發表時間： 2008-06-29 12:03:02作者：
王勇是一家全國性知名代理行的項目銷售經理,他所在的代理行同時代理著多家一線開發商在不同城市的項目。現在,他的大部分時間是在品嚐門庭冷落的滋味。而就在一年前,還時常有「徹夜排隊買房」的景象,那種景象真讓人懷念。
王勇告訴記者,在「樓市急入下行通道」的危言中,樓市的觀望氣氛越發濃郁,他們公司已經做好「月虧100萬、過冬六個月」的準備。
在本已高度緊張的神經上,每個點的崩潰都可能牽一髮而動全身。
房企進退兩難銀行唇亡齒寒
「任何風吹草動,我們都可能要開會討論,商量後市的對策。」王勇告訴記者,他們每天都在收集各地樓盤的促銷策略和實際銷售效果,來評估目前的價位是否「合適」。為了探底,他們在開盤時推出了3套特價房,但實際銷售效果卻不讓人滿意。
一個鏈條「共生共榮」的邏輯被打破了。
開 發商要求快速銷售以實現回款。王勇他們也考慮通過攤薄利潤、加大降價幅度來達到這一目的。但這一招數可能帶來的麻煩卻是開發商不願面對的:樓盤越降價,銀 行越難放貸;購房者以為後市可期,觀望氣氛加劇。最終,開發商不僅難以實現快速銷售回款,還會失去在購房者和銀行心目中的「信譽」;但是,不降價的話,他 們又擔心會在弱市中失去先機。 「這是一條誰都不能輕易選擇的路。」
在市場直線向上的時候,銀行、開發商、購房者堅守著「你好,我好,大家好」的邏輯。可是隨著政策調整、房價鬆動、開發商集體跳水等狀況的出現,這種邏輯被打破了。
一直以來,由於商業性房地產貸款在銀行整體業務中所佔比例以及它帶給銀行的利潤,開發商和購房者被銀行奉為上賓。央行2007年底的一項統計數據表明,2007年金融機構各項貸款中,商業性房地產貸款佔總貸款比例超過30%,成為銀行最主要的客戶。
從2007年下半年,國家執行「從緊」政策以來,銀行對開發商和購房者的態度開始變得若即若離。
這 主要體現在銀行放貸門檻的提高。部分銀行針對房地產開發企業的信貸標準提升至:申請貸款的房地產公司淨資產必須達到5000萬元、開發麵積5萬平方米以 上、貸款需求至少5000萬元。 「這比一季度的標準要高40%左右。」業內人士認為,此舉無非是為難更多的小開發商。而執行「二套房貸」標準以來,大量的投資客因為利率問題被迫「離市 」。
銀行在為難開發商、購房者時,也把自己逼進了困境。
工商銀行四川省分行的一位信貸經理告訴記者,由於個貸 的穩定性好、風險不高,一直以來都被視作銀行最優質的信貸業務。 「即使房價下跌,有居住需求且收入正常的購房者也不會因此斷供房貸,真正的擔心是來自對房地產開發企業的貸款。」這位經理說,只要開發商房子建好並銷售出 去,還貸就不會出問題。但如果因資金鏈緊張造成房子未建成形成爛尾樓,銀行的損失就大了。
一個值得注意的細節是,在原有放貸標準中,一般要求開發企業有30%以上的自有資金,因此只要樓市整體不出現30%以上的大跌,即使收不回開發商貸款,銀行也能通過拍賣處置開發商所抵押的項目樓盤來保全資產。
「這只是銀行自保的手段,要想不挨餓,銀行還得依靠龐大的房地產貸款。」根據有關統計顯示,2007年全國主要金融機構放出的商業性房地產貸款總額在 1.2萬億元左右(包括開發性貸款和個人按揭貸款)。 「而2008年1∼5月份的房貸總額不會超過2007年的40%,這意味著銀行房貸營收的大幅下降。」上述工行信貸經理透露。
如果房價快速進入下降軌道,金融市場將面臨巨大風險。
銀行從緊求自保,意味著開發企業面臨「缺米斷炊」的局面。
