大陸樓市在經歷了協商、保護、自衛、炒作等一系列假象後，終將無法維持井然、穩健的情勢，崩盤將在彈指之間！

廣深樓市傾銷 開發商血拼時刻來臨

中金公司發布的最新數據顯示，深圳、廣州周成交量分別環比上升10%、22%，而在房價方面，則是有所回落。開發商赤膊上陣、血拼黃金週的決戰時刻來臨。

最好的時光：廣深樓市傾銷

南方網報導，經歷了房價大起大落、宏觀經濟忽熱忽冷之後，廣深房地產開發商不敢再盲目囤盤捂樓、待價而沽了。廣深房地產也迎來了降價傾銷、銷量大增的時代。

中金公司的跟蹤數據顯示，深圳上週住宅成交1970套，成交面積19.4萬平方米，周環比上升10%，周同比上升214%，年初累計上升146%.

中金公司研究員白宏煒認為，深圳自2008年11月受益於房地產政策放鬆利好，成交量已大幅上升，2009年春節後繼續上升勢頭，年初至今成交量水平已顯著超過2008年甚至2007年平均水平。

而廣州的數據更讓人振奮，上週住宅成交3029套，周環比上升22%，周同比上升183%。白宏煒認為，總體看來，廣州成交量波動較大。自08年11月始成交量不斷攀升。除春節期間外，09年以來成交量均處於相對高點。2月份以來增長強勁，周均環比增速高達16%。

數據顯示，3月份全市十區一手住宅成交63.6萬平方米，同比增68.4%，環比增34.2%，比2007年3月增6.4%。而價格方面則有所回落，一手住宅成交均價8288元/平方米，同比降11%，環比升3.5%。

申銀萬國則認為，近期各大城市新推盤較少，主要以消化存量為主。其中上海、深圳、廣州銷售最為快速且較為穩定。

樓市恐怕還要再經歷一次折騰

"樓市恐怕還要再經歷一次折騰"，房地產專家韓世同認為，價量的關係在一定時期是會變化的，目前的狀況價跟量的關係是反比關係。

韓世同預計，按照廣州樓市原來的態勢發展，很快就會進入平穩的階段，這個階段就是下行週期的穩定發展階段。這個階段類似於1998年-2003年，這麼多年整體房價才變化了30%左右。那個階段比較少投資客，除非專職的。但並不妨礙開發商開發和消費者購房。恆大、富力、合生、保利等當時都是小開發商，都是在這個時期成長發展起來的。

莫尼塔的庫存-價格關係也顯示，如果北京、深圳的銷售量能夠繼續保持適當增長，則北京、深圳的價格調整可能在6月前結束。

或許這是最好的時光。房地產的黃金週，如果開發商再不把握，今年一大半的機會就要失去了。

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上海4月樓市膠著開局 房價可能有20%的跌幅

上海4月樓市最新數據顯示，上週成交量環比減少逾一成，成交價格下跌6.83%。分析認為，目前上海樓市形成高檔和低檔樓盤熱銷的"兩頭熱"格局，但主力中檔樓盤供應緊缺，這一格局如不能改善，上海樓市的膠著局面將無法開釋，房價回落空間約為15%至20%。

《中國證券報》報導，該數據顯示，上週（3月30日－4月5日）上海商品住宅新增供應量只有4.39萬平方米，環比少供應24.31萬平方米，減幅高達84.7%。成交量上，上海商品住宅成交量38.84萬平方米，環比少成交4.95萬平方米，減幅11.29%。商品住宅成交均價12488元/平方米，環比下降了915元/平方米，跌幅6.83%。這一數據與剛剛過去的火暴3月相比，顯得黯然失色。

上海3月樓市出現量價齊升，商品住宅新增供應量126萬平方米，環比增幅250%。成交量156萬平方米，環比增幅97%，該數據已超過了上海住宅市場最為火熱的2007年的同期成交量。

4月樓市膠著開局

隨著3月樓市的過快回暖，打破了開發商原定的"降價快速出貨"的策略，而價格的再度回暖也抑制了購房，使得4月樓市以膠著開局。

中國證券報記者瞭解到，上週上海的推盤數目從18個下滑到了5個，僅有4.95萬平方米的商品住宅房源上市，環比下滑84.7%。在沒有開發商推盤的支持下，持續3週創新高的成交量終於轉向下滑，並帶動成交均價出現6.83%的回落。

