據環球華報報導,眾所周知,受金融危機和全球經濟不景衝擊,大溫房地產市場在2008年冬季幾乎陷入停頓.不過,在經歷了冬季的蕭條以及今年年初的低谷之後,房地產市場自2009年春開始迅速升溫,住房銷量一路猛漲,形勢非常喜人.用加拿大地產協會主席利普林格(Dale rippling)的話來形容,現在的房地產市場和年初低迷時已經截然不同, "簡直就像一個是白天一個是黑夜.華裔社區作為一向以來對房地產市場高度關注和異常敏感的群體,在這一輪的熱潮中,再一次表現得積極而熱烈.眾多華裔地產經紀在熱評當前形勢的同時,亦對買賣雙方提出了中肯的建議.
房市成交量再創記錄
據怡富地產公司屬下經紀人劉必達提供的信息,大溫房地產業這一輪的火爆,開始於今年5月,表現為房屋成交量大幅攀升,成交時間明顯縮短,成交價格快速抬高.在成交量方面, 7月整個大溫成交4000多套,創下單月成交歷史記錄;成交時間由之前樓市慘淡期間的2.3個月到現在平均1天成交28套,有的房子放盤後僅1週即賣出; 成交價格與去年同期相比,跌幅越來越小,從今年3月的最高跌幅14%,一路滑落到7月份的5%. "跌幅的收窄意味著房價的上升,亦顯示出持續而龐大的需求,劉必達這樣說.
7月整個大溫成交4000多套,創下單月成交歷史記錄
怡富地產公司另一位經紀人金星進一步說,大溫房地產銷售歷史上,只有兩次單月售房超出4千套, 1次是在2003年,單月成交4.002套,另1次就是今年7月, 4.114成交套,比原有記錄多出了112套,稱得上是成績亮麗,尤其這一記錄出現在7月份,而約半年前大溫房市尚徘徊在低迷黯淡的蕭瑟之中,故此這個成績實在是來得珍貴又令人驚喜.
景象再現:買房變搶房
許多房地產經紀人談起自己近期幫客戶買房下的經歷Offer,不約而同都用了一個字: "搶",而且人人隨口就能道出幾個買房變搶房的例子.
劉必達介紹說,去年底一幢位於溫東的房齡達84年的舊獨立屋以近60萬的開價放到市場上,由於沒有什麼買氣,價格一路下降, 49萬9千降到,放盤放了3個多月,始終賣不出去,屋主只好作罷.今年5月,此屋又拿出來賣,開價仍為49萬9千,剛放盤第2天,前來看房的人就多達 100多個,按地產中介的話說,房子都要被踏塌了,最後,一位買家不附加任何條件以56萬7千"搶"得這房.
又如,在本拿比鐵道鎮,一幢政府估價70萬的獨立屋,以73萬9千的開價放盤,劉必達的客戶看中了,一心想買下,於是他們找了屋主的朋友私下牽線搭橋, 73與屋主談好萬成交,不料另外一個買家拿出勢在必得的架勢,開出76萬5千的Offer,屋主在更高價位之前自然變卦.
房地產經紀人陳友仕說,華裔一直對溫西情有獨鍾,主要是那一帶居住環境好,名校多,屬於高尚地帶.房價居高不下的卑詩大學(UBC)校園一帶的房子,在這輪熱潮中仍然承繼著以往"皇帝女不愁嫁"的態勢.陳友仕的一位大陸新移民客戶,想在UBC一帶買房,價位定在三,四百萬.陳友仕知道在UBC有一 處房子在賣,叫價630多萬,因與客戶提供的價位上的預期相差較遠,所以陳友仕沒有介紹這幢房子,誰知這位客戶自己跑去看了,而且還很鍾意,於是帶著 600萬整的還價去與買方接洽,一問才知這屋子在1個星期前就由別的買家下Offer要走了.
近期大溫房地產的火熱,從地產經紀們直線上升的業績也可見一斑.劉必達告訴說,最近大溫大部分地產中介的售房業績都上升了20%至30%,他稱自己今年半年來做成的房屋買賣,已經超過了去年一年的總數.怡富地產公司資深經紀人梁立有坦承,去年12月和今年1月份的時候,根本無生意做,可是現在情況大為好轉了,僅在過去1個月裡,他已賣出了9間物業.
房地產火熱形勢探因
加拿大房地產協會(CREA)近期公布的報告認為,破記錄的低房貸利率和房價是導致市場火爆的主要原因.
據悉,在央行降息至歷史最低點的影響下,各大商業銀行紛紛調低按揭率.
目前,在某些貸款機構,最常見的5年期固定按揭利率被設定在4%左右,處於歷史的低水平,而和央行利率掛鉤的浮動按揭率,則被設在3%上下.同時,上市住房總量減少以及經濟形勢的好轉也促使顧客紛紛出手買房.
由於本國存在大量的潛在購房人群(主要是移民),當越來越多的人意識到按揭利率和房價已經觸底,並且隨著經濟形勢的進一步好轉,房價和利率在未來很有可能逐漸上漲, "現在正是買房好機會"的輿論就應運而生.而按照房地產市場的一個普遍的說法,消費者都有"買漲不買跌"的傾向,當一部分人開始動起來,使市場變得活絡, 房價開始提升之時,這種走升的態勢又帶動和鼓舞更多的人入市.