「開發商的資金來源無非三個:一是以銀行為主的信貸,二是外資基金的投資,三是銷售回款。如今,被堵住了兩個,開發商的資金鏈條繃得緊緊的。」星彥地產顧問機構商業部總經理賴翰林分析,為求取暖過冬,開發商似乎只剩降價拋售的華山一條路。
於是萬科(000002.SZ)年初全國聯動大張旗鼓搞降價潮,2008年1至5月,實現銷售金額197.6億元,同比增長67.3%。而保利地產(600048.SH)2008年前5個月實現銷售認購金額66.46億元,同比增長23.9%。
從表面數據來看,似乎一線開發商的前5個月的銷售數據比較樂觀。但銷售數據的上升卻是靠打折促銷、銷售利潤的下跌為代價實現的。相對兩家企業的全年銷售目標相距尚遠(萬科2008年銷售目標上千億元,保利地產全年銷售目標240億元)。
「二套房貸從緊的政策也間接地放慢了開發商的銷售回款速度。」賴翰林說,開發商回款速度的放慢,直接的後果就是開發商還貸能力的下降,開發速度的放緩,陷 入資金的惡性循環。為求共同利益,開發商與合作銀行開始尋求「共同貸款」的變通措施,致使二手房貸政策在執行層面上的鬆動:開發商實現銷售回款增加,推進 開發項目,銀行收回開發貸款,將開發貸款風險轉為個貸風險。
「在這種狀態下,樓市大跌並不是好事。」全國工商聯房地產商會會長聶梅生認為,如果房價快速進入下降軌道,金融市場將面臨巨大風險。不但眾多沒及時「逃跑」的炒房者以及高價位購房者會被套牢,連銀行也將會被緊緊套牢,甚至會出現一定程度的經濟災難。
開發商不能輕易死去。
日本便是一個很好的例子。上世紀90年代初,日本的房地產泡沫破裂,房價下跌50%,使日本遭遇了長達10多年的經濟低迷。
「對中國來說,不用下跌50%那麼多,20%∼30%足以引發一場經濟災難。」在2008博鰲地產論壇上,有業內人士語出驚人。由於目前中國普遍實行 20% ∼30%房地產貸款首付標準,一旦房價下跌,很大一部分購房者即便將房子賣掉也無法償還貸款。潘石屹甚至預言:「樓市大跌,將讓中國產生一大批負資產家 庭。」
近期的中央工作會議強調:要進一步加強金融監管,促進資本市場健康發展,保持房地產市場穩定,切實防範金融風險。 「這是建設部和央行共同面對的壓力,意味著開發商將繼續面臨著既壓又拉的尷尬局面,不能輕易死去。」中國房地產協會副會長顧雲昌告訴記者,誰都明白唇亡齒 寒的道理,「防止房價過快上漲,也防止房價過快下跌,這是住房和城鄉建設部的最新基調。」
房企棄地求存地方政府如履薄冰
在住房和城鄉建設部維繫樓市穩定的大局下,房產開發的各個鏈條卻在滋生著某種變化。
在大幅降價銷售無疑於殺雞取卵的共識下,開發商只能將目光轉向土地和項目轉讓。
2007年,開發商面臨的資金壓力主要來自於購地款和各項稅費,當時形勢一片大好,開發商可以很容易通過銀行貸款和資本市場融資來解決資金壓力。至於銷售 回款,開發商要求並不高。 「當時的市場,晚銷售一天則意味著房價將進一步上漲,將收穫更多的利潤,所以當時大家都選擇捂盤惜售,只管在土地上做文章。」成都一位開發商回憶起當時的 盛景滿臉幸福。
可隨著金融緊縮、融資渠道把嚴,開發商融資圈地、圈地再融資的路走不通了。一位銀行內部人士甚至表示:「目前已經有一些商業銀行將房地產行業列為高危行業,不再進行貸款審批。」
此時,央行仍在繼續推行加息政策,開發貸款不僅門檻提高,風險也進一步加大。在大幅降價銷售無疑於殺雞取卵的共識下,開發商只能將目光轉向土地和項目轉讓。