業內人士認為，供應、成交、均價同時出現回落，說明上海房地產市場進入新一輪的膠著。分析師薛建雄告訴中國證券報記者，由於前期市場的過快回暖，使得市場的可供應量被快速消化，導致了後續供應相對不足。由於購房者的熱情過高，一些熱銷樓盤都採用了小幅多次的提價策略，價格的持續回升，使得前期熱銷樓盤的"低價"優勢頓失，成交和均價也隨之下滑。於是，新一輪的膠著開始出現，預計4月的成交量環比將略有下滑。

目前，提價策略已經成為開發商的普遍選擇，如不久前曾經因新推房源位置不好而下跌到15000元/平方米的中遠兩灣城，3月底又推出了147套新房源，但其成交的60套房源均價回升到20310元/平方米，漲幅達35%。

樓市出現高低分化

在市場推盤量和價格均出現微妙變化的時刻，上海出現高檔樓盤熱銷和地段偏遠樓盤熱銷的"兩頭熱"格局。上週上海一手住宅成交套數前十名的樓盤，一半的樓盤單價為1萬元/平方米以下，均價最高的樓盤單價不到2萬元/平方米。與之相適應的，是上海樓市成交套數最多的區縣分別是浦東、寶山、松江、閔行和青浦等"邊緣"地區，樓盤集中在中外環。

與此同時，上海近期高檔樓盤銷售火熱。翠湖天地嘉苑、御翠園等8萬元上的頂級樓盤都有成交出現，總價高達 3000萬的御翠園成交更是達到7棟。薛健雄認為，頂級市場的放量，表明實力買家已走出經濟低迷的困境，再度進入稀缺性的不動產領域進行投資。而低端市場的放量，除剛性需求的釋放外，則歸因於中端供應的嚴重不足和價格的持續回升，導致消費者的購買力無法釋放。

有趣的是，目前，開發商和業內人士已經對後市走向形成分歧。一位樓盤銷售經理表示，4月開局樓市的膠著，可能會為後市的再度井噴積累能量。根據其多年的售樓經驗，在目前中國經濟已經出現穩定跡象的情況下，持續數月的樓市回暖將走向正常，後市的消費能力將與開發商的推盤速度相配合，只要品質有保障，不愁銷售不出去。但房產分析師楊紅旭則表示，目前的房價水平比2008年同期上漲了6%，比2007年同期上漲了 36%，比2006和2005年同期上漲了40%。因此回落空間相當大，約為15－20%。第一創業研究所分析師陳曉波也認為，目前全國房地產成交量環比負增長的重點城市正在擴大，市場已經面臨環比下滑的考驗。

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深圳兩成高端私人住宅無人租 空置率12.7%

第一太平戴維斯研究部透露，受到金融危機影響以及對2009年預期盈利的不確定，2009年深圳一季度高端住宅租金和入住率都出現了下降，且在未來還有持續下降的壓力。

空置率同比上升到12.7%

《南方都市報》報導，"去年最高可以租到9000元，我年底租出去是7000元。"在雅頌居有一套兩房出租的秦先生表示。

在剛剛出爐的一季度報告中，第一太平戴維斯指出，2009年首季度深圳服務式公寓的平均租金為人民幣193.6 元/平方米/月，環比下跌2%，與2008年第一季度的峰值相比，同比下降達7.8%，空置率同比上升到12.7%.其中南山區因為公寓的數目較多，價格較高，目前受到經濟不景氣的衝擊較大，租金調整幅度也較為明顯。

報告還指出，除服務公寓外，高端私人住宅市場租金在第一季度下降2.8%，約人民幣75元/平方米/月。平均空置率則上升2.9個百分點，達到22%.在高端租賃市場上，別墅物業受到波及最小，但也出現了租金下降和空置率稍微上浮的現象。

別墅出租物業可能影響較小

第一太平戴維斯中國區市場研究部助理董事陳松吟說，目前出現空置率上升以及租金下降的區域，主要是受到金融危機的影響。他表示，按照目前的趨勢，對外籍人士依存度高的本地高端住宅租賃市場會持續面臨租金和入住率同步下降的壓力。"不過，別墅可供出租的總量有限，入住率一直保持在80%左右的水平，即使下調，變動也不會太大。"

