中國的房子，其實是不斷貶值的

發表：2007-01-29 04:43

自約1998年以來，由於種種原因，如個人房貸在利息很低的情況下從無到有的飛速發展，股市進入熊市等，全國房價都出現了持續大幅上漲行情。深圳廣州等地曾受香港房價下跌的影響，曾一度逆市下跌，（廣州在2004或2003年上漲之前，曾連跌8年），這兩年的補漲勢頭卻一枝獨秀。不少投資房產的人收益頗豐。所以不少人會懷疑，是不是啤酒白酒混合液喝多了，標題寫錯了吧？

　我可以肯定地講，沒有錯。也許美國或是日本的房子有可能是不斷升值的，可是中國的房子真的是不斷貶值的。且看我仔細道來（放心，沒有下回分解）：

　　根據中國大陸的法律，房屋的產權分兩部分，一是土地的使用權，二是房子的所有權，並且因為房屋是建在土地之上的，所以房屋與土地不可分割，要出售，一起出售，要抵押，一起抵押。這裡注意，房產的土地只是使用權，而不是所有權，並且這個土地使用權是有期限的，不是可以佔用到地老天荒，海枯石爛的。時間根據土地性質有所不同，居住用地70年；工業用地50年；教育、科技、文化、衛生、體育用地50年；商業、旅遊、娛樂用地40年；綜合或者其他用地 50年。

　　同樣，這樣要注意，是最高70年、40年和50年，而不是一律最高年限。比如我有個親戚，在約1990年左右買的房子，土地使用權只有50年。並且是從開發商與土地管理部門簽訂協議，或通過拍賣取得土地使用權的那一天開始算，而不是房子蓋好那一天開始算，更不是從拿到房產證開始算。所以上海浦東有個所謂的環球金融中心，曾經停工八年，如果使用期限是50年，考慮到施工、裝修等時間，等建好，真正的使用時間可能只有40年。

　　房子為什麼會漲價？歸根結蒂，是土地的價值在漲，因為同樣地段的土地不可再生。比如聯合國建立的時候，經費緊張，洛克菲勒慷慨地買了一塊地免費送給聯合國建房，但是他已經把這塊地附近所有的地都買了下來。因有了聯合國總部的建築，對周圍土地的需要就大大增加，但這些土地是有限的，於是升值了，洛克菲勒做了好事還賺了大錢就是這個道理。而中國大陸商品房的土地所有權永遠屬於國家，那麼土地價值上漲了，是國有資產增值了，與買房人根本就是風馬牛不相及的。就好比出租的房子漲價了，租房人並不得利，得利的是出租方一樣。可是這個道理懂的人應該不會太多。

　　而房屋本身，難道不是每天在變得陳舊嗎？顯然每天都在貶值。這和一般的商品是沒有區別的，只不過陳舊的速度慢得多，但畢竟在不斷變舊，三百年前的故宮肯定比現在的新。現在我們看到的長城其實是明代長城，無數像孟姜女丈夫那樣的苦命人修的秦代長期絕大部分已經不存在了。

　　這樣，房子產權總體上講，在一個相當長的時期內，比如20年，肯定是升值的，但是升值的根本因素是土地，房屋實體其實是不斷貶值的，而土地又屬於國家所有，那麼難道房子不是不斷貶值的嗎？

　　並且房子的貶值不光表現在因其不斷陳舊的貶值上，新房子採用新的技術，更實用的房型，也會讓舊房子相對貶值。中國房屋建築技術含量是非常低的：中國一立方米房子的耗能、耗電是日本的3倍。大家想想，自己住的房子，還有辦公室，是不是到夏天一關空調，馬上就覺得受不了？日本有很多房地產企業，搞的青鋼結構的房子，專利有5000項；日本還有一家叫做「三澤」搞木結構的建材的企業，這方面的產品專利是1000項，還有其他幾家他們的專利都在千項以上；中國著名房地商萬科從1999開始搞技術開發，但據說現有專利只有數項。

　　隨著越來越多先進、環保的建築材料和建築技術在中國的廣泛運用，原有的房屋會像沒有城鎮戶口的農民工一樣受到歧視，造成貶值。另外有些方便生活居住的設計，也是從無到有的。比如上海不少老的小區門口都有淨化水的裝置，可以用來接淨化的水，可是新的房子，這樣的水直接通入居民家裡。這也一定程度上造成老房子的貶值。

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