一 線房企的舉措或許已顯其中端倪。近期以來,萬科先以500萬元的價格出讓東莞項目50%,再以2.2億元人民幣拋售位於上海浦東3.7萬平方米商場物業 (此物業在2007年的持證抵押金額就是4億元) ;5月,香港瑞安集團(0027.HK)出售旗下項目子公司股權,套現人民幣22.59億元。
而 一些在2007年「高漲」時期誕生的「地王」,已經成為了房企手中的「燙手山芋」。在上海市場,有開發商寧願承擔違約損失達人民幣3000萬元的代價而選 擇「退地」。連曾經風光無限的香港信和(0083.HK)也欲以「退地」為要挾,要求分期付款緩解壓力,那塊地就是2007年7月信和以41.8億元拿下 的重慶三鋼廠地塊。
來自中國土地一級開髮網的信息表明,從2008年6月1日至今,轉讓開發項目的信息達到45條,其中不乏優質地塊。
地方政府救市不能說是對中央政策的牴觸,至少表明地方政府在樓市觀望潮中所面臨的壓力。
「地方政府的土地財政無疑面臨著大考。」在蔚藍地產顧問公司總經理劉翀看來,開發商資金緊缺,拿地情緒低落,土地不得不以底價或起拍價成交。 「習慣了靠土地出讓收益支撐的地方政府也面臨著財政過冬的局面。」這從近期各地推出的土地拍賣進度和成交結果來看,「地方政府同樣緊張。」他說,地方政府 考慮自身財政收支和土地後續推出計畫,針對區域市場必然採取「托市」行為。
先是從商務部手中爭取外商直接投資內地房地產項目的備案權,促使「限外令」開始鬆動;緊接著降低住房公積金貸款門檻;實行交易契稅減免,地方政府能做的,只是表明「我們」和開發商一起過冬。
「地方政府的行為不能說是對中央政策的牴觸,至少表明地方政府在樓市觀望潮中所面臨的壓力。」一位從事房地產政策研究的機構分析師告訴記者,只有成交量的 上升和土地市場的升值才能帶來房地產在該區域的加大投資,從而確保地方財政目標實現和城市形象的提升。 「當然這得相當謹慎。」
王勇告訴記者,在「樓市急入下行通道」的危言中,樓市的觀望氣氛越發濃郁,他們公司已經做好「月虧100萬、過冬六個月」的準備。
在本已高度緊張的神經上,每個點的崩潰都可能牽一髮而動全身。
房企進退兩難銀行唇亡齒寒
「任何風吹草動,我們都可能要開會討論,商量後市的對策。」王勇告訴記者,他們每天都在收集各地樓盤的促銷策略和實際銷售效果,來評估目前的價位是否「合適」。為了探底,他們在開盤時推出了3套特價房,但實際銷售效果卻不讓人滿意。
一個鏈條「共生共榮」的邏輯被打破了。
開 發商要求快速銷售以實現回款。王勇他們也考慮通過攤薄利潤、加大降價幅度來達到這一目的。但這一招數可能帶來的麻煩卻是開發商不願面對的:樓盤越降價,銀 行越難放貸;購房者以為後市可期,觀望氣氛加劇。最終,開發商不僅難以實現快速銷售回款,還會失去在購房者和銀行心目中的「信譽」;但是,不降價的話,他 們又擔心會在弱市中失去先機。 「這是一條誰都不能輕易選擇的路。」
在市場直線向上的時候,銀行、開發商、購房者堅守著「你好,我好,大家好」的邏輯。可是隨著政策調整、房價鬆動、開發商集體跳水等狀況的出現,這種邏輯被打破了。
一直以來,由於商業性房地產貸款在銀行整體業務中所佔比例以及它帶給銀行的利潤,開發商和購房者被銀行奉為上賓。央行2007年底的一項統計數據表明,2007年金融機構各項貸款中,商業性房地產貸款佔總貸款比例超過30%,成為銀行最主要的客戶。
從2007年下半年,國家執行「從緊」政策以來,銀行對開發商和購房者的態度開始變得若即若離。