"一部分客戶因跨國企業業務收縮回國，不再需要，另一部分是跨國公司控製成本支出，降低了住房補貼。"一位負責蛇口高端租賃市場的相關人士承認金融危機確實給他們帶來了一些影響，不過，他同時表示，他們目前還沒下調租金，空置率是有上升的，但會在服務這一塊增加投入，使租賃客戶覺得物超所值，希望提升品牌來留住並吸引最高端的客戶。

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南京將實名派發4萬張購房券 最多可領1.2萬

南京市春季房產交易會組委會昨日（7日）透露，本次展會的4萬張購房券將於下週發放，每套面值分為1000元、2000元和3000元三種，每位市民可以領取兩套總計1.2萬元的購房券。

《揚子晚報》報導，據介紹，由南京市春交會組委會印製的這套購房券採用實名制領取，買房人不能轉讓及買賣，在此次春交會開幕之日（4月16日）起發放，使用期限一直延續到本月底。"前來看房的市民憑本人的身份證就可以免費領取了，每人限領兩套，每套的面值分別為 1000元、2000元和3000元，也就是說，每人最多可以領到1.2萬元的購房券。如果以一戶家庭三口人計算的話，就可以領到3.6萬元的購房券。" 組委會相關人士強調說，屆時要登記領券人的身份證號碼，不得重複領券，更不能賣給別人。

市民領到的購房券可以全部用來沖抵購房款嗎？據瞭解，這要看各家樓盤給出什麼樣的優惠，在本屆春交會上買房的市民，除了享受參展樓盤給予的正常優惠之外，還可以享受使用購房券沖抵的額外優惠，少則幾千元，多則數萬元。比方說有一家樓盤的某套房源總價為50萬元，在春交會現場給出了5%的正常優惠，也就是便宜了2.5萬元；同時，這套房子還會給出額外優惠，如果其金額為5000元的話，意味著這5000元可以用購房券沖抵，實際上買房人只需支付47萬元"真金白銀"就能拿下這套房子。"額外優惠越多，買房人就越划算。"組委會相關人士表示，參與購房消費券優惠的開發企業已經與組委會簽訂了承諾書，並將在展會期間公示各家樓盤給出的不同程度的優惠，同時也對開發企業的行為進行監督。目前，各家樓盤的額外優惠幅度仍在擬定當中。

據悉，南京市場上銷售的樓盤中，近八成已經確認參加本次展會，其中不乏萬科、棲霞、中海、仁恆等品牌開發商的身影。江寧與江北兩地的樓盤還將集體組團參展，所有參展樓盤可能逼近100家，創下歷史新高。

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深圳炒房客看空後市 趁3月回暖套現百億

持續回暖的深圳樓市似乎正編織一場騙局。最新數據顯示，二三月份，深圳二手房成交量突破了一萬套。然而，就在越來越多的購房者殺入樓市之際，被稱為高房價"助推器"的投資客卻正紛紛趁回暖套現百億離場。

投資客離場的理由很簡單：不看好後市。事實上，在多位投資客眼中，目前的房地產市場讓他們失去投資興趣的至少有兩大原因：房價太高，存量房太多，而這也正是判斷本輪樓市回暖條件尚不成熟的主要支撐點。

逢高出貨

《華夏時報》報導，現在，的確有人在蠢蠢欲動了。春節後，記者多次跟隨搜房網組織的大型上千人看房活動實地踩盤，親歷了許多自住購房者遲疑中進場的過程。

3月初，租房有幾個月的王小姐在靠近福田區的梅林關口買了一套69平米的小兩居，雖然她認為5月後房價可能還會跌，但是家裡催著她生小孩，只好將一房換成兩房，王小姐說："不知道何時是底，只要能承受的起，買來自住也無所謂房價漲跌了。"

和自住購房者行動相反的是投資客正紛紛尋找機會出貨。4月1日，投資客雷先生透露，就在二三月份深圳樓市二手房成交量大幅回升之際，他已將手中存的房產全部成功解套。

2008年初，雷先生在深圳南山區紅樹西岸購入三套高端房產，但放盤一年來，少有人問津，一直壓在手裡；今年2月份成交量上升後，雷先生開始活動挂單，到3月底，這三套房產便全部賣出。

