以建１０萬平方米房子還是１２萬平方米房子，都由規劃部門手中的容積率確定，如果一平方米是２０００塊，多１萬平方，便是現實的２０００萬收入，我花多大公關代價也願意。」
但開發商在建設完畢後，容積率略微超出一些，小數點上的出入並不容易察覺。「職能部門的監管查處力度也是因人而異，許多時候根本就是因錢而異。」上述老總直言。
某些公章染成了灰色
一個房地產項目從簽定意向、選址試點直至銷售，有數十道環節。除了熟知的國土、規劃、建設等部門外，還需經過人防、消防、環保、地質勘探、園林、衛生防疫、交通、市政等職能部門的審批或備案。
「有公章之處，就有滋生灰色成本的可能。」重慶慶業集團總裁伍繼延說。
一些開發商認為，單純為了節省時間，就需要額外給些花費。否則的話，一個部門多花一兩天，全部手續就要拖延一兩個月。對於多用「拋綵球」的方式籌措資金的開發商而言，銷售回籠資金越早，下一桶金淘得就越快。
「花費主要針對具體辦事人員，少則幾千，多則幾萬。」某地產老總告訴本報記者，雖不是大數字，但從審批到驗收，這筆費用往往需要重複支出。因為每個部門裡，審批時是一個人，驗收時是另一個人，疏通關係的原則是「一個都不能少」。
時間因素外，諸如消防通道、人防設施，有時難免與小區規劃衝突。開發商當然希望這些「小節」為自己的小區規劃讓步，這種讓步也需要付出成本。譬如人防設施，許多公司往往將其作為後續的地下車庫或地下商業設施來建設，這是違反規定的，但管理部門睜一隻眼、閉一隻眼也就過去了。
這位老總說，在他所處的城市，不少小區都存在規劃上的瑕疵，但被處罰的較少——沒有其他原因，事前打好招呼了。
正式動工建設前，政府各職能部門往往以會議形式，對開發商設計方案進行三堂會審。早幾年，灰色成本曾在會議前夕，以信封裝現金形式發放。「現在隱蔽了許多，事先的公關工作早在審議會議之前已經悄然運作。」一位開發商說。
灰色成本甚至滲透到了房產進入實質銷售階段後。本報記者在鹽城採訪國內首份官方樓價成本清單時，一浙江開發商無奈地說，其首期銷售的樓盤中，近９０％房子的銷售價格，因為「有人打招呼，被迫讓利或折扣」。所以，他不得不在其他樓盤上把虧的錢補回來。
２００６年５月１７日，「國六條」出臺，規定套型建築面積９０平方米以下住房面積所佔比重，必須達到開發建設總面積的７０％以上。但時至今日，許多地方政府相應細則遲遲不出，某種程度上又促成了灰色成本滋生的空間。上海一地產公司副總坦率地說，許多開發商為了規避這個門檻，想方設法趕在規定生效日期前完成規劃審批方案，這當然需要在正常程序之外花工夫。
如何轉嫁給消費者
上不了桌面的灰色成本，開發商在後期成本測算中，如何入賬？政策允許範圍內的管理費用空間相對有限，只能充抵部分招待吃喝費用。依照業內的潛規則，真正的「大頭」多從建築安裝成本中虛設。「與建築商簽定合同時，抬高合同標的即可。」上海一開發商坦言。
「建安成本」成為灰色成本陽光化的通道的另外一原因是：建築行業稅率較低，抬高標底所產生的稅賦相對較少。
當然，開發商決不會自己為灰色成本埋單，而是要轉嫁給消費者。２００５年，安徽省安慶市的一家房產開發公司，在承建商品房過程中，先後分別向該市建委、規劃、物價、人防、房產等有關部門的１９個負責人行賄，涉案金額達到１００多萬元。簡單計算便可得出，如果是５００套房子，每戶就要承擔「行賄成本」２０００元；如果是２００套，承擔５０００元；如果是１００套，那麼每個購房戶承擔的「行賄成本」，達１萬元以上。