這 主要體現在銀行放貸門檻的提高。部分銀行針對房地產開發企業的信貸標準提升至:申請貸款的房地產公司淨資產必須達到5000萬元、開發麵積5萬平方米以 上、貸款需求至少5000萬元。 「這比一季度的標準要高40%左右。」業內人士認為,此舉無非是為難更多的小開發商。而執行「二套房貸」標準以來,大量的投資客因為利率問題被迫「離市 」。
銀行在為難開發商、購房者時,也把自己逼進了困境。
工商銀行四川省分行的一位信貸經理告訴記者,由於個貸 的穩定性好、風險不高,一直以來都被視作銀行最優質的信貸業務。 「即使房價下跌,有居住需求且收入正常的購房者也不會因此斷供房貸,真正的擔心是來自對房地產開發企業的貸款。」這位經理說,只要開發商房子建好並銷售出 去,還貸就不會出問題。但如果因資金鏈緊張造成房子未建成形成爛尾樓,銀行的損失就大了。
一個值得注意的細節是,在原有放貸標準中,一般要求開發企業有30%以上的自有資金,因此只要樓市整體不出現30%以上的大跌,即使收不回開發商貸款,銀行也能通過拍賣處置開發商所抵押的項目樓盤來保全資產。
「這只是銀行自保的手段,要想不挨餓,銀行還得依靠龐大的房地產貸款。」根據有關統計顯示,2007年全國主要金融機構放出的商業性房地產貸款總額在 1.2萬億元左右(包括開發性貸款和個人按揭貸款)。 「而2008年1∼5月份的房貸總額不會超過2007年的40%,這意味著銀行房貸營收的大幅下降。」上述工行信貸經理透露。
如果房價快速進入下降軌道,金融市場將面臨巨大風險。
銀行從緊求自保,意味著開發企業面臨「缺米斷炊」的局面。
「開發商的資金來源無非三個:一是以銀行為主的信貸,二是外資基金的投資,三是銷售回款。如今,被堵住了兩個,開發商的資金鏈條繃得緊緊的。」星彥地產顧問機構商業部總經理賴翰林分析,為求取暖過冬,開發商似乎只剩降價拋售的華山一條路。
於是萬科(000002.SZ)年初全國聯動大張旗鼓搞降價潮,2008年1至5月,實現銷售金額197.6億元,同比增長67.3%。而保利地產(600048.SH)2008年前5個月實現銷售認購金額66.46億元,同比增長23.9%。
從表面數據來看,似乎一線開發商的前5個月的銷售數據比較樂觀。但銷售數據的上升卻是靠打折促銷、銷售利潤的下跌為代價實現的。相對兩家企業的全年銷售目標相距尚遠(萬科2008年銷售目標上千億元,保利地產全年銷售目標240億元)。
「二套房貸從緊的政策也間接地放慢了開發商的銷售回款速度。」賴翰林說,開發商回款速度的放慢,直接的後果就是開發商還貸能力的下降,開發速度的放緩,陷 入資金的惡性循環。為求共同利益,開發商與合作銀行開始尋求「共同貸款」的變通措施,致使二手房貸政策在執行層面上的鬆動:開發商實現銷售回款增加,推進 開發項目,銀行收回開發貸款,將開發貸款風險轉為個貸風險。
「在這種狀態下,樓市大跌並不是好事。」全國工商聯房地產商會會長聶梅生認為,如果房價快速進入下降軌道,金融市場將面臨巨大風險。不但眾多沒及時「逃跑」的炒房者以及高價位購房者會被套牢,連銀行也將會被緊緊套牢,甚至會出現一定程度的經濟災難。
開發商不能輕易死去。
日本便是一個很好的例子。上世紀90年代初,日本的房地產泡沫破裂,房價下跌50%,使日本遭遇了長達10多年的經濟低迷。
「對中國來說,不用下跌50%那麼多,20%∼30%足以引發一場經濟災難。」在2008博鰲地產論壇上,有業內人士語出驚人。由於目前中國普遍實行 20% ∼30%房地產貸款首付標準,一旦房價下跌,很大一部分購房者即便將房子賣掉也無法償還貸款。潘石屹甚至預言:「樓市大跌,將讓中國產生一大批負資產家 庭。」