"現金在手裡，感覺踏實很多。"原以為兩三年內都解不了套的雷先生現在感覺非常舒暢。

和雷先生一樣，其他數十位投資客多在緊急出貨，即使沒有解套的，也在放盤爭取變現止損。3月28日，在羅湖區一茶社，投資客圈內組織了季度交流會，現場一位投資客說，他一套99平米原來100萬元買進的三居，在這次回暖中，以70萬元果斷出手，接盤者只要還掉銀行貸款即可。

套現百億

在雷先生等眾多放盤的投資客看來，近幾個月的樓市回暖從某種程度上給了套現的好機會。

據世聯地產提供的研究數據顯示，2009年深圳房地產市場一、二手房的成交比例已連續7週小於1，第13週（3月23日-29日）比例為0.65︰1。世聯分析認為，這表明二手房市場回暖的速度要高於一手房，市場中的成交主力已開始由一手房向二手房轉變。

這其中伴隨的主要是投資客的離場行為。

竹之友估算了一筆數，今年3月份，深圳二手房成交11049套，按成交均價1.1萬元/平米，成交面積99.72萬平米，粗略估算，一個月投資者套現金額達100億元，除去七成銀行貸款，投資客佔一半比例保守計算，投資客可以套取15億元以上。

而在套現的投資客中有部分還大賺了一筆。

去年七八月期間，樓市低迷，深圳許多投資客因無力負擔月供，將手中的物業低價處理，因為當時的交易成本高昂，很多人選擇了內部協議轉讓的方式。本報記者調查發現，恰恰是這些接盤的投資客，成為了這次樓市回暖的最大贏家。

據一位曾經協議轉讓過數十套房產的投資客透露，當時圈內大約有100套房產轉讓，有實力的投資客平均接手5套，他們不需要首付，到現在僅承擔了不到一年的月供，但一套房產收益卻高達數十萬元。

不僅如此，更為詳盡的出貨計畫甚至已出爐。

一位帶有百名投資客的負責人透露，他們根據一手房市場走勢來定價，計畫將房產分三個月拋售，3月佔30%，4月 40%，5月30%，如果一手房成交量連續半個月日均在200套以上，那4月拋售的二手房平均每套就要加價2萬元；但如果是連續7天在100套以下，那割肉虧損也要賣。

看空後市

樓市不是在回暖嗎？總能嗅出市場先機的投資客為何卻在套現離場？

深入調查發現，對於後市，上述很多投資客都不太看好，深圳關外僅龍崗中心城存量房就達七八千套，在供給和購買力失衡的這些區域，他們認為後市降價空間依然很大。

"目前深圳樓市不具備投資上漲的基本面。"國家發改委特邀研究員國世平對《華夏時報》分析，一般有投資價值的房子租售比為1︰200，過高意味著高風險。

而據瞭解，目前深圳即使是配套齊全的成熟社區，都超過1︰300，以萬科龍華金域華府為代表的新新區域甚至達到了1︰500。

對關外樓盤實地調查發現，其中龍崗中心城東方明珠城均價從最高的15000元已降到了7000元，但和幾年前均價2000元還送深圳戶口相比，雖然房價跌了50%多，仍高高在上；而這裡兩居的租金只有800-1000元左右，房價的增幅遠遠高於租金。

對關內樓盤調查發現，福田羅湖的房價普遍在15000-18000元/平米，而這些房子的租金為50元/平米左右，租售比都超過了1︰300。

高房價之外，存量房太多也是看空後市的主要原因。

住在深圳福田皇崗口岸的陸先生是香港人，目前手中尚有三套房子，其中以豪宅著稱的寶安區觀瀾高爾夫有一套108平米價值300萬的小高層。"現在出手想賣，可連問的人都沒有，那四棟小高層就沒幾戶入住的，那裡的別墅大多也是空著。"

中原地產深港研究中心總監張偉說，二手房一個月40萬平米的成交量算正常，但去年每月平均僅有十多萬平米，這部分壓縮的需求釋放出來，還需要兩個月時間；所以，6月份以前，市場應該還可以保持一段活躍時間。所謂本輪迴暖很可能就到此為止。

深圳市國土局房地產研究所所長孟慶升亦表示，後市不確定性很大。