劉必達認為,觸發這一輪房地產熱潮的關鍵在於心理因素,價格低,利率低的情況,去年房市低迷時就已存在,但人們在那時並沒有動起來,這是因為,去年的金融風暴,在民眾的心裏打下了極大的陰影,許多人手裡不是沒有錢,而是被看不清的可能會變得更糟糕的整體經濟前景阻嚇住了,進而普遍採取持幣觀望的態度.
但是局勢發展到現在，加國當局不斷唱好經濟復甦利好消息，市場供求關係又發生了極大的變化，人們自然要重新打算。劉必達分析道，在06、07年市場好的時 候，年成交量約在3萬5至3萬8套物業，在不景氣的08年，全年僅成交2萬5左右，也就是說按正常的數量，市面上約1萬個買房者停留不前；從7月份房市銷 售來看，1個月又增加了4千左右的因判定房市已見底而急於入市的人群，兩者相加，現在市場上蠢蠢欲動的潛在買家約有1萬5，但是現在市場上可供交易的二手 房僅有約每月4千套。粗算一下，即現在房地產市場的供求關係是平均4個買家對1套房子，如此看來，打破頭搶房子的局面就成必然。
梁立有說,潛在買家在市場陷於低谷時壓抑著, 支付每月2千至1千左右的租金暫時居住,這股消費力量在今年3.4月份起經濟環境顯現出好轉跡象,貸款利率低到與住房租金有得一比之時,終於忍不住開始入市.一些政策性的原因也成為樓市由陰轉晴的推動因素.例如,溫哥華市通過新例,允許市內獨立屋屋主,把擁有的屋後車庫改建成可居住的房間以供出租,這使得溫市地價得以提升,因為在同樣大小的土地上,如果原來建3層共2千尺的房屋,現在加上車庫改建的部分, 可居住面積可以增加到2800尺,自然對買家很有吸引力.
又如,明年7月推行統一銷售稅(HST)的政策也加速了人們盡早入市買房,避免更重賦稅的步伐.
賣方市場時期來臨
許多第一線的房地產經紀人都認為,現時的樓市價格,已經不再是谷底,而處於上升態勢.劉必達說,去年房地產市道最低時,賣家出價降至比政府對物業估價的10%左右,才有希望賣出,而現在賣家出價普遍比政府估價高出5%至10%,買方還要爭搶一番,才可得手.現在的房地產市場上,除小部分買家仍在觀望猶豫外,大部分都已積極入市.
金星表示,現在大溫的房地產市道,是求大於供,已經轉變為賣方市場, 50萬以下中等偏低價位的樓盤買賣表現得最為明顯.所謂賣方市場,指的是樓盤賣家不需擔心房子賣不出去,用不著為了讓手上的房子出手去與買家討價還價,而 買方多數情況下卻需要為求得自己鍾意的房子相互競價.
至於目前的房地產暢旺局面屬於小陽春抑或較為穩固的觸底回升,地產經紀們就說法各異.金星解釋說,小陽春指的是一個暫時的好景,有可能還會出現波動,甚至受別的因素影響而使房價再次下挫;而較為穩固的回升,則是指房價將平穩地從起跑點上持續地往高點走.她說未來樓市的走向還未完全明朗,自己在現階段還需做進一步觀察.梁立有則斷定"觀望注定失敗,以他的預見,保守來說, 80萬以下價位的房價一定會穩步上揚.他說,以他40年來在本地從事房地產交易的經驗,數十年來大溫房價只有3.4次的回落,一般跌幅都不過10%,而且時間很短暫.這次的樓市回升,剛好是在1次明顯的市場低迷之後,按規律應該要回覆到穩定而持續的向好局面.
對買賣雙方的進言
地產經紀們都認同,在現時快速復甦,交易活躍的房地產市場上,買賣雙方各有需要提請注意的地方.
劉必達奉勸,那些有需要亦有能力購置物業的人士,一定要趁現在盡早下手.不過買家們要做好心理準備,市面上如果遇到價位好,合心水的房子,很可能其他買家也看中了,價格上要最終談下來,絕不會是一件輕鬆的事,因為總是會有別的買家願意出更高的價格與你競爭.
此外,買家還要注意儘可能讓自己的購房條件比別人更勝一籌,比如要讓人感覺和相信自己獲得銀行批准貸款的可能性較高,與賣家所定購房協議中的附加條件在買方市場的大環境下要盡量合理與寬鬆一點,等等.劉必達舉了個例子,他有個客戶看中列治文一幢開價51萬9千的房子,比要價多加1千,下了52萬的Offer ,而另1個買家按開價原價51萬9千下了Offer,結果賣家在權衡之後,還是接受了後者的Offer,就因為後者的貸款能力顯得更強,讓賣家感覺心裏踏實,故情願不要僅僅多1千的好處,而選擇"更穩陣些"的交易.
賣家方面,鑒於目前總體市場對賣方有利,故如果手中有房想賣的,不妨果斷放盤.不過需要注意的是,賣方不要自持賣方市場的優勢,就漫天要價,要想手中物業盡快脫手,還是應給出相對合理的開價.
劉必達指出,現時市場上所謂合理的價位,就是比政府估價高5%至10%,這樣的價位,會讓買家覺得"划算"而表現出興趣.如果一味貪心要高價,反而有可能弄巧成拙.劉必達說,他知道有1處物業,政府估價65萬, 屋主開高價88萬,有買家還價至82萬,賣家還不接受,結果打消了眾多買家的興趣,掛牌2個多月了還未賣出去.
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