近期的中央工作會議強調:要進一步加強金融監管,促進資本市場健康發展,保持房地產市場穩定,切實防範金融風險。 「這是建設部和央行共同面對的壓力,意味著開發商將繼續面臨著既壓又拉的尷尬局面,不能輕易死去。」中國房地產協會副會長顧雲昌告訴記者,誰都明白唇亡齒 寒的道理,「防止房價過快上漲,也防止房價過快下跌,這是住房和城鄉建設部的最新基調。」
房企棄地求存地方政府如履薄冰
在住房和城鄉建設部維繫樓市穩定的大局下,房產開發的各個鏈條卻在滋生著某種變化。
在大幅降價銷售無疑於殺雞取卵的共識下,開發商只能將目光轉向土地和項目轉讓。
2007年,開發商面臨的資金壓力主要來自於購地款和各項稅費,當時形勢一片大好,開發商可以很容易通過銀行貸款和資本市場融資來解決資金壓力。至於銷售 回款,開發商要求並不高。 「當時的市場,晚銷售一天則意味著房價將進一步上漲,將收穫更多的利潤,所以當時大家都選擇捂盤惜售,只管在土地上做文章。」成都一位開發商回憶起當時的 盛景滿臉幸福。
可隨著金融緊縮、融資渠道把嚴,開發商融資圈地、圈地再融資的路走不通了。一位銀行內部人士甚至表示:「目前已經有一些商業銀行將房地產行業列為高危行業,不再進行貸款審批。」
此時,央行仍在繼續推行加息政策,開發貸款不僅門檻提高,風險也進一步加大。在大幅降價銷售無疑於殺雞取卵的共識下,開發商只能將目光轉向土地和項目轉讓。
一 線房企的舉措或許已顯其中端倪。近期以來,萬科先以500萬元的價格出讓東莞項目50%,再以2.2億元人民幣拋售位於上海浦東3.7萬平方米商場物業 (此物業在2007年的持證抵押金額就是4億元) ;5月,香港瑞安集團(0027.HK)出售旗下項目子公司股權,套現人民幣22.59億元。
而 一些在2007年「高漲」時期誕生的「地王」,已經成為了房企手中的「燙手山芋」。在上海市場,有開發商寧願承擔違約損失達人民幣3000萬元的代價而選 擇「退地」。連曾經風光無限的香港信和(0083.HK)也欲以「退地」為要挾,要求分期付款緩解壓力,那塊地就是2007年7月信和以41.8億元拿下 的重慶三鋼廠地塊。
來自中國土地一級開髮網的信息表明,從2008年6月1日至今,轉讓開發項目的信息達到45條,其中不乏優質地塊。
地方政府救市不能說是對中央政策的牴觸,至少表明地方政府在樓市觀望潮中所面臨的壓力。
「地方政府的土地財政無疑面臨著大考。」在蔚藍地產顧問公司總經理劉翀看來,開發商資金緊缺,拿地情緒低落,土地不得不以底價或起拍價成交。 「習慣了靠土地出讓收益支撐的地方政府也面臨著財政過冬的局面。」這從近期各地推出的土地拍賣進度和成交結果來看,「地方政府同樣緊張。」他說,地方政府 考慮自身財政收支和土地後續推出計畫,針對區域市場必然採取「托市」行為。
先是從商務部手中爭取外商直接投資內地房地產項目的備案權,促使「限外令」開始鬆動;緊接著降低住房公積金貸款門檻;實行交易契稅減免,地方政府能做的,只是表明「我們」和開發商一起過冬。
「地方政府的行為不能說是對中央政策的牴觸,至少表明地方政府在樓市觀望潮中所面臨的壓力。」一位從事房地產政策研究的機構分析師告訴記者,只有成交量的 上升和土地市場的升值才能帶來房地產在該區域的加大投資,從而確保地方財政目標實現和城市形象的提升。 「當然這得相當謹慎